没取得预售许可证，签订的认购书并非一定无效

案件回放

赵某于2007年3月8日与某房地产公司签订了一份认购书。双方约定，赵某购买某房地产公司房屋一套，房价款为140万元，同时，双方在认购条件一款中作出约定：“认购方在签订认购书时交纳认购定金5万元，于2007年7月20日至8月20日期间，携认购书及其他相关文件到销售中心与卖方签约。如认购方未在认购期限内与卖方就认购物业一事签订商品房预售合同及其他相关文件，则卖方有权解除本认购书的履行，并将认购方已购物业另行处理，且认购方已交定金将不予退还。”认购书签订后,赵某得知签订认购书时房地产公司没有取得预售许可证，于是,2007年6月10日,赵某以房地产公司没有取得预售许可证,欺骗他签订认购书,该认购书违反法律规定,是无效协议为由,要求房地产公司双倍返定金,赵某的要求被房地产公司拒绝。房地产公司认为,法律并未禁止没有预售许可证就不能签订认购书,只要签订正式合同时取得预售许可证就可以。这种情况下，赵某于2007年7月10日将房地产公司诉至法院，要求双倍返还定金10万元。

法官当庭提醒

按《中华人民共和国城市房地产管理法》及相关法规规定，商品房销售应当取得销（预）售许可证，出卖人未取得商品房销（预）售许可证明，与买受人订立的商品房销（预）售合同，将会因违反法律、法规的禁止性规定，而被认定无效，这里明确指向的无效标的物是商品房销（预）售合同，而签订预售商品房之前签订的认购书或订购单，其性质是预约合同，即约定将来签订正式的商品房买卖或预售合同。

律师席......
认购书不是商品房买卖合同，其原则上不受是否有取得销（预）售许可证这一禁止性规定约束。况且，就算购房者与开发商在认购书约定的期限内签订了《商品房预售合同》，而在该期限内开发商没有取得预售许可证，该合同也非必然无效，因为按《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定：出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。
当然，如果到认购书约定的签订正式合同的期限，开发商仍然没取得预售许可证的，购房者有权拒绝签订商品房预售合同，同时根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条规定，“出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人”。购房者可以以开发商未取得预售许可证导致未能订立商品房买卖合同为由，要求开发商双倍返还定金。

旁听席......
小编：本案中，赵某要求房地产公司双倍返还定金，显得有点“超之过及”，认购书约定的签订商品房预售合同的期限还没到，此时，无法判断开发商到时一定取不到商品房预售许可证。赵某真是赔了夫人又折兵哦!