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卖家毁约将房屋转给第三人
买家能否主张房屋差价损失？

前面我们曾经讲到，二手房交易常见的纠纷是卖家一房二卖，获取更高利益。发生这种情况，不能获得房屋的买家主张房屋差价损失，能否获得支持呢？最近某法院作出的判决回答了这个问题：
　　 2007年10月，缪女士与黄先生签订房屋转让合同，约定以89万元购买黄先生的房屋。合同签订之日缪女士支付了首期款30万元和定金2万元，黄先生随后向缪女士交付了房屋。但当缪女士一个月后向黄先生商议过户时，黄先生却称他已经将该房屋卖给方某了（已经过户），因为他要还债而方某答应一次性付清房款。缪女士与黄先生几经协商未果起诉至法院，要求解除合同并双倍返还定金，同时要求黄先生赔偿房屋差价10万元。法院审理后支持了缪女士的诉请。
律师说法：法院的判决是符合法律规定的，而且从实际效果来看也是有助于推动二手房交易双方诚信履约的，减少二手房买卖纠纷。

一、缪女士要求解除合同于法有据。根据《合同法》第94条的规定，由于当事人一方违约导致另一方无法实现合同目的时，守约方有权解除合同。本案中，黄先生在与缪女士签订合同且交付房屋后，又将房屋转让给方某并办理了过户手续。根据《物权法》，该房屋已经属于方某所有，在不能证明方某与黄先生恶意串通的情况下，缪女士要想实现获得房屋这一目的已经不可能，因此其主张解除合同完全合法。
二、缪女士主张房屋差价损失有法可依。缪女士主张房屋差价损失有法可依。《合同法》第113条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益。具体到本案中，如果黄先生履行与缪女士签订的合同，缪女士完全可以获得该房屋。而该房屋市价已经增值10万元，缪女士本可获得该期待利益，应该予以保护。我们也可以这么理解，黄先生的违约行为，导致缪女士现在购买相同的房屋将要多支付10万元，该损失毫无疑问应由违约的一方承担。
三、定金与损害赔偿可以同时适用。庭审中，黄先生一再坚持其愿意承担双倍返还定金的责任，但认为不能再承担损害赔偿责任。黄先生的说法是站不住脚的，根据《合同法》原理，定金以其惩罚性功能促进交易；而损害赔偿金制度责任为了补偿守约一方受到的损失。两种制度在适用上并不矛盾，因此定金与损害赔偿金可以同时适用。