一个个新盘，一批批房源，都赶在5月前后扎堆亮相。为的是赶在人居展前后，在销售上能扬眉吐气一番。虽然个盘特色各异、精彩纷呈，但今年几乎都面临一个严峻考验——小户型负重。
大量“70/90”政策的产物——小户型将在5月人居展上集中放量，随之而来的连锁效应也将进一步显现。
当年严重短缺的小户型，正在面临阶段性的巨幅放量，新的结构性供求矛盾会将市场引向何方？
当年抢手的香馍馍如今却变成了烫手的山芋。怎么开发？怎么销售？开发商面临全新的大挑战。
小户型房源多了，必然抢占中大户型的供应空间，怎么买到适合自己的房子？越来越多的改善型置业者,正在逐步迎来“大户型稀缺”的局面。
小户型房源多了，选购的黄金期到了，如何精挑细选，难倒了不少首次置业者。
小户型放量引发的骚动，让我们敏感的市场神经再一次飞速跳动——
惑起小户型
《楼市》记者◎黄克 谢丹
■2006年
风雅钱塘世纪花园
“最后一幢楼我们有80平方米的户型，中间套，只有10套左右”
“不会吧，这客厅中间怎么有这么大一根柱子啊？”
“你就别嫌弃了，要结构好的你挑140多方的，现在的小户型都这样，就这你到其他地方还不一定能买到呢？
回顾2007年以前，杭州中小户型可算是“凤毛麟角”，不用任何营销措施、不需怎样的产品设计，肯定会被轻易地一抢而空。
■2007年
檀香园
“我们此次推出的虽然是70平方米、80平方米的小户型，但您可以连买，我们在产品设计上留出了两套打通的空间，这样您就能轻松享受大户型的舒适。”
“如果您只单买一套的话，暂时要等等看有无其他客户和您拼凑，在楼层上我们会优先让两套连买客户选择。”
水印城
“我们新推这幢楼分奇数层与偶数层，由于‘阳台’朝向不同，这块面积就可以按‘露台’来算。”
“虽然户型是两室两厅的，但露台是和客厅相连，可以做成玻璃书房，这样您就能享受三室两厅的居住功能了。”
盛元慧谷
“虽然我们此次主打小户型在49平方米左右，但最顶楼我们做了挑高设计，购房者可完全享受90平方米LOFT的‘待遇’。”
■2008年
魅力之城
2008年3月，万科魅力之城二期开盘，此次开盘的房源有别于前一期的毛坯房，全部为精装修成品房，户型设计也在一期的基础上有所改进。万科还特别提出了全新的“魅力升级·成品家，全面家居解决方案”概念。
天阳上河
挑高错层阳台、可变工作阳台，89平方米的面积不但做到了三室两厅一卫，还能使购房者享受100平方米的居住空间。
湖畔宽邸
楼盘广告：“小姐，请问我订的意大利沙发到了吗？订单号是XXXX。”
“先生，请您稍等……是的，已经到了，请问要给您送去吗？您公司的地址是？”
“不，小姐，请送到我家里……”
“啊？先生，您家的客厅这么大？”
“不，我不放在客厅，放在阳台……”
……
“70/90”政策出台后，从2007年下半年开始，杭州新推的楼盘中，小户型开始逐步增多，到了2008年更是进入了小户型集中放量的高峰期。政策调控的杀手锏终于开始显现“威力”。为了在新形势下的竞争中赢得主动，多数中小户型楼盘开始亮出“百般武艺”，小户型开始频繁“变大”，市场所推新房阳台变露台、露台变玻璃房、挑高“跃层”比比皆是；两套连卖、亲情“1+1”户型，开发商如此营销让小户型的房间布局由少变多；从毛坯到精装修，小户型开始升级大“革命”。
市场之惑：小户型也会滞销吗？
低售价的经济型和高品质的精装型有相当强的购买客群支持，而大部分处在中间层同质化严重、产品缺乏亮点的小户型开始遭遇销售瓶颈。
“中国这么大，各地区的房地产发展程度不同，各地购房者对户型的需求也不同，这么搞全国范围的一刀切，对于房地产市场的健康发展不是好事，是从一种非理性状态调整到另一种非理性状态。”
“经过10多年的城市开发，首次置业的比重正在降低，改善型置业的比重正在提高。未来杭州需求的是中大户型，如果市场大量供应小户型会造成市场大户型供应不足，市场依然会两极分化，甚至会导致房价上涨，而很多同质化的小户型产品将变成滞销品。”
2006年6月1日起，中央规定，新建住房的70%必须是90平方米以下的小户型。杭州业界一片哗然，质疑的言论盛极一时。寄希望于通过调整住房面积的构成，调控由所谓“大户型泛滥带来的高房价”。在时隔近两年后，是否达到当初预期的效果？“大户型泛滥带来的高房价”的问题在几年之后是否会演变成“小户型泛滥带来的新危机”？
根据杭州合创行销机构提供的数据：2008年杭州主城区(不含余杭区和萧山区)的总供应量，估计会保持在500万平方米以上。以平均每套100平方米计算(自杭州实行90/70政策以来，住宅供应偏向于以小户型)，预计杭州主城区住宅供应套数将达50000套左右，小户型供应量至少在30000套以上。如此大的一个小户型房源集中放量，究竟会给这个市场带来什么？
4月29日，坤和建设集团一位营销负责人在接受记者采访的时候表达了这样的看法，“‘70/90政策’出台到现在也快2年了，市场上的小户型也在递增式放量，小户型产品遭遇到了前所未有的激烈竞争。从目前的趋势来看，小户型房源销售呈现了两头俏中间糟的格局。低售价的经济型和高品质的精装型有相当强的购买客群支持，而大部分处在中间层的同质化严重、产品缺乏亮点的小户型开始遭遇销售瓶颈。”
“前一两年，开发商只要推小户型，广告都不用怎么打，无论品质如何，开盘当天房源都会被一抢而空。现在小户型量这么大，开盘不但广告宣传要做，而且没有实实在在的一些品质、配套或户型设计的亮点，马上就会陷入销售难的境地。市场小户型集中放量带给开发商的压力很大，为了跳出同质化竞争，卖方不多下点工夫是肯定过不去的。”名城房产策划经理张军军面对近来其楼盘骄人的销售业绩依然保持着一份职业的冷静。
卖的永远比买的精，对市场的反应永远是最快的。小户型放量下的危机意识让不少开发商作出了及时的反应：“阳台变露台”、挑高“跃层”、两套连卖，花样繁多，不一而足。目的只有一个，小户“变大”。
专家之惑：不能小看小户型?
只有在小户型的设计上花一番工夫，既实用，又有个性，才能受到如今的购房者的青睐。
“之所以出现诸多促使小户‘变大’、毛坯变精装现象，这是开发商应对市场需求应对巨大竞争压力的灵活应变。”浙江大学房地产研究所所长赵杭生认为，以前的小户型不存在残酷的竞争压力，只要解决基本居住功能就能有良好的销售成绩，在如今小户型大量同质化竞争的背景下，量变促成了质变，开发商如此多的应变促销措施，为的是适应购房者如今客观不同需求的变化，尽量在小空间上开发一些更适合人居的功能和用途。对开发商来说，这也是一个特别大的挑战。
“开发商的意识观念要转变过来，现在购买小户型的消费者已不再仅仅满足作为3—6年过渡房的功能，开发商不能再像以前那样把小户型作为过渡产品来对待，在结构和功能上开发不能再如此草率。对于室内室外的空间利用要多考虑购房者作为一个长期居住居所的需求。社区服务也要跟上，不能再边缘化对小户型业主的服务，安防、物管、智能化等大户型业主享受的权益，小户型业主一个都不能少。”4月28日，记者在请教一位资深的业内人士时，她给卖方市场开出了这样的药方。
通过我们观察分析发现，近年来杭州置业人群的年轻化趋势明显，对置业面积的要求也比前几年要小了许多。随着购房者对小户型的要求不断提高，加上市场上小户型产品的集中放量，开发商很难再仅凭一张户型图就打动购房者下单，像前几年那样只要有小户型，无论其位置朝向都能百分百销售的时代已经一去不返，只有在小户型的设计上花一番工夫，既实用，又有个性，才能受到如今的购房者的青睐。
开发商之惑：得“小户型”者得天下?
小户型从单一化走向多元化，从满足单纯居住需求走向舒适人性化，今年市场上这样的小户型产品开始增多。
2008年，“70/90”政策效应显现的愈加明显，随着小户型房源的不断放量，我们的市场正迎来一个全新的小户型时代。开发商们显得有点躁动，新行情下的新挑战，小户型能否承受之重？答案很简单，适者生存。聪明的开发商们嗅觉是灵敏的，与其坐而观望，不如主动出击。从城郊到主城区，抢占中小户型未来高地的迹象，正越来越明显。既然是无法改变的大势，不如直面挑战，迎头赶上。把挑战变成一次提升的机遇，正所谓时势造英雄。
小户型被赋予更多的附加值
从2007年开始，杭州小户型便掀起一个个销售浪潮。华元·芳满庭、万家花城、亲亲家园·幸福里、魅力之城就缔造了去年的销售神话。而今年凯德·视界、旅游·橡树园、天阳·上河等楼盘依然走俏，更出现了如九堡、滨江、桥西等区域整体“小户型”的楼市旋风。
“抢占中小户型市场的时候到了，得小户型者得天下。”最近一些开发商发出这样的声音。
金园房产策划部经理吴鹏涛表示：“既然中小户型开发成为未来的发展主流，在宏观调控硬性导向之下，中小户型的开发成为最大一块奶酪，是未来市场最大竞争点。那么如何做好小户型，如何使购房者能得到最充裕舒适的空间，将是开发商竞争品牌价值的关键。”
乔司大盘连城国际是目前杭州楼市中全力贯彻“70/90”政策的楼盘之一，其总经理薛瞻千认为：“我们之所以主动走中小户型路线，是基于对整个房地产市场冷静、全面的判断，前期许多开发商都存在150平方米以上户型卖不动，而大户型的房子总价要近200多万元，中等收入家庭很难承受，所以项目决定主打中小户型，小户型产品多了，量变必定带来质变的革新，所我们对产品设计、房型空间布局、附加精装修等方面都下足了工夫。”
“变身”的小户型更招人爱
随着客户需求的变化，小户型从单一化走向多元化，从满足单纯居住需求走向舒适人性化，今年市场上这样的小户型产品开始增多，如天阳·上河，空间布局和结构设计上追求真正的螺蛳壳里做道场。以前小户型一房偏大，一房偏小的情况近年来也有改观，开发商通过增加层高或者夹层，尽量减少小户空间的压抑感。
比如在去年盛元慧谷所推出的小户型当中，挑高LOFT的小户型最先被抢购完。相反，普通的单间小户型销售速度明显要慢许多。
与前几年单纯客厅连卧室，厨房连卫生间、走廊的布局相比，如今不少楼盘的小户型在空间上有了更多创新。小小的空间，休息学习区、厨卫区、客厅休闲待客区，一应俱全，分区明确。就连空白墙壁，也设计成挂上家庭影院的投影板，小小的空间，在样板房展示时最大化实现它的功能、作用。这所有的努力，讲到底都是在给产品增值，使之成为更实用、舒适的产品。
购房者之惑：选购小户型的黄金时代到来了?
小户型的集中放量对于我们众多普通购房者来说是一个绝佳的选购时机。可选房源空间大了，可以好好的挑挑拣拣，货比三家来选房。
2008年杭州市场上的小户型供应量保守估计至少在30000套以上，小户型的集中放量对于我们众多普通购房者来说是一个绝佳的选购时机。可选房源空间大了，可以好好地挑挑拣拣，货比三家来选房。但必须提醒购房者的是，在挑选小户型时必须做一些准备工作，掌握点挑小户型的技巧，才能避免挑花了眼。小编最近就如何挑选小户型走访了一些业内人士，搜集了不少实用的注意事项，以供大家参考。
我需要怎样的小户型？
目前，市场上的小户型从以前单一的布局逐渐演变成为：迷你小户型、变形小户型和温馨小户型多种产品。而购房者必须根据自身经济状况和居住需求来挑选适合自己家庭的小户型。
迷你小户型多在40平方米以下，总价较低，是单身购房者或投资者的首选。而变形小户型是一种时尚和居住并举的小户型。此类户型都有挑高，可以一户变两户，这种户型的私密性较好，面积60～80平方米左右，房屋可以自由组合，实现一房变二房，对于即将步入婚姻殿堂，而现有资金又不是很充裕的人来说，该类小户型也不失为一种好的选择。
温馨小户型则是目前市场中纯住宅项目的主打户型，面积在90平方米左右，实现舒适的两房或者比较经济的小三房，另有不少楼盘有各种赠送空间，完善购房者多重需求，此类户型不但可以满足首次置业者的需求也能满足改善型客户群体的居住要求。
挑小户型，先挑开发商
相比于大户型，小户型的设计开发难度更大，可施展的空间小，螺蛳壳里要做好道场没一定的高水平是不行的。因此，外行的购房者最需要关注的是开发商的品牌和以往的产品口碑。选择美誉度高的，有过优秀精装修楼盘经验的品牌开发商尤为重要。对于缺乏专业知识的购房者来说，要挑到好房子、省时省力，挑小户型先挑开发商的品牌很重要。
挑小户型，先挑大盘
开发规模表面看起来和小户型的品质没什么必然联系，但从以往的经验来看，开发规模对于房产品的影响却是非常深远。购房最好是买开发体量大的，买小户型尤其如此。只有两三幢房源的小户型楼盘，社区的生活配套、物业的服务往往容易不被重视，后期相应的品质生活能否跟上存在很大不确定性。而开发规模大的，小户型集中度高的楼盘，开发商也好、物业公司也好，对于小户型业主相应的生活配套会考虑的更多。
朝东不见得比朝西好
小户型空间小，采光容易不足。每天一定量的光照对于我们的健康非常必要，尤其是老人和小孩。挑小户型我们尤其要注意采光，那么挑选好的朝向就显得非常重要了。朝南的户型最好，价格当然也最高，其次选择朝西还是朝东，往往成为不少购房者的困惑。业内专家提醒，如果家庭对采光需求强的不妨选择朝西的。我们的传统观念中认为朝西的户型，在夏天容易受热严重。而目前的一些好的房产品对于隔热、散热功能已经提升到了一定程度，能够有效解决受热严重的问题，因此购房者可以打消这种顾虑。
卧室不是越多越好
50—90平方米的小户型往往有三卧和两卧之分，在选择的时候购房者容易陷入误区。到底是选择卧室多单位面积小的，还是卧室少单位面积大的？这最后还取决于自己的使用需求。同样是90平方米的面积，三房和两房对于不同购房者利用性就不同。如果对于卧室空间使用需求大的，最好选择两房，如果盲目追求三房，可能最后导致房虽多，但空间利用率不高。而对于空间细分需求大的购房者，选择三房是比较合适的。
小户型，精装修的好
今年的精装修小户型成为一大趋势。如果是首次置业的自住购房，可以重点考虑美誉度高的开发商提供的精装修小户型。在能保证一定质量的前提下，开发商统一提供的精装修比自己装修成本要低，并且省时省力。
编后
2007年前小户型犹如凤毛麟角，那是皇帝的女儿不愁嫁，只要是小面积，低总价，开发商做成什么样都不怕没销路。时隔2年，当初的凤毛麟角，如今也是遍地都是，而且增量大有愈演愈烈之势。开发商以前要待价而沽的香馍馍，如今却要为销路难而犯愁，绞尽脑汁在营销上、在产品创新升级上煞费苦心。
“70/90”政策催生小户型时代的到来，打破了原有的产品结构格局。买卖双方再一次换位、变脸。开发商和消费者都要带着一定的前瞻性来看待这个发展趋势，积极主动求变。
对于开发商而言，如何避开自己的楼盘与市场上众多小户型房源陷入同质化竞争，以积极主动的方式占领小户型时代的市场是眼下的当务之急。对于消费者来说，我们要抓住眼下这个“70/90政策”和“信贷紧缩政策”共同作用下的黄金期，在小户型集中放量的阶段，从容地出手，给自己精挑细选最满意的一套小户型。
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