自上期《寻找春天里的投资客》发表以来，受到不少投资朋友的关注。任何投资渠道都具有选择性，而在被选择的过程中必然会出现各种各样不同的声音，无论它听起来是多么令人诧异……

从“租售比畸形”到“农民房热租”
《楼市》记者◎金筱

　　又有人拿“租售比”说事了。
杭州租售比倒挂是个不争的事实，房屋租赁价格的上涨幅度仿佛永远赶不上新房。但单纯地用租售比高低来推导杭州新房有无投资价值，是否准确、客观？
　　 按理来说，随着外来人员的不断流入以及大学生留杭工作，租赁市场的需求应不断加强，并推动房屋租赁价格不断上涨，但据我爱我家市场研究部统计结果显示，2007年杭州租金上涨比率是10%。相比房价上涨速度，这10%简直是小巫见大巫。那到底是什么牵制了租金的上涨速度呢？

近日，某小型聚会上，一位游走于股市和楼市之间的“投资客”说了这样一段话：“目前楼市租金的上涨速度远远比不上开盘价格上涨的速度！我听说按照发达国家的租售比来类比，杭州的租售比已经严重倒挂。按这样看来，杭州住宅已经不具有投资价值了！”
　　 杭州住宅不具投资价值？这一炸弹抛出来势必引起不少争议。确实，随着借贷资金紧缩、二套首付比提高、央行不断加息，投资房产的成本不断增加。但一般而言，“租售比”只能反映当地房地产市场的供求状况。简单以此概念来佐证以上的观点，未免太小儿科了。正如一媒体从业者极力反击：“任何时候都不能片面地看待问题。以此来断言杭州住宅不具备投资价值，那完全是以偏概全的谬论，因为这个判定标准本身就存在缺陷，而且根本不符合‘杭州市情’。”

“租售比”标准存有缺陷？

　　面对2007年杭州楼市飞速增长，不少前期进场的投资客个个喜笑颜开。而进入2008年，成交量急剧萎缩，这些久经沙场的老将不免也开始细细思量。争论中，租售比成为“无价值论”提出者最有力的武器。
记者查阅相关资料了解到，通常所谓“租售比”，是指每平方米使用面积的月租金与每平方米建筑面积的房价之间的比值。通常，该数据为研究区域市场投资价值的重要指标。从国外的经验值来看，一般认为售价租金比在100—200之间比较合理，而高于200则被认为回报率偏低，投资性不强。据相关机构统计的结果显示，目前杭州的租售比已超过1︰300，单从这一指标来看，杭州住宅的投资性明显偏弱。

　　但记者不免有所疑问：对于一个城市而言，不同板块的楼盘，由于地段、环境的不同，其价格差距可能非常大，但是通过租售比的计算，我们会发现，这些楼盘的租售比可能会是相对接近的，难道，他们具有相同的投资价值？特别是对于一些未来周边配套升级较快，居住性将有大幅提升的房屋，由于房价部分透支了那些尚未形成的配套，而租金却只能依靠当时的水平来定。可见，租售比是一个较为简便的评价标准，尚不能成为衡量投资价值的绝对指标。

“租售比”判定标准
不适合“杭州市情”？

二、三级市场流通不畅

　　除了“租售比”这个判定标准本身的漏洞之外，杭州还有其他特殊因素导致租售比倒挂。以下是4月28日中午，记者与某楼盘营销经理的对话：
记者：从“租售比”角度来否定杭州住宅的投资价值，你怎么看?

营销经理：其实中国的国情决定了很多东西不能套用国外的标准。杭州的租赁市场一直相对稳定，纯粹以投资为目的的投资客大都准备等待房价升高抛售，不会走向三级市场进行租赁活动，否则会打乱他们的战略安排。所以，杭州的租赁市场似乎不会和常有大风大浪的投资市场有太多关联，虽然显得冷清些但相对稳定。

记者：确实，杭州房价的上涨速度使得大家的投资途径非常明确。

营销经理：这是最大的问题。而且加上很多政策的牵制，很复杂。关键还是在于大家习惯了靠出售来获取利润。租售比只能作为一个参考意见，不能较真。

　　从这位营销经理的叙述中可以看到，虽然部分投资者先利用客户资源以租养房，实际上真正的目的还是为了最后出售来赚取差价。即使投资型房产被推向租赁市场，但这并不是市场自然发展的结果，而是宏观政策出台之后形成的“减压”阶段。在观望气氛下，出租只是成为待售的缓兵之计。而这样的看法在对部分投资客的采访过程中也被证实。
　　 “原来想买了房子就转手卖掉，没想到买了之后出了那么多政策，找不到下家接手了，只好变卖为租。但即使租金降到了心理价位之下，仍然放置了四五个月才租出去。”第一次涉足楼市的郑女士谈她的投资经历，“现在只好先出租着再说，不过一有好价钱我马上就出手。我想很少有人投资房子是为赚租金的吧！”

需求隐藏 租金上涨受牵制

　　除了二、三级市场流通不畅原因之外，还有一个原因就是租赁市场的部分需求被隐藏。杭州租售比倒挂是个不争的事实，房屋租赁价格的上涨幅度仿佛永远赶不上新房。但单纯地用租售比高低来推导杭州新房有无投资价值，是否准确、客观？
　　 按理来说，随着外来人员的不断流入以及大学生留杭工作，租赁市场的需求应不断加强，并推动房屋租赁价格不断上涨，但据我爱我家市场研究部统计结果显示，2007年杭州租金上涨比率是10%。相比房价上涨速度，这10%简直是小巫见大巫。那到底是什么牵制了租金的上涨速度呢？
　　 在分析杭州租赁市场的同时，我们似乎忽略了杭州特有的一个现象——农民房出租。在杭州，这样的房子肯定让刚来杭州的打工者或是高校毕业生记忆深刻。这些“城中村”分布在杭州市中心向郊区蔓延的过渡地带，不知不觉已融入周边的环境。独立的格局、方便的交通、相对低廉的价格吸引了众多租房者的眼球，而这部分需求被无形隐藏于租赁市场中。

农民房成为租赁市场的最大牵制？

出场人物：小许，公司职员
　　 小许是刚毕业一年的大学生，住在德胜新村的一间农民房里，住所到工作的地点有直达公交车，30分钟左右。
　　 小许告诉记者，租农民房最大的优势是便宜、独立，能够满足刚毕业人群的需求，而且可以省去担心房东卖房的烦恼。这一带的房子很紧俏，最近房东吵着要涨租金——从原来的每个月440元涨到480元，说是租房高峰来了，房子很俏，因为当时租房全凭信任，双方也没签什么合同，只是交房租和水电费时开个收据，小许也无可奈何。继续租呢，咽不下这口气；不租，暂时找不到房子，左右为难。

　　农民房在一定程度上担负着城市“廉租房”的角色。“在一定程度上，农民房吸引了部分中低档求租客户。”我爱我家市场研究部负责人周包军告诉记者，“租金反映的是一个区域的收入水平，农民房的价格一般以离市中心的距离长短作为标准，越近租金则越贵。但相对周边的公寓而言，它还是很‘实惠’的。”
　　 以城西为例，古荡湾新村、财经学院一带的农民房学院气息浓重，承租者以学生为主，单间每月租金在400—700元左右，越往西骆家庄、康乐新村、望月公寓一带越便宜。此外，城北半山、绍兴路一带也有不少农民房，租金每月在350元以上，租客以城北各色市场的打工者为主；城东的农居点主要在汽车东站和三里亭附近，每月租金在400—700元之间，外来民工比较多；城南农居点不多，主要集中在复兴一带，价格在400元/月左右。
　　 杭州的农民房不进入租赁市场，因此它隐藏在租赁市场的供应群体中。但从目前杭州农民房热租的现象来看，我们不能忽视它在其中所起的作用。一方面，房屋性质决定了它的稳定性，加上相对低廉的价格，使其吸引了大部分中低收入人群。而至于农民房到底在杭州占据了多少市场，至今仍无数据考究。但不可否认的是，其在一定程度上还是抑制了租赁市场租金的上涨。