大步跨入万元房时代
《楼市》记者◎谢丹
跟随着“东进”的号角引领，“东部”开发已经成为开发商们在杭州挖掘的“新天地”,无论是率先吹起“东进”号角的下沙、大力发展的九堡，还是新兴崛起的乔司地带，都成为新的居住区的兴旺之地。虽然目前在市场上来看，东区三个板块加起来在售楼盘不过十多个，供应量远不如其它他板块，但正应了一句俗语：“楼少前景好”，一直倍受购房者的关注。随着区域中大鳄进驻，区域房产品销售成绩势不可挡，区域房价也顺势上扬。
销售与价格：互助上扬
总体来看2008年东区行情看涨，虽然区域总体销售楼盘数目不多，但总体成交量却节节高升，平均每月区域基本保持近百套的“进账收入”。尤其在步入3月市场逐渐回暖时段，虽然新推房源数量上无法与去年下半年相媲美，但成交量开始有明显走高趋势。值得关注的是：东区的价格随着房产的热销也是逐月上扬，虽然不及城西、三墩等板块幅度那么引人注目，但是也基本达到了每月700元/平方米左右的涨幅，截至4月底整体区域的最高成交均价超过了14000多元/平方米，看来东区已经大步跨入万元房时代。
★九堡
区域亮点
2008年九堡将出现供应高潮
2004年—2005年居住用地供应开始增加，致使在九堡片掀起一翻开发潮，新开发商品房产品相对早期有所提升，该阶段价格属于纯产品价格阶段；区域均价仅有3500元/㎡；2006年至2008年，品牌地产开始纷纷进驻，不但追求产品品质，同时品牌附加值在该片区也得到体现，随着交通规划的预期，大大提升了消费群体对该片区的预期。
根据易居中国研究所分析，九堡板块年后表现突出，3月以后在丽江公寓和魅力之城这两个项目的带动下，量价齐升，3—4月成交量累计84436.23平方米，价格达到11000元/平方米以上。
今年九堡板块的总体供应量预计可达到40万平方米以上。此外，九堡南片临钱塘江还有4幅正在开发中的地块：即宋都·阳光领秀地块、浙江嘉禾房地产开发有限公司地块、杭州天民房地产开发有限公司地块、浙江石英房地产开发有限公司地块，届时，这几个项目集体亮相，肯定又将是九堡板块供应量的一次井喷。而供应量出现大规模增长，令九堡板块的再一次小幅提价将在所难免。
大品牌入主，房价增幅大
绿城、万科、滨江、万均、宋都、名城等品牌房企的争相入驻，更是令业内外对未来九堡的房价走势充满期待。据了解，九堡区域2005年初开盘的晨光绿苑、圆梦园均价为4500元/平方米，去年6月开盘的魅力之城均价为7400元/平方米，到了今年3月，魅力之城达到了12000元/平方米，且去化速度惊人。总体来说2008年上半年九堡板块楼盘价格普遍集中在10000—12000元/平米，标志着九堡正式迈过了万元的大关，而在3月最新开盘的丽江公寓价格更是达到了14000元/平方米。由4500元上升到14000元，几年时间内九堡区域房价增长幅度近250%。
开发商访谈
供需、金融、配套、品质四大法宝造就房价上浮
左邻右舍营销总监李伍清：去年年中市场的报复性需求使得2007年下半年九堡区域供需有点严重的不对称，造成了2007年末2008年初九堡并没有太多的供应量支持，从而使得一直等待最近爆发的需求得不到很好的满足，供需的不对称使得区域价格趁势而起。另外俗话说房产市场是金融市场的蓄水池，前两年金融证券市场的蓬勃发展，也促使了不少购房者的原始积累，九堡由于自身供应特点——即多数为90/70小户型，供需对接有效便成为多数首次置业者的首选对象，有了客群的保障区域的价格也会应势上浮。另外由于九堡周边配套如地铁、华贸、四季青等设施正在如火如荼建设中，看得见的设施配套给购房者打了强心针，而且由于区域内大盘的加入，如万科等品牌大盘的加入，使得区域内整体房产品品质不断提高，从而带来房价的顺势上扬。
★乔司
区域亮点
交通依托周边区域先行崛起
乔司已经有沪杭高速公路、杭州绕城公路、01省道、杭海公路、杭莫线和沪杭铁路等多条国家级、省级交通要道贯穿全镇，交通十分便利。当然，规划中的交通优势将更加吸引人。规划中除了地铁，还将有德胜快速路、杭乔路、东湖路将乔司东西南北分别紧密连接临平、九堡、下沙、萧山和杭州主城。计划2007年建成的杭浦高速将把上海浦东直接带到乔司门口。随着九堡客运中心建成为未来华东最大的客运枢纽，杭州火车东站建成为杭州最大的交通枢纽，沪杭磁悬浮、城际高速列车的开通运行，届时将给“近水楼台”的乔司不可估量的交通优势。
东区最后一块房产处女地
随着去年体量达52万平方米的复地·连城国际11月的正式亮相，大九堡板块中的乔司也将迎来北部发展迹象。据了解，乔司的城中村改造规划面积约1100亩，其中280亩用于建设道路、绿地以及农居点等基础设施，剩下的800多亩土地全部用于房地产开发，除了东冠·逸家项目和复地项目合计约320亩，今后还将有500多亩土地将为乔司注入强劲的活力。从长远角度衡量，相对其他板块来讲，乔司的存量土地仍然比较多。
目前，市场分析人士普遍认为，现在乔司的房价要比临平低，是因为配套不如临平完善，但一旦地铁开通以后，乔司的洼地将被填平。乔司反而因为距离杭州市中心更近，到武林广场和湖滨更加方便而优势明显。“现在，乔司仅仅只是掀开了面纱一角，如果全面掀起，作为杭州绕城高速各个出入口中最后一块房产处女地，我相信它的后发优势将十分突出。”连城国际总经理薛瞻千对记者表示，“从地图上我们看到，下沙、九堡、临平正以城东金三角状布局，而乔司正处于这个金三角的中心点上。”
★下沙
区域亮点
区域均价现状适合一般工薪阶层
簇拥着12公里长的钱塘江堤岸，坐享着地铁1号线的覆盖，以及大学城的有力依托，下沙作为新势力的崛起一直以来备受购房者的瞩目。由于下沙区域楼盘总体以居家类和单身公寓类为主，建筑形态多为高层。而下沙楼盘的客源以自住者为主，以前购房者以在下沙工作的居多，但地铁站点的开工也吸引了不少非下沙工作的购房者。这些客户的职业构成以高教园区的教职工占了最大比例，其次为开发区各大公司白领和周边村镇的富裕农民，另有少量公务员和在下沙经商的小私营业主，因而能承受目前该区域成交均价在7000—8000元/平方米左右的价格水平。
该区域今年总供应面积预计在20万平方米左右，其中新上市量约为10万平方米。但截至今年4月底新供应面积消化了55％左右。
根据易居中国研究所分析，下沙板块1—4月持续放量，朗诗国际街区、伊萨卡等项目大量面世，但成交未快速跟上，房源沉淀量大，4月该区域价格大幅走低，均价为7149元/平方米，较上月下降了25%。
房价同比去年达到千元提升
留心近两个月的透明售房网统计数据，会发现朗诗国际街区、伊萨卡等下沙代表楼盘频频跻身销售排行榜，其表现丝毫不逊于其他区域的新盘。有销售的热潮必然会带来价格的提升，相对去年同期6000元/平方米的区域均价，现阶段区域均价涨幅达到了2000元/平方米，沿江一线江景房的涨幅甚至达到了4000元/平方米以上，沿江房源均价开始突破万元大关。
下沙算得上是整个杭州边郊区块涨幅最大的区域之一。虽然区域整体价格上扬不少，但朗诗国际街区、理想·伊萨卡今年推出的房源销售形势仍一路看好，基本都已销出八成以上，出现了一个新的旺销小高峰。
目前，下沙是杭州惟一还可能有大批江景房上市的区块，江景房的稀缺必然会促动下沙江景房价的提升。
购房者访谈
买得起，还得要住得起
孙小姐：对于普通工薪阶层来说，再好的房子，要买得起、住得起才有意义。现在市中心越来越贵的高房价使得我们这些年轻的购房者纷纷把目光转到了下沙，花在市区购房一半的钱，就可以在这里买到高品质的房子，何乐而不为？ 另外随着下沙造城的进程，以前来下沙路途遥远，人烟稀少，房价也不过三千上下，后悔当初没有早些下手，现在只能眼睁睁看着房价翻倍，让开发商们赚了个百分百。
开发商访谈
品质带动住宅定位的变革
华元房产副总经理孟力军：市中心的“天价”楼盘使得越来越多的购房者外迁到周边区域来，当交通这个首要问题解决了，下沙楼盘的性价比就显现出来。影响下沙房价的原因多样，不过第一个致命因素就是地价，城市土地的价格和区域土地价格对房价的影响是相当深远的。现在市区内天价地比比皆是，下沙地价也在今年成倍飞跃，基数的飞速成长带来的只有房价的快速攀升。另外区域的定位也是影响房价的另一把钥匙，区域从以前单纯的工业区到大学城,发展成为如今的以大学城为依托的生态住宅区，区域定位的演变也带来住宅定位档次的变革，如此一来房价成为其品质提升表现的最佳手段。
九堡 中小户型，九堡热销的“撒手锏”
2007年，杭州哪里的楼盘卖得最火？几乎所有的杭州人，脑海里都会立刻浮现出“九堡”这个词。无论是当初金海·香滨湾的三次摇号开盘售罄，还是红苹果的销售率据称稳定在90%以上，或是万科·魅力之城的购房者漏夜排队的热情，僧多粥少的局面使得九堡销售几无悬念。去年购房者热情似火，今年是否继续如此，答案是：亦然。
房子卖得好，房价自然也水涨船高。目前的价格超过了11000元/平方米。
在房价日日见涨的杭州楼市，小户型也就意味着低总价。经过新一轮的宏观调控，杭州的主力房源供应结构正逐渐偏向中小户型。在九堡板块，集中了超过5000套的中小户型，是杭城中小户型房源最集中数量最多的区域。伴随着杭城楼市从回暖到又一次高潮，虽然目前九堡板块的楼价已经接近滨江区域，同样吸引年轻的创业型人士，九堡区域内的新盘、老盘均遭遇到了疯狂抢购的热情。
已开楼盘
九月庭院，二期9#、10#、11#楼于4月19日开盘，户型面积117—127㎡，开盘起价8800元/㎡，均价10000元/㎡，本次推出房源328套。
该楼盘位于江干区南隔百米绿化带邻艮山东路，北接规划中的九乔路。占地面积47174平方米，总建筑面积150000平方米，容积率2.70，绿化率53.6%，总户数1000户，由高层10栋、8栋点式、2栋板式组成。
金海·香滨湾，三期5月1日推出房源287套，主力户型面积90—270㎡，开盘均价12000元/㎡，本次推出1#、5#、6#楼。
楼盘位于江干区杭海路878号。总建筑面积约14万平方米，规划总户数约800户，由9幢小高层、高层电梯公寓组成现代建筑群落，绿化率40％。
预计开盘
华鸿·汇胜德堡，预计5月开盘，户型面积40—140㎡，价格未定。项目规划为8幢高层和小高层，内含公寓545套。
楼盘位于德胜路与九盛路交叉口，占地约2.16万平方米，总建筑面积72430平方米，容积率2.5，绿化率37%,停车位共380个。项目距离新汽车东站、四季青服装市场均不超过5分钟车程，距地铁九堡站仅约1公里，其周边共十余条公交线路，交通枢纽地位也非常突出，各种配套齐全，生活舒适、便捷。
乔司 跟着九堡走，没错！
相对九堡其东北部的乔司房地产刚刚起步，新房价格较九堡低一些。目前乔司在售的项目只有连城国际、东冠逸家和东田·东城丽景。作为乔司大盘的复地·连城国际虽然是去年11月才正式开盘，但是该楼盘一直备受购房者的青睐，今年1月、4月连续两次新推房源，销售成绩也相当不错。
已开楼盘
复地·连城国际：一期3号、4号楼于4月13日开盘，户型面积76－133㎡，开盘均价9000元/㎡，推出房源205套。
复地·连城国际位于余杭区杭海路1636号。占地面积190888平方米，总建筑面积514604平方米，容积率2.2，绿化率30%,总户数4299户，停车位2600多个。
预计开盘
东城丽景：预计5月初推出多层15#—20#楼，共计房源200套左右，户型面积在75—136平方米左右。
楼盘位于余杭区乔司镇，总建筑面积近84000平方米，地处杭海路东侧，北依乔司北街，南邻规划中的市民公园，总户数763套，项目建筑由20幢多层和3幢小高层，南面、北面、东面三侧沿街商铺组成。
下沙 东部崛起 明日之星
良好的发展前景和基础建设的逐步到位，吸引了不少地产大鳄纷纷选择下沙作为进入杭州的跳板。下沙俨然成为杭州土地市场上的当仁不让的主角之一。觊觎下沙已久的外地大鳄们今年终于行动起来了。上海世茂——北京金隅——南京朗诗，给了人们太多的想象空间。
杭州朗诗置业有限公司营销总监张捷对下沙有这样的评价：“选择在下沙拿地，我们公司经过了大半年的市场调研，看到了下沙的发展潜力和未来前景，也看中了下沙一线的江景资源。因此在2008年推出的项目正是建立在这良好的发展空间基础上的。”
预计开盘
世茂·滨江花园：预计5月中下旬推出一期新房源，均价9000—10000元/平方米。
杭州世茂·滨江花园位于下沙城东，总建筑面积约70万平方米。项目整体由市政道路分割为三大独立地块，沿钱塘江岸南北依次排布，项目一期整体规划为13幢沿江景观高层，总建筑面积约19.6万㎡。
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