西区 微涨的房价 微变的配套 转变指日可待
《楼市》记者◎李晓敏
根据汉嘉地产顾问机构分析，从1—4月份的供应量上来看，4月份的供应量最大，主要供应楼盘是三墩的紫金港湾、闲林的青枫墅园、西溪风情、老余杭的同城印象和福临花苑。其次是3月份的供应量，主要供应楼盘是西溪板块的和家园、老余杭板块的中园花苑、闲林板块的新明半岛和江南新港。
从1—4月份的成交量来看，3月份的成交量最大，主要成交的区块是闲林板块和西溪板块，分别成交约2.3万平方米和1.7万平方米。其次是4月份的成交量，主要成交区块是闲林板块和老余杭板块，分别成交约2万平方米和1万平方米。由于2月份受传统节日的影响，许多楼盘成交量都比较低。
从成交均价来看，西区1—4月份的成交均价波动比较大，3月份的成交均价最大，主要受西溪板块和家园的带动，和家园在3月份成交69套，共约1.6万平方米，成交均价25396元/平方米。其次4月份成交均价，同样也是受西溪板块和家园的带动，和家园在4月份成交42套，共约0.8万平方米，成交均价22979元/平方米。
★西溪板块
区域亮点
西溪湿地铸就豪宅板块
西溪板块，以西溪湿地为核心的居住板块，从2006年开始，坤和、万科、绿城和华元四大开发商入驻该区块，项目主要集中在文一西路沿线和天目山路西段，由于容积率较低，建筑形态比较多样。西溪湿地拥有交错密布的河网，水景是西溪湿地板块地产的最大卖点。最典型的西溪风情有西溪天然双河道构成的河湾景观，户户临水、家家枕河。像坤和·西溪里也是傍河而居，由于楼面价较高，将是杭州新城西又一个高档住宅区，作为又一个豪宅板块，只要挨得上边的自然价格不低。
销售价格
均价直线上扬
目前西溪板块已经有了可以与钱塘江，甚至于西湖比肩的板块价值。位于西溪核心区的西溪名园，2004年推出时均价1.2万元/平方米，如今二手房挂价也已经达到了1.8万元/平方米以上，而且很少有房源挂牌。今年年初开盘的西溪蝶园以及和家园的公寓部分的成交均价超过2万元/平方米，西溪板块各楼盘均价都呈直线上扬趋势。
区域规划
保护西溪湿地 合理开发楼盘
根据西溪湿地的总体规划，其10.2平方公里的核心区域内将完全限制新建房地产项目。即使是在西溪能够辐射到的范围内，政府对房产的开发也有严格的规定，低层、低密度、低容积率成为该板块的一大特点。由于西溪湿地生态资源的不可复制性，西溪湿地周边土地资源寸土寸金。目前该板块楼盘，无论离西溪湿地远近，无一例外都打着西溪湿地的旗号。
根据《杭州市西溪湿地保护区总体规划》，西溪湿地保护范围划分为三个层次，即保护区范围、外围保护地带、周边景区控制区。保护区范围为东起紫金港路绿带西侧，西至绕城公路绿带东侧，南起沿山河，北至文新路延伸段的区域；除已完成销售的西溪名园外，该范围房产项目几乎已经“绝迹”，并且也不允许新的房产项目进入。
在保护区界线以外为外围保护地带，东至紫金港，南至老和山麓，西至绕城公路西侧绿带，北至余杭塘河，用地面积15.7平方公里；留庄、西溪蝶园以及坤和西溪里都在这个范围内。外围保护地带以外为周边景区控制区，主要涉及五常乡、闲林镇的两处湿地水网区域，用地面积约为50平方公里。
★闲林、老余杭板块
区域亮点
02省道拓宽 闲林融进大城西
拓宽后的02省道，让闲林、老余杭，甚至是青山湖都包容进大城西生活圈，沿着这条道路而建的楼盘有金都雅苑、爵士风情、盛世嘉园、西溪山庄、荆山翠谷、岸上蓝山、竹海水韵、庭院深深、新明半岛、新西湖小镇，等等。前几年，交通是闲林的瓶颈，配套更是他的弱势，如今随着余杭与主城区的公交一体化、五常沃尔玛落户、宏丰家居城，还有品牌开发商各自的生活配套建设，逐渐弥补了杭州大城西商业配套先天不足；再者低价的优势让购房者逐渐将闲林、老余杭作为首选。
区域规划
规划逐渐完善
一、规划位于民丰村农居点东侧、闲林港西侧，编号为A19—1的体育用地。所处位置四周为农居点用地，且周边道路、公建、停车场等配套较少，作为体育用地的具备条件欠缺，故拟将该地块调整为农居点用地。同时将位于良睦路西侧、闲林港东侧，编号为B9原规划为居住用地的南半部分调整为体育用地，在规划用地规模及各项指标上与原有平衡。
二、规划位于良睦路东侧，金成闲林山水项目西侧的苏观音桥路。由于历史原因，在以前土地出让时，杭州欣新房产集美岸上蓝山与金成闲林山水项目之间尚有约50余亩土地及近20余户农居房未在出让范围之内，因此在项目建设中带来了后遗症。经协调，拟将遗留未出让部分地块划入金成闲林山水居住用地区块，为便于今后的土地出让和项目建设，故需将原有规划道路作适当调整。
三、规划位于金都雅苑东侧、翡翠城项目西侧的城市支路、河道进行规整、拉直，以利于泄洪和节约土地。
四、规划民丰村农居点内的道路网，即控规中A16、A17、A18地块内的道路根据现场实际地形及农居点建设规划和推进计划，作适当的调整。
专家访谈
闲林后续发展良好
城市学院房地产研究中心孙建文：闲林发展前景不错，就是发展不会太快了，因为区域劣势已经很明显。大家都清楚配套的劣势，这种劣势要改变也非常的困难，而且入住率短时间内不会高，导致居住氛围较差，配套跟进也不会快。但是大体从杭州市场来看，闲林还是一个不错的近郊居所，配套入住率等还需要时间，因此，后续发展是良好的，但是时间不会太快，市场自发的配套跟进会很慢。
购房者访谈
老余杭应是理想的居住之地
在城西工作的小徐告诉记者，考虑到自己的生活方式和收入状况，也不适合买价格太贵的房子，城西的房价基本在1.5万元/平方米左右。自从02省道拓宽后，发现闲林到单位的交通更方便了，所以买房目前暂时锁定闲林。而且，以后人住的多了，配套肯定会跟上的；再者如果均价10000元/平方米的房子，买100平方差不多要100万元，那么如果买6000元/平方米左右的，100平方米只要60多万元，这中间省下的钱，可以买辆非常不错的车了。
家住老余杭的小孙说，公交一体化之后，更不想买杭州城里的房子了，反而觉得老余杭越来越适合居住。老余杭作为有着悠久历史文化的古镇，民风淳朴，镇上的配套设施齐全：一个高中、一个初中、三个小学、准四星的凤都假日酒店、余杭第二人民医院以及新菜场、广场都在规划建造中，居住环境及物业的改善，对房价的升值有很大的影响。老余杭不管是从交通便利上，还是自然及人文景观上，乃至周边的配套设施上，都是一块理想的居住之地。
三墩 商业气息逐渐浓厚
三墩作为主城区的一部分，配套相对成熟的一个板块，不仅有亲亲家园、兰韵天城、西城年华等多个中大型居住小区，而且是保障性住房的重要组成区块。根据杭州市政府今年的规划，今后5年，三墩还将供应900亩用于保障性住房的建设。三墩板块的配套除了三墩镇原有的配套之外，坤和亲亲家园在商业配套上下了比较大的工夫。亲亲家园生活广场，引进了世纪联华超市、两岸咖啡、知味观、新华书店等知名商业配套。而近期另一商业项目——三墩新天地的启动，也将给三墩镇北区块起到很大的推动作用。规划为杭州副中心的三墩，将形成古墩路特色商业街区、环浙大经济圈、五里塘河水乡风情街区、厚仁路商业街区(即三墩新天地)、高新技术产业集聚等区块。
已开楼盘
紫金港湾，预计4月24日一次性推盘，主力户型面积95平方米-125平方米，预计开盘均价9300元/平方米左右，推出房源250套左右。
预计开盘
金地·自在城占地面积约36万平方米，总建筑面积70万平方米，小区规划有城市别墅、精装修高层公寓，自在城是金地地产集二十年大成之作，也是目前三墩板块规模最大、规划起点最高的高尚城市型人居社区，在未来将成为区域高端住宅标杆。11月将推精装小户型。
西溪 小和山 稀缺的自然环境 稀缺的物业
西溪板块目前已知项目的开发总量超过210万平方米，按照古西溪景区的概念，西溪板块还可以一直往西延伸，汇集的楼盘数量更多，而且同样是规模惊人的大盘。
小和山不但有优美的自然环境，同时它又是杭州高科技人才最为密集的区域，目前已有杭州外国语学校、浙江工业大学屏峰校区、浙江科技学院等多所大学入驻，文化气息浓郁，商业配套也日趋完备。绿野春天·翠谷幽兰开盘至今，销售预订逾四成。
已开楼盘
西溪·君逸汇，总建筑面积2.3万余平方米，主力户型40—100平方米的精装修酒店式公寓，精装修标准为1500元/平方米。4月25日开盘，均价6366元/平方米。
翡翠城，西溪景观公寓预计5月初开盘，主力户型为90平方米精装修两房和130平方米舒适三房，开盘均价毛坯9000元/平方米，精装修10500元/平方米，本次推出200多套。
预计开盘
森淼·泊林漫谷，位于西湖区小和山高教园区西南角，下半年首次推出100多平方米的小高层，价格肯定不会比附近的绿野春天·翠谷幽兰高到哪里去。
闲林 销量因低价继续攀升
去年下半年起，闲林二手房成交悄然走热。据中原地产统计，去年下半年闲林一带二手房成交量比上半年猛增了80%左右，房源集中在金都雅苑、闲林山水、岸上蓝山等近几年陆续交付的小区。近期比较受关注的青枫墅园，在开盘当天即取得火爆业绩，在理性的市场当中引发非理性潮流。截至4月26日下午，已实现首批房源成交多半的良好态势，迎来开盘当天第一个高潮阶段，在当天下午仍在等待中，剩余房源热销现状仍在持续中。
青枫墅园项目采用了建筑保温、地源热泵和中央热水等先进科技系统，提高室内居住的舒爽感。其物业管理则特聘著名的广州奥园物业，为园区提供“泛酒店式”物管服务。
已开楼盘
金成·新庭院，云轩庭2幢于4月19日开盘，主力户型面积88㎡，开盘均价6300元/㎡，本次推出房源152套。
同城印象，二期4月20日开盘，户型面积80-130㎡，主力户型面积120-130㎡，开盘均价7580-7880元/㎡左右，本次推出房源171套。
福田·青枫墅园，一期林语阁于4月26日开盘，花园洋房户型面积135-180㎡，据售楼人员称预计开盘均价9000元/㎡；排屋户型面积200-270㎡，主力户型面积270㎡，据售楼人员称预计开盘均价20000元/㎡，本次推出23套。一期A区共推出亲水排屋、坡地排屋、花园洋房三类臻品住宅。
预计开盘
华盛·星洲翠谷，花溪关庐4#、13#预计于5月初开盘，主力户型56㎡、84㎡和97㎡，预计开盘均价6700元/㎡，本次推出房源70余套。
|
