解读杭州万元楼盘
文/马媛媛

      今年3月份，《楼市》杂志曾邀请业内专家对今年房价走势进行预测，其中有专家预言，今年杭州楼市的万元区将呈迅速扩张的态势，表现为由传统的市中心向周边新兴区域扩散。年中，这一预言得到了验证。

      今年5月份的房交会前后，市区一个接一个的楼盘迈入了万元大关，杭州城区也成为了名副其实的万元区。

      除了早期已经售完的中大吴庄、吴山公寓、西湖花园等万元楼盘外，杭州的万元楼盘正开始迅速地向老城区外围辐射开来，地段已经从湖滨区域扩展延伸到黄龙区域、武林广场区域、钱江新城。现在在售或者即将开盘的除了市中心的广厦·绿洲花园（三期）、中江大厦、广宇·河滨公寓、东方金座、国都·凤起都市花园、绿城·深蓝广场，西湖边的锦绣天地、西湖时代广场，等售价万元以上的楼盘之外，黄龙商圈的世贸丽晶城、丁香公寓，钱塘江畔的滨江·金色海岸，绿城·春江花月，起价也均在万元以上，以及文教区的国都·崇文公寓、城北的野风·现代名苑也都跨过了万元楼盘这道坎。现在的杭州已成为一个万元楼盘集中营。

      稀缺地段造成万元房频频现身

      万元楼盘被很多人认为是“跟风跟出来的高价”。的确，房价到处疯涨，好地段，更没有理由不涨。虽然许多人认为，现在杭州的万元楼盘根本就不值这个价，纯粹是被人哄抬上来的，但你却不得不承认，抛开价格因素，这样的地段，还是许多人居住的理想之地。浙江大学房地产研究所所长赵杭生认为，楼盘的价格，要依据其本身的供求关系，价格被抬得如此之高，原因有几方面：

      稀缺的好地段。杭州市中心本身地价比较贵，历年来都有一些地块因为天价而成为公众关注的焦点，如1999年的中大吴庄、2000年的锦绣天地，这些位于西湖边的地块，光楼面价就超过了万元每平方米，同时量也比较少，如此的地段造一块少一块。同时外围新规划中的区块毕竟还没有像市中心如此配套齐全，交通便利，加上众多具备资金实力的富裕阶层和对市中心生活眷恋而固守家园的老市民对此地段房的需求，使这些地段少量的楼盘越发显出了他的珍贵。

      在涨幅中上涨。由于炒房客和跟风者大量的购房需求，加上开发商的囤积土地，保留住房，造成了大家哄抢所推出的少量住房，迅速抬高了杭州楼盘的价格，而整体楼盘价格的上扬，必然引起好地段房价的再增高，如此，利用了高价的基础、地段的基础，再推波助澜，万元楼盘开始集中出现。

      万元楼盘谁买单

      这些单价过万的万元楼盘，最后总价都起码在150万到300万，那么，谁会来为如此高价的百万房买单呢？据了解，买这些万元房的客户群绝大部分是站在金字塔尖的高端人士，比如私营企业老总、收入较高的金领、上市公司或集团公司的老总，大部分都是在杭州生活比较久的老杭州。他们都已经习惯住在交通便利、配套齐全的市区，也有人将拥有市中心豪华住宅当作是身份的象征，在他们看来，既然来了杭州，就要选择住在繁华的市中心，而郊区的别墅只不过是豪华的乡间宅院罢了。当然，这些中心地块，一定程度上也的确让人喜爱，譬如黄龙商圈，那里有浓厚的商业氛围，又有大学、省图书馆等做伴，还有不少中小学在附近，让人在这里买房成为了一劳永逸的选择，他们觉得只要房子好、地段好，价格根本不是问题，但是参考几年前的房价，可以发现六年前售价5000-6000元每平方米的正是现在的万元房。售价2000-3000元每平方米的，现在二手房价格也在8000-9000元每平方米，可见售价低的升值空间比较大，而售价高的升值空间反而会比较有限；所以，对于万元房的购买者，自住的需求比例更高些。

      万元楼盘是否存在泡沫

      今年五月的省房交会，楼盘交易量出现了近年来的首次下降。因为房价太高，打击了购房者的消费信心。给消费者造成“杭州房价高不可攀”的印象，很大程度上是因为杭州集中出现了很多万元楼盘，放眼市区的东西南北，似乎到处是万元楼盘的影子。很多购房者纳闷，杭州是否真的到达了万元区的水平？杭州万元楼盘是否存在泡沫？

      赵杭生认为，现在杭州确实存在一些楼盘只凭好地段而卖高价，这就不可避免泡沫的隐患。

      有一个事实似乎能说明这一点。近期，楼市形势突变，万元楼盘也成为受灾者，很多高价楼盘出现滞销现象。

      但赵杭生认为，有些万元楼盘还是有它的抗风险性的。虽然部分万元楼盘的价格有泡沫存在，却会随着时间的推移，而消化掉现在的泡沫，因为楼盘的价格是由价值来决定的，而价值又由土地的稀缺性决定。杭州市中心土地的不可复制性和稀缺性使市中心的房价理所当然的高，业主在此地段所能享受到的交通资源、自然资源、人文环境、商业配套等都是支撑此高价的不二法门。他对杭州老城区好地段的楼盘比较看好，认为好的地段有一个高价是正常的，如此少的供应量，加上时间的推移，地价的不断上扬，现在房价所存在的泡沫迟早会被消化掉。

      赵杭生认为，应该以更全面的角度来看待万元楼盘。不要仅看楼盘价格上涨了多少，同时还要看城市给项目增加了多少价值。譬如几年前的房价和现在的房价虽然相差如此之多，但同样整个城市的新建设也增加了许多，无论在城市的配套、交通等方面，杭州都跨了不小的一步。几年后，城市的建设必然会更进一步地加强。随着城市发展，超出的价格泡沫也会被逐渐消化。特别是西湖边的楼盘，虽然房价让一般人望而兴叹，但它却是人文、环境、历史独一无二的体现。

      万元楼盘应该是优质优价的

      占据了好的地段，却不见得有好的价值、卖得出好的价格。正因为万元楼盘针对的客户群狭窄，也更加挑剔，一旦在品质上没有达到他们的要求，那么等到降价再来卖是非常被动的。万元楼盘应该有它的优质优价，在好地段的铺垫下，打造出好的品质、品牌。

      赵杭生认为，房产的价值由两部分体现：一是它自身的体现，譬如项目的配套、质量，开发商的品牌、水平，使用的材料、设计等；二是其周边所带来的价值，整个城市辐射给它多少价值，城市好，存在力强了，房价自然也就高了。所以开发商在依赖好地段的同时，也应该做好自身的价格体现，打造出符合地段的优质楼盘。

      相较全国，万元房最多的城市，就莫过于上海了。仅浦东新区一区，就有20多个新盘的起价超过万元。其中甚至有些以美元为计价单位，起价高达2200美元/平方米。

      据了解，上海的万元房往往首先具有出色的地段；其次则有知名的房产品牌作支撑；相应地每个万元房都还有自己的特色，绝大多数为精装修房，都配有进口橱柜、洁具和中央空调。

      同时上海由于土地更加稀缺，核心地块建小高层都相当罕见，30层以上的高层也比较多见；因此万元房的开发商也在户型、设计、景观等方面作了很多研究，比如建筑结构以板式为主，得房率保证在80％左右；小区内部甚至有高尔夫练习场；小三房的面积压缩到110平方米，实用面积更加紧凑合用。

      和上海这样万元楼盘发展得相当成熟的进度相比，杭州的万元楼盘应该还属一个刚起步的阶段，起步之后该如何走，发展之后的万元楼盘是让大家都觉得这个房就是值这个价，还是仅靠地段好而滥竽充数。这就要看开发商们如何营造自己的品牌、品质了，希望杭州的万元楼盘走向一条更理性、更符合身价的路。