七月杭城楼市简评

文/杭州市经济信息中心房地产部 蔡丽锋

      新盘高调出场

      连续的高温天气，正在不断消磨大部分人的意志，很多事情显得不那么紧急了：土地没人去拍了，新房没人去抢了，二手房也懒得去看了，七月份杭城的房地产市场似乎有点慵懒、平静，新盘在推出，销售上不去，好像都有那么点无可奈何。但是房地产开发商们并没有闲着，各种论坛、研讨一次次展开，市场正被一层层剥开、放大、剖析；房产中介也不急着四处找房源、牵线搭桥了，趁着难得的清淡，好好练兵呢；大幅大幅的形象广告，迎面而来，应接不暇，毫无疑问，一场大整顿正在这火辣辣的七月展开，这是一个讲究品牌的时代。

      七、八月份是房地产市场的传统淡季，今年在各项宏观调控措施的作用下，市场更显力不从心，新建商品房市场进入滞销期。年初还是供不应求、房源紧俏的情形，一到年中房源一下子就多起来了。今年上半年，很多郊区楼盘相继开盘，但是由于配套设施不完善和地段相对偏远，本身对市场的吸引力不是特别大，加上市场的观望情绪浓厚，销售情况都不大景气，主要原因还是房产投资的财富效应在宏观措施和媒体“冷评”的打压下明显下降。从市场供需情况来看，短期内，市场的有效供应仍将处于“不饱和状态”，购房者期待价格下跌接盘的期待下半年恐怕还是有点不可及的。

      据浙江中原发展研究中心统计，７月报纸广告投放量持续上涨，总投放费用再次激增，突破1500万元大关，创下今年新高，发布频次增幅也比较明显，但是所推介的楼盘个数较上月略有减少，主要以品牌推广和形象树立为诉求点。本月，各家报纸都出了房产特刊，各大楼盘集体亮相的规模和频次都为今年以来之最，其中比较有代表性的有《中国50大城市运营商特刊》、《中国国际花园社区特刊》、《2004年浙江人居经典》、《2004杭州十大精品楼盘》。从目前的市场情况来看，开发商大有通过媒体轰炸来拉暖市场的意味，根据我们了解到的开发进度，下半年还会有相当多的楼盘计划开盘，届时将更加热闹，开发商与购房者的心理战也将随之进入“白热化”状态。

      土地低调出让

      七月，杭州市共进行了两次土地公开出让，7月15日一次性推出了六宗办公、商业金融业用地，结果参与单位均不超过两家。中标价格也都仅仅比底价高出了二三十万元。在杭州办公、商业用地一向价位不高，主要是因为其设计、规划、容积率、外形设计等各方面都受到政府的严格限制，对开发商要求也比较高，这次价格也算正常。而且近几年相对于住宅市场，杭州的写字楼、商业地产无论是操作难度还是利润空间都要稍逊一筹。在如今银根紧缩与楼盘滞销的双重压力下，开发商自然热情受挫，即使对未来的CBD都比较谨慎。这六块地只有38号位于江干区人民政府附近，其余五宗都在规划钱江新城内，该区块作为未来城东的核心区块，近年商业用地供应量明显加大，成为杭城继武林、黄龙、庆春、湖滨四大区块之后又一新兴写字楼区块。

      7月30日原定推出的三宗土地，34号因故推迟上市，50、51号地块出让成功。34号地块，已经是第三次推出。去年被大元房产冒进举牌，以6.18亿元拿下后，由于大元房产无力在规定期限内缴纳土地出让金，最后被国土局回收后再度上市拍卖，前一次不幸流标，此次推出比较慎重，推迟上市。50号地块仅一家挂牌单位，以只高出挂牌价20万元，被轻松拿下。该地块自身条件不差，但是出让前置条件相当苛刻，其中一条要求拿地企业注册资金在5亿元(含)以上，因此很多企业只能望而却步。

      而位于江干区三里亭的51号地块则相对较受青睐，4家竞买企业经过7轮竞价，最后才被浙江华圣投资有限公司收入囊中。虽然该地块规模和区块都不怎么样，但总算是在老城区，在郊区大量放地的现在也算比较难得的。

      二手房波澜不惊

      据杭州市经济信息中心监测的八家中介成交情况显示，七月杭城二手房总成交套数仍在继续回落，本月环比又减少了10.62%。综合成交均价也出现了轻微的波动，比上月下降了15元/平方米，均价6807元/平方米，二手房价格指数为290.52点（以1999年7月为基准）。那么，本月成交萎缩、价格略跌的情形是否意味着杭州的二手房市场出现拐点了呢？
我们分析认为，这是一次正常的市场波动，因为从前4年的数据来看，作为传统的淡季，几乎每年7、8月份杭城二手房的价格和成交量都

      会出现一定的起伏（见图）。炎热的天气使得大部分购房者对看房有点倦怠，这不仅大大限制了成交量，也阻碍了价格的上扬。从目前杭州的市场情况来看，部分区域的成交信息显示，卖方心态也出现了一定的变化，部分卖方开始担心房屋是否因要价过高而难以售出，心理价位有所降低，尤其是一些房龄老、结构差的房源，银行限制贷款等诸多因素综合作用使得挂牌价格日渐理性起来。房源挂牌价格与实际成交价之间的差距缩小，说明市场正在努力调整中，杭城二手房市场正面临着2000年以来一次最大的盘整，这无论对买卖双方还是中介都不是件坏事。