呼唤地产商

文/沈珏 王欢

一个闲林开发商的无奈

      近段时间，我们一直在走访闲林板块的开发商。对于闲林，大家有两方面的担忧，一是这个板块的供应量太大，项目愈20个，动辄千亩大盘，可开发的土地面积累计已达万亩以上，建筑面积也接近一千万方。而另一个担忧是，在这么大的开发量面前，板块的大配套却显得很匮乏。

      这是闲林板块上一个正在打造千亩大盘的开发商对自己项目的配套概况的描述。
“基础设施方面，我们已经做了大量的工作，比如供水已经实现直接与杭州市区接通，但因为目前水管安装线路的限制，使我们在做智能化抄表设计时遇到了麻烦；供电今后可基本依靠镇政府将建造的一个22万伏电压的电站，但估计以后人口增多后供电量离理想的会有差距；排污设施镇政府也在建设，但我们在自己小区里也做了一级排污解化系统；煤气依靠余杭区的一个天然气公司今后可以享用天然气；因为前期的入住率不会很高，电信公司对电信设施安装的积极性也不高，我们正在尽力协调。”

      “交通方面，杭州市政府正在实施大交通建设，闲林连接市区的几条主要通道正在加紧建设中。但板块内部的交通网络建设却很滞后，很多支路要靠我们开发商自己造，这中间遇到很多难题，我们也在和政府沟通。”
“闲林的很多产业配套目前也靠开发商自行解决。比如闲林的很多楼盘都规划有幼儿园，有的甚至还配置了24班制的小学，我们也正在和杭州的一家知名民办中学洽谈，争取在小区内引进一所40个班制的中学。我们也打算建造一个综合型的社区医院，现也在和杭州一家著名的民办医院联系。此外，我们还将配置奥林匹克运动中心，提供一个休闲运动场所。我们也有意引进大型品牌超市，但这个目前看来难度很大，因为闲林的人气起码需要四五年时间的积累。” 这一席介绍，让我们看到了一个闲林开发商的努力与无奈。某种程度而言，这也是当初廉价圈地应付出的代价。闲林的开发商们明白，环境和价格是现在闲林板块的主要优势，但配套始终是一大鸡肋。在这个鸡肋面前，开发商显得力不从心。在如此大配套环境比较滞后的情况下，楼盘之间的竞争除了比拼价格之外，更重要的就是比小区自身的配套了，但这种配套也只起到了过渡性作用。

      闲林的这一遭遇，让我们想到了一个名词——“地产商”。它是一个泊来词，但在我们这片开发热土上，却有更丰富的理解。

地产商缺位

      按照对地产商的理解，它是一个对地块进行设计、包装，将生地变为熟地，提升土地价值的角色。它的关注点直指地块。地产商的角色是重要的，没有它的存在，也没有土地价值的体现，更没有那拔地而起的幢幢楼宇价值的发挥。
在我们这里，地产商可以理解为两种类型，一是与房产商相对立的现代地产商，他们的工作是对一定规模的地块进行购买、包装和租售，这个在国外很普遍，但在这里鲜有出现，因为绝大部分情况是开发商直接获得小块土地来开发。另一种很现实的地产商，那就是我们的政府。政府作规划、划地块、修路、通管道，三通一平后将土地拿出来拍卖，卖得好价钱，获得资金后再投入更多的地方。

      杭州这座城市，有两个地方很需要后一种地产商，一个是当年的蒋村（现在叫蒋村商住区，也就是城西），一个就是现在的闲林。

      由于地产商的缺位，所以有了现在众所周知的“城西之痛”。
城西之痛

      蒋村（城西的前身）河道纵横，池塘密布，物产丰富，淡水鱼养殖历史悠久，有杭城“活鱼库”之称。曾经的蒋村一如现在的西溪湿地，是大自然最美丽的馈赠。

      1992年，当蒋村划入杭州成为大势所趋之后，一切都变了。那里的土地没有经过较好地规划，没有考虑绿地、配套的情况下，似乎在一夜之间就易了主。开发商纷纷以极其便宜的协议价，据说当时最便宜的每亩只要三五万元，几乎瓜分了那里所有能开发的地。

      可能很多人回忆起蒋村，是柿树、鱼塘、芦苇、赛龙舟，的确这都是蒋村的“招牌”。但当时50多家房产商在蒋村开发，就像机械化部队在作业，机器轰鸣之后，没有留下一棵经过几十年、上百年才形成的柿子树，没有留下一口鱼塘，没有留下一根芦苇……后来这个地方被称作蒋村商住区，也就是现在人们所说的城西。
蒋村就这样被人为地砍断了历史文脉，与自己的过去彻底告别了。

      如果这可以被称为“城市化进程”中难免的阵痛，为的是让城郊发展得更好，大家的心里都会好受些，可蒋村的现状又是如何呢？

      据杭州市城市规划设计院的李钧工程师介绍，1993年，浙江省规划院曾对蒋村作了一份“控制性详细规划”，到了1994年杭州市规划局又补充作了一份。但因为土地都已经基本属于各个开发商，要作出一个完美的规划文本难度太大。
1996年5月份，原属余杭市三墩经济开发区的蒋村经过行政区划调整划归杭州市西湖区。
当时曾有人断言，蒋村商住区的购房者以“炒房客”为主，蒋村商住区的入住率不会太高，弄不好会成为空城。的确在当时，整个商住区除了各个小区沿街的商铺外，没有一家大型超市，很多道路如丰潭路、竞舟路八字都没有一撇，公交线路也屈指可数，根本不适合人们的日常居住。

      到了本世纪初期，随着更多楼盘的交付，入住人口开始逐渐上升，衣食住行的问题靠小区的小商铺是无法解决的，成了燃眉之急，在杭州市政府的统一规划下，一些市政公建配套开始陆续跟进。文一路的物美、文二路的家友、文三路的家友（农改超）和万家福四大超市的建立，终于使蒋村商住区告别了缺乏基本商业设施的尴尬。翠苑那里还建了电影大世界，这水虽然远了点，但好歹还是能解点渴的。目前整个商住区拥有六所小学和包括九年制学校在内的四所中学，基本能满足区域内人口的教育需求。道路交通配套也在逐步完善，2003年丰潭路的建成通车，2004年古墩路延伸段及梅灵隧道完工，以及像紫荆花路等一系列道路路面质量的改善，公交线路也由原来的少数几条发展到现在的十几条，蒋村商住区的交通网络基本成形，通达八方。

      这一切似乎都在向人们宣布着，蒋村商住区一个新居住区域的诞生。
然而好景不长，85%、90%、95%随着入住率的不断提高，一些问题开始逐渐暴露。

商业配套先天不足

      蒋村十几年的开发过程中，涌现了像桂花城、南都德加、阳光地带、星洲花园等经典小区，吸引了大量人口的入住。文新街道从1998年成立至今，户籍人口只有1.4万余人，但事实上，整个蒋村商住区入住人口已经达到了3.7万户，人口约11.4万，是目前杭城最大的商住区，这些人大多是大学毕业后来杭创业者或是在杭的第二套住所，具有相当的消费能力。
但现在的蒋村商住区能为他们提供什么呢？沿街的商铺经过这么多年的发展已经形成了一定的规模，但其布局单一、立面街景零乱，就目前的构成比例来看，以餐饮、服装和日用百货为主，光文二西路和文三西路之间的那段古墩路就有近30家餐饮店，称其为美食一条街也不过分。一帮朋友吃完了饭，总得找点乐子吧。想蹦迪，没有；想卡拉OK，没有；想找个环境好一点的地方喝茶，还是没有；甚至就想在草地里坐坐，都是奢望，因为在蒋村商住区根本就没有大面积的休闲绿地。能怎么办？总不能老逛超市吧。只能坐上个把钟头的车，再往市区里跑，真是麻烦，而且无形中又给不堪重负的交通添了负担。

      按照商业中的一般理论，如果半径在步行10分钟的路程中，人口数量达到10万人，就是一个核心黄金商圈。以城西的这种密集程度，也算得上是一个黄金商圈了，那为什么无法形成商业氛围呢？不少专家站出来说话了：“城西作为快速发展、已属于成熟的居住群，其商业设施存在着先天不足；都未形成大规模的商业配套设施；分布分散、内容分散、规模较小、服务半径小等。”

      一个城西居民这样抱怨道：这里有这么多房产商，怎么就没有人在几年前想到——除了房子，这里还该有些别的？唉！其实开发商能做好自己小区的配套和绿化就已经很不简单了，像有家开发商，政府给了他地是让他做办公用地，结果他拿出一块来做了住宅，这显然是违规，奈何？

道路不堪重负

      康乐新村公交车站本来是个极不起眼的小站，但渐渐的，原来荒凉冷清的康乐新村公交车站热闹起来了。每天早上，站牌下都是黑压压的人头和望穿秋水的眼睛。在著名的康乐新村挤公交车想必是很多人的一块心病，开过去三四辆车都挤不上，好不容易上了车，那车就跟老牛车一样，挪啊挪啊，最困难的时候要近半个钟头才能挪到古荡新村。

      目前蒋村连通市区的通道是文一、文二、文三和天目山路，据交警部门提供的数据显示，目前每天使用这些道路已超过45万人次，为了缓解交通压力，也是为了配合天目山路改造，从6月21日起文二路、文三路实行单向通行。蒋村的交通压力稍微有所缓解，但公交车依旧那么挤，每个十字路口依旧排着一串串长龙。这实在也没办法，因为早高峰的时候，车流方向基本都是由西向东，而晚高峰的时候基本都是由东向西，提高了一条道路的通行量的同时却无形中降低了另外一条路的利用率。而且道路两侧的房子都盖好了，道路也就只能那么宽，总不至于把周围的房子都拆了吧。

      还有另外一个问题就是停车难。蒋村商住区根本就没有一个大型的停车场，有些小区甚至连业主的车库都没有设置，业主们只能把车停在了路边。如果有个餐厅生意比较兴隆，估计整条马路都要被他客人的车给停满了。也就经常看见，交警拿着个照相机一路拍过去，违规停车，罚款啊！有什么办法呢？

蒋村“补课”！

      蒋村商住区的现状不尽如人意，但抱怨归抱怨，日子还是要过下去，政府也正在加紧“补课”。
通过打造城西区域商业中心广场等一系列措施形成集群效应，解决蒋村的商业需求休闲娱乐等问题，虽然是亡羊补牢，但也为时未晚。

      据李工程师介绍，因为蒋村商住区现在已经是楼盘密布了，想作大的调整几乎不太可能。目前能“补绿化、公建课”的也就是农居点的改造。将农居点的底层农民房拆除盖成高楼，腾出土地来增加公建和绿化面积。但因为资金问题等一系列原因，补绿地有些困难，可能会增加公建多一些。

      很多事情其实规划中往往都是很完美的，在具体实施过程中，因为很多不可预计的因素，会导致规划打折扣。譬如，本来在古墩路与文三西路交叉口偏南有一片高压电线，规划上是要做绿地的，但因为涉及到北山街文物保护的拆迁户的安置问题，这里就将可能将高压线放入地下而做拆迁住宅了……等等不一而足。

      在规划图上，红色是公建，绿色是绿地，黄色是住宅区，再看看蒋村商住区的现状图，一片黄色，零星有几块红色和绿色，土地已经征用殆尽，就像病入膏肓之人。李工程师说，现在最好的办法，就是蒋村西扩，与浙江大学紫金港校区共同打造新蒋村。前几个月刚出台了《蒋村控制性详细规划》，以浙江大学紫金港校区为原点规划了周围的一系列商业、商务、绿化、公建等配套，如果实施得好，有望改善目前蒋村商住区的情况。

住在闲林是一种等待

      这是一个购房者对闲林板块的认识。

      马先生于三个月前以4000元/m2左右的价格买了闲林山水的公寓，这是闲林板块比较早开发的一个项目，年底前首期可交付了。用他的话说，自己买东西全凭直觉，感觉那边好就买了。

      其实马先生对闲林的了解还是很多的。他说，现代人的居住模式就是应该在城里有一套房子，在环境好点的郊区再购置一套。就算是炒房子的话，也只有是自己想住的房子，才有可能卖出去。他自己在市区已有一套房子了，对于闲林区域的水电和其他商业、公交等配套他倒不担心，因为他相信入住人多了以后，政府自然而然会重视起来，相应会解决的，只是一个时间问题。

      话虽这么说，对于买的公寓，马先生目前还没有考虑一交付就装修入住，也就是因为配套设施都没有完善。他希望到时候通过市政府和开发商的努力，使闲林的配套完善起来，到时候，他就开着小车，到那边过周末，等老了以后还可以养老。

      马先生最担心是天然气问题。小区内的接口和管线肯定会做好，但外面的供应不知能否跟上？还有一个就是留下收费站那里有个回民公墓，闲林要做成一个大型居住区，这个问题解决起来还真是有点麻烦。02省道作为出入杭州的通道，过境车辆多而乱，而且闲林的很多楼盘都是沿线造的，对于喜欢安静的住户来说，会是件比较头痛的事。

      对于闲林的前景，马先生还是充满了希望。他是买了房子以后，才知道天目山路要成为杭州第一景观大道的。这一点让他兴奋不已。目前天目山路正在改造，从闲林山水开车到武林广场不到半小时，相信等天目山路改造完毕后，将会更快，而且还是载着风景回家，天天回闲林都没有关系。周围还有东西高架和绕城高速等，将来出行还是会很方便的。但谈话间，马先生还是透露出了对闲林区块交通的一丝忧虑，随着入住人口的增多，仅仅靠路面交通肯定无法解决那么多人的出行，他举例说就像现在的城西，朋友说让他6点多到城西的某个饭店吃饭，他是万万不敢答应的——堵车，太可怕了。他说闲林将来也很有可能遇到这种情况，希望在政府的努力下，能通过地下轨道交通来解决，但这些规划都太遥远了。

      像马先生这样下单闲林的购房者是很典型的。他们选择闲林不是作为第一居所，而是出于自住和投资的双重考虑。这一点可以从他从容地谈闲林中看出。他们有一种等待的心态：这个板块的配套什么时候跟上了，他们就什么时候可以考虑入住了。因此，在2-3年后，即使是闲林现在开发的80%的楼盘可以交付了，如果配套没跟上，闲林还是有可能是一个“空城”。甚至开发商自己也预言：“闲林要真正形成居住人气，还需要5年时间。”

      蒋村发展了十多年，现在还在拼命喊“补课”。虽然蒋村的规划是滞后的，但蒋村成为杭州城市化进程、房地产业发展中一个里程碑式的阶段，这是个不争的事实。因为它的起步与发展占了天时、地利、人和，比如正赶上住房体制改革，比如正是杭州城市向外延伸的第一波浪潮，同时蒋村也自然纳入了杭州市区的管辖范围，此外，蒋村也是杭州品牌开发商起步的摇篮，也就筑就了一大批精品楼盘。

      但是，与蒋村的发展模式一脉相承的闲林显然有点“生不逢时”了。因为在已经到来的杭州房地产市场板块竞争的背景下，与闲林展开激烈的客户争夺的还有三墩、下沙、滨江、临平等，尽管闲林目前占据了价格和环境的优势，但因为受发展模式的制约，闲林在基础配套上甚至远远落后于其他板块，这对该板块吸引人气、提升板块整体居住氛围是很不利的。

近郊板块的龟兔赛跑

      如果将一个近郊板块的起步、发展、成型、成熟看做是一场龟兔赛跑的话，现在，正参与这场赛跑的选手有很多，比如三墩、下沙、滨江、闲林、临平等。从地产商这个角度来衡量，我们看到了一个有趣的现象：三墩、下沙好比是那只乌龟，开始阶段虽然处于落后，因为大规模的楼盘建设起步时间相对晚些，房子造得不如别家多，但得益于政府规划、建设的迅速有效实施，它们在整个过程中始终保持了很高的斗志，后劲十足。因此，最先到达终点的，也就是最先实现一个成熟的居住区的地方，更有可能是三墩和下沙。相比而言，闲林就像那只兔子，造房子的时候冲在了前头，但到达成熟则晚了很多。

三墩：集镇改造如火如荼，后市发力

      位于主城西北面的三墩，于1996年5月经浙江省人民政府批准，和蒋村一起划入杭州市西湖区。在城市化进程的大背景下，2001年，西湖区、三墩镇政府联合开发商成立三墩集镇建设指挥部，编制《杭州三墩地区控制性详细规划》，开始了其浩大的小城镇城市化改造工程。

      三年时间里，三墩的城市建设速度很快。早在2003年初，西湖区全面启动了10亿元级的道路大会战工程（包括市政建设），力争用两年时间使三墩地区的路网达到市区水平。一年多下来，这个路网日益发达，比如古墩路延伸段(古墩路——亲亲家园)、振华路已经完成建设，苏嘉路、祥符南路接近完工，董家路(亲亲家园——吉鸿路)、厚仁路北段、古墩路(环镇东路段)改造、金渡北路等大部分将在今年开工建设。而三墩农居点的建设也在有条不紊地进行。大型经济适用房项目——都市水乡的建设更是为三墩赢来特别的关注。

      与此同时，三墩集镇建设指挥部也不失时机地招商引资，将众多国内外知名商业机构、商业品牌批量引进。比如，包括广州本田、浙江元通等在内的著名汽车品牌已经进驻三墩；浙江银泰则将投资4亿元在三墩的交界处打造全市最大的SHOPPMAIL，同时华润万家、易初莲花等纷纷赴三墩考察，准备进入；而来自香港的伟量企业更将建设伟量五金城；在医疗方面，浙江大学还将整合附属医疗资源在紫金港附近打造全省乃至华东最大的医疗中心，而浙江医院则在三墩圈地近百亩，计划建设大型医疗中心；在物流方面，浙江出版集团将在三墩打造集物流、印刷等于一体的出版航母。现在的三墩区块正成为各路商家竞相争夺的黄金地带。

      在大力改造下，三墩商品房建设的人气指数也在快速飙升，品牌开发商纷纷进驻，目前建设中的楼盘就有亲亲家园、广宇·西城年华、南北天城、天阳20号地块等。

      三年来，三墩集镇改造成果是显著的，仅地价飙升、楼盘旺销就是很好的证明。可以说，三墩成长很快，一个人文的、快捷的、便利的、鲜活的繁华城区，一个科教、商务、休闲、旅游、购物、娱乐设施一应俱全的新城，一个适合居住的杭州主城新中心正在成型。

下沙：建区到建城，迅速转型

      同样，下沙也是幸运的。1993年，杭州经济开发区成立，对13平方公里的土地范围进行了很好的规划，虽然当初的定位是建造一个开发区，与居住功能相去甚远，但基础设施建设却打下了扎实的基础。2000年底，占地1.5万亩的全省规模最大的大学城破土动工，根据规划，大学城将进驻15所高等院校，15万师生。2001年，杭州市确定“一主三副六组团”的新城市规划，下沙作为三大副城之一，开始了其作为一个综合新城的建设历程。

      作为新区开发，下沙至今没有值得炫耀的房产品，人气之不足也是众人皆知的。但下沙的优势也是最突出的，那就是高起点的规划、高层次的政策支持和管委会实施规划的绝对效率。

      这一点，最近就有一个很好的例子。自明确了“建城”目标之后，开发区管委会在不到半年的时间里，集合国内外优秀的规划专家，迅速开展下沙新城总体规划和各种专项规划。专项规划有艮山东路——下沙大道的景观改造工程、大学城和开发区的湿地公园建造工程、行政中心改造、东部沿江住宅区块规划等。时至本月底，大部分规划都将报批市政府，一旦审核通过，管委会将立即组织实施。

      因此，相比其他板块，下沙的开发商要幸运得多。有一个称职的“地产商”在对地块做设计和包装，开发商则可以花更多的心思来研究产品。

闲林：苦盼“地产商”

      之前，闲林板块所在的余杭区一直是一个工业区，区内建有许多水泥厂、矿坑等。1998年，在当时还是余杭市的城市规划中首次提出了接轨杭州的思路，也就是余杭可以依托自身的环境和区位优势进行面向杭州及本地市场的住宅开发。之后，许多当初从城西起家的杭州开发商，比如绿城、金都、华立、金成等，沿袭与城西一样的发家轨迹，开始在余杭、闲林、五常一带圈地。1999年，绿城房产开发的桃花源项目首度开工，被认为是闲林板块开发的头一枪。2001年，新的杭州市规划确定，将闲林、余杭等镇作为杭州市六大组团之一，即余杭组团。2002年，余杭组团的规划出炉，进一步明确了该区今后的功能：以湿地景观为特色的杭州市最具魅力的综合型人居社区，规划到2020年，整个余杭组团的居住用地将占到建设用地的30%，公共设施、道路广场、绿化用地占到47%。至此，越来越多的开发商看好闲林板块的发展前景，认为开发时机已到，于是开始大范围圈地或开发，项目一个接一个冒出来。

      迫于“闲林开发要避免城西规划滞后的弊病”的压力，今年上半年，《闲林镇镇区控制性详细规划》出台，确立了“02省道南面为规划区主中心，用地以行政办公用地、商业金融用地、广场、文化娱乐为主，北面沿和睦路规划为副中心，以大型超市、医院、商业金融、旅游服务为主”的规划蓝图。也就是说，政府都已经为以后的配套预留了用地，道路、市政、商业用地规划都已先行。

      “目前的问题就是实施进度问题，政府不可能先造好了医院、商业中心等公共配套设施，再去等待楼盘的交付和入住率的提高，肯定是要等形成了一定的居住氛围，再去考虑如何将配套设施与楼盘的开发相衔接。”闲林镇村镇建设办的一位负责人如是说。 因此，即使规划出来了，也是一个等待的问题。谁来出资，谁来牵头实施。这里所谓的闲林板块实则包括了五常乡、闲林镇、老余杭镇、中泰乡，各乡镇政府还有一个地盘归属的问题，虽然房地产市场上大家是一家人，都姓“闲林”，但在户籍上却各有所属。同样，虽然余杭已归属杭州市，但余杭区还保留大量的自主权，对于闲林的建设，余杭区与杭州市又该如何协调？

      从地产商的作用而言，相比三墩、下沙，闲林的开发商没那么幸运，万事靠自己。当然，这也是一个历史的矛盾。闲林的开发商只有苦苦等待。

      当然，路在修了，电站在造了，环境在整治了，相比之前，闲林的地产商已经慢慢从缺位到进入角色了。

何谓地产商？

先转述一个并非虚构的故事，是关于三代人的地产商生涯，发生地在美国。先是爷爷在距离大城市几十公里远的地方买下了一大片土地，然后做好规划，哪些土地上该造住宅，哪些土地上该造写字楼，道路应该怎么走，哪些应该造一些公共设施，然后爷爷用很低的价格将一部分土地卖给大学和研究所，用很低的租金长租给军方作为军事基地，大学、研究所和军方基地的建设不仅带动了区块的建设，还带来了人气，完成了这些工作后，爷爷就退休了，轮到爸爸负责；爸爸的职业生涯主要是在这片土地上开发住宅和建造公园，最早的住宅卖给那些教师、学生、研究人员、军方的后勤人员，但后来整个地块的居住氛围越来越浓厚，加上有公园这样的优越环境作为公共配套，吸引了越来越多的人迁移到这里居住，这个地方成为一个相当不错的居住区；然后轮到孙子大展身手，他的使命是开发写字楼和商业中心，让这个地方从一个居住区成为一个繁荣的城市次中心。
按照国内房产商的眼光衡量：爷爷很笨，因为拿到这么一大块地都没赚到什么钱；爸爸一般，赚是赚了点小钱，但是在公园上也花了不少；只有孙子还可以，赚了大钱，实现了土地资源的最大化。按照房产商的逻辑，土地是要买的，最好就在城市中，因为可以借城市发展的东风；花园是要有的，没必要造这么大，够遛狗就行；住宅是要造的，但是一开始就该定义为豪宅，销售目标不是教师和研究人员，是城市新贵，还要有《大腕》里的英式管家服务。但是没有爷爷和爸爸的铺垫，孙子又何从发展？
这就是我们所要思考的话题——地产商的崛起。地产商和房产商有何不同？地产商是做远景的，房产商是做现成的；地产商是慢热型，房产商是速成型；地产商是推动地块不断升值来实现利润，房产商是利用地块的升值来实现赢利。
打个不算恰当的比喻，地产商像是股神巴菲特，而房产商像是大鳄索罗斯：巴菲特喜欢买进一个有成长性的股票，然后通过拥有股权对公司发言，对公司进行改造和优化，不断提升公司业绩，并且长期持有股票；索罗斯的风格是快进快出，利用现有的制度缺陷迅速进攻，迅速赚取利润，迅速离开。巴菲特和索罗斯都赚了钱，两个人都是天才，但是除此之外，巴菲特所赢得的是尊敬，索罗斯所赢得的是敬畏。地产商是为土地创造升值，而房产商则分享城市的升值，这其中并没有谁优谁劣之分。（文/沈彬）