游在千岛湖，住在千岛湖，如何？

——千岛湖旅游房产分析

文/王欢

去年的非典使旅游业遭受重创，与此同时却给旅游房地产业带来新的开发契机，使健康型的休闲度假消费理念和投资概念更加深入人心。有着绝佳生态环境的千岛湖吸引着越来越多的游人，也成了众开发商的“兵家必争之地”，掀起一轮又一轮的旅游房产的投资旋风。
目前千岛湖旅游房产开发得如火如荼，许多房产商正逐渐将目光聚集于千岛湖，千岛湖的休闲度假气氛越加浓厚，不仅升值为一个极具优势的旅游热区，且已日渐成为旅游房地产的大本营。千岛湖的旅游房产项目遍地开花：开元度假村、天清岛度假村、凤凰度假村、千岛碧水花园……“开元”、“五洋”、“滨江”等这些杭州著名的开发公司也纷纷涉足于此，欲分得一杯羹。

千岛湖房地产开发热火朝天

现在有越来越多的开发商入驻千岛湖。据淳安县建设局物业办的林主任介绍，仅今年整个千岛湖的开发量就在50万平方米以上。
千岛湖楼盘房价从2002年至今实现了三级跳，2002年的均价为1000元/m2-1400元/m2，2003年均价为1600元/m2-2000元/m2，到了2004年均价为2400元/m2-3000元/m2。从目前的多层楼盘来看，景观的差异对楼盘的价位有很大的影响。临湖而建的景观公寓的售价在3000元/m2，而一般的多层公寓只要2400元/m2左右。淳安县房管处的鲍科长说，公寓本地购买者占60%，剩余的40%中有投资客的成分；而排屋、别墅的特点一般都为圈岛而筑，突出景观，以外地购房者为主，多数为杭州、萧山、上海、温州、义乌人的私人企业主、律师等，这些“有钱容易有闲难”的人们在这里买了一套景观好的别墅，“偷得浮生半日闲”。
据淳安县千岛湖风景旅游管理局规划建设科的仇峰科长介绍，这几年淳安发展以旅游项目和房产项目捆绑为开发模式，以产权式酒店、分时度假为经营模式的景观房产，旅游与房产联姻，资源与资金结合，旅游创名、地产生利，招商引资加快了风景旅游资源的开发，这种长期投资、长期消费，将进一步提高千岛湖旅游品位和综合经济效益。
如浙江开元旅业投资3亿元兴建了近100套滨湖单体别墅，目前已经基本售完，其“别墅+产权式酒店”模式已为越来越多的楼盘所借鉴，吸引很多的人前来购买；在前不久，开元旅业举办的业主见面会上，吸引了近300人去度假，度假酒店爆满。就在这两天中，原来珍藏的几幢别墅，有六幢被当场买走，每幢价格都在300万以上。景观资源决定度假别墅的价值。千岛湖拥有500多公顷湖水，千余座岛屿，这在中国绝无仅有，可以预见，未来千岛湖的景观价值将越来越高，休闲度假的人也将越来越多，度假别墅升值空间巨大。据说目前某度假别墅竟然意外出现了有不少客户愿意加价近200万购买度假村已经卖出的别墅，但原来的主人却不愿卖出的局面。
目前很多旅游地产项目正在积极开发中，如五洋建设集团杭州房地产开发有限公司的千岛碧水花园一期也是卖得比较火爆，二期正在紧锣密鼓地筹备当中；某台资企业建造的千岛湖凤凰休闲度假村占地150亩，由32幢别墅组成，已于2002年开业；另外，美都控股、滨江房产集团、杭州宋城集团等都纷纷拿地，千岛湖的旅游房产业逐渐形成了规模效应。

千岛湖的旅游房产何以发展得如此红火呢？究其原因，不外乎以下几点。

得天独厚的环境优势

去过千岛湖的人都会被那里的湖光山色所深深吸引。千岛湖是国家4A级风景名胜区，被誉为“天下第一秀水”， 森林覆盖率达到95%以上，是我国最大的森林公园。在这570多平方公里的浩淼湖区上，绝秀的水、绝美的山，再加上淼淼大水中星罗棋布的千余座岛屿，岛就是山，山就是岛，蔚然挺秀，葱茏欲滴。天色、山色、水色、树色，湖浪、树浪、花浪、雾浪层次分明又融为一体。道路依着山体河流自然蜿蜒迂曲，时而青翠满目，时而流水叮咚，清凉气息扑面而来，可谓“青山不墨千秋画，碧水无弦万古琴”。
除了这些自然美景之外，千岛湖所在淳安县历史悠久，源远流长，素以“锦绣山水”、“文献名邦”著称，人文景观资源也很丰富。如瀛山书院、海瑞祠、芹川的风雨古桥等，还有广泛分布在山乡农村的明清民居建筑以及各种古文化遗址等。当年朱熹便在此处留下了“半亩方塘一见开，天光云影共徘徊。问渠哪得清如许，为有源头活水来”的著名诗篇。
千岛湖秀丽的风光和丰富的人文内涵蜚声海内外，每年来千岛湖旅游度假的人络绎不绝，现在其名气已直逼与西湖、黄山齐名。尤其近几年，接待游客量以年均20%的增幅持续攀升，到去年已突破400万人次，旅游经济总收入达到了8.6亿元。

交通网络：杭千高速即将开通

交通是发展旅游业也是发展旅游房产的关键。随着杭州“交通西进”、“旅游西进”战略的实施，目前05省道在千岛湖开元度假村半岛外围形成32米宽的景观大道，可与320国道交会，经过3-4个小时直达杭州。06省道直达建德并与320国道接轨。杭千高速也已经开工，建成后将使千岛湖至杭州的行车时间缩短一半，预计明年年底可望通车。金华千岛湖铁路直达千岛湖站，经金华中转，可与浙赣、杭甬线连通，通往黄山的公路、铁路建设也正在积极争取中，跨千岛湖大桥已经开工建设，跨湖连通工程也在积极筹备。

土地资源：寸土寸金

由于前段时间，房产商拍卖到的土地一般都有山或者湖，需要开发商开山填湖，填湖的直接后果就是地基不稳，楼房墙体出现了裂缝，还有一个严重的后果就是破坏了千岛湖的自有的生态环境。为了保护千岛湖资源，中央政府已经严令禁止填湖，浙江省有关部门规定，千岛湖湖滨1公里之内，所有房地产、旅游景点项目一律停止审批。目前千岛湖已经在控制湖区的土地开发，像半岛，面向千岛湖的主湖区，现在已经是无法批到了，因此某集团协议投资8亿元，圈地3万亩的千岛湖旅游度假区项目也不得不搁浅。
目前千岛湖的楼盘以多层的公寓和度假别墅为主。高层景观公寓也有其优势，但据淳安县房管处的鲍科长介绍，由于政府为了整个千岛湖的环境的协调性，目前对层高进行了限制，不允许再建小高层。规划有高层的房产公司就遇到难题了，有些项目被迫“冬眠”。
这就使千岛湖的土地越来越珍贵。据淳安县千岛湖明珠房地产代理有限公司的总经理刘华庚介绍，今后千岛湖的开发量将会大幅减少，再加上国家颁布政策叫停别墅等低密度住宅用地，使得别墅更加稀有珍贵。
政策支持：打造上海的后花园，杭州的御花厅

千岛湖的地方政府正在积极地寻找以往开发中的不足，努力打造千岛湖旅游的新模式。千岛湖风景旅游管理局局长汪成设说：“千岛湖以前主要有两个功能——发电和防洪抗灾。随着人们‘生态旅游’的观念越来越强烈，植被、环境、水质量一直保护得非常好的千岛湖的另外一个功能开始突出，那就是旅游。”
千岛湖的库区总面积680多平方公里，比新加坡的面积还要大。千岛湖旅游受季节变化明显，淡季一到，岛上可谓荒无人烟。从目前情况来看，千岛湖的观光旅游已经遇到了瓶颈，这就需要政府转变观念采用开放式的旅游模式，促使休闲度假理念的形成，摆脱观光旅游的束缚。
因此淳安县政府引进了一定数量的房地产开发商，支持和引进旅游开发项目，并加大力度搬迁环湖地区工业设施，特别是有污染的工业设施，做到开发千岛湖就是保护千岛湖。汪局长说，千岛湖很有条件成为一流的休闲度假胜地，发展旅游休闲产业。
从区域格局上，目前淳安县政府打造休闲度假胜地的目标定位是：长三角一流、全国著名、接轨国际潮流的休闲度假胜地，大上海的“后花园”，杭州休闲之都的“御花厅”。千岛湖已经成为中心城市的远郊地区，具备休闲房产开发，为城市高收入而且有闲阶层提供“第二住宅”或“第三住宅”的条件。

众说纷纭

从千岛湖热火朝天开发的房产市场背后，我们也看到了一些担忧。浙江大学房地产研究中心旅游房地产研究所所长王婉飞对此显得忧心忡忡。她指出目前千岛湖的一些旅游房产开发中尚存在不足。
千岛湖目前吸引了大量的游客，但一般都是“千岛湖一日游”，是什么原因无法让游客能较长时间地驻留呢？主要还是千岛湖上的配套设施问题，千岛湖的优势在于它的湖泊、森林，但千岛湖作为一个休闲度假胜地，不能仅仅只有原始的湖泊和森林。相配套的餐饮、娱乐设施以及后期的管理应该跟上。要根据不同市场如家庭消费市场、银发消费市场、会议消费市场等不同需求提供差异化产品，避免同一模式的“大而全、小而全”的产品供求结构失衡现象，为此，必须对不同市场的消费需求研究透彻，这样才能真正使千岛湖的旅游房产兴旺起来。
王婉飞认为千岛湖的产权式酒店可以参照国外度假型酒店异地交换的做法，来吸引更多的游客。而目前我国异地交换的度假型酒店的经营方式有待消费者权益保障、信用体系以及相关行业规则的建立和出台。

开元旅业的营销总监刘开皓认为：千岛湖要从观光旅游向度假旅游改变，需要政府和企业各方面共同的努力。由于淳安县政府为了保护千岛湖珍贵的天然资源，不鼓励在千岛湖发展工业，因此到目前为止旅游业可以说是淳安经济的支柱产业。但现在千岛湖的景点还是以观赏型为主，也就是说主要靠门票收入，另外有一种说法认为，门票的存在也是导致游客无法长期驻留的原因之一。因此千岛湖的当务之急是能带动周边的一系列消费，形成边际效应。他们希望政府能够出台一些有利的政策。
针对外界认为千岛湖配套设施匮乏的观点，刘开皓表示不同意。他说千岛湖的各个开发商还是比较注重配套设施的开发的。像开元度假村的配套就比较完善的，各种娱乐、餐饮设施都一应俱全，像游泳池、网球场等现在都已经开放了。配套设施要完善起来要求开发商不能只关注眼前的收益，而要把眼光放得长远一点。毕竟现在千岛湖旅游的淡旺季区别非常明显，吸引游客的也只是千岛湖的景观，有责任感的开发商要做的是通过自身的努力将千岛湖的旅游开发提升到一定的高度，这才是所谓的可持续发展。
目前淳安县政府的政策也在积极调整当中，以发展休闲房产为主要手段，为游客休闲度假创造条件，并开始注意细分市场，在不同的休闲度假区相应建立一些以老年人为对象的养生社区、以年轻人为对象的运动社区等等，千岛湖的旅游业和旅游房产正慢慢地向人们希望的方向发展。