寂寞的会所 悄悄地变

文/朱艳莹

约了不熟的采访对象，可以在环境幽雅的咖啡厅里进行采访；朋友来了，不想自己做饭招待，就请他去小区物美价廉的餐馆；工作不忙时，一早起床下楼去打打篮球；周末带块毛巾就可以去小区健身房大汗淋漓一番……
这是杂志社编辑J先生在搬进新家前对未来会所生活的设想。但住进来之后发现，这只不过是一个美好的设想而已：餐厅的饭菜总是焉焉的，多吃一两次就不想再吃了；篮球场清晨和夜里都不开，因为会影响周围的业主休息；健身房每次就稀稀拉拉几个人，没什么气氛，举了两下哑铃就累了，宁可开车去市中心的健身俱乐部……
可能杭州很多小区的会所都这样让业主们失望过。
其实，不仅仅是业主在抱怨，开发商更是有苦说不出。当初，他们也是一番好意，希望能给业主们有一个良好的小区生活配套，提升一下小区的档次，确实也是下了大笔的投入的，但是却事与愿违。小区的业主消费有限，餐厅的菜总是不能得到及时更新，自然就不新鲜；篮球场的确很能活跃小区气氛，但无奈篮球跳起来的声音太大，周围的老人们睡得早，都闹意见；客房每天没几个人住，一大帮服务员整天闲着还得付工资；当初建保龄球馆的投入最大了，但老也不见有多少人来，维修保养笔笔都是费用。这样一来，房产公司虽然凭着财大气粗能硬撑几天，但日子一久，谁也受不了。碍于当初卖房子的时候给业主的承诺，会所的功能还不能随便改。所以，现在一谈起会所，开发商和物管公司都大喊头疼。
城西某大型高档住宅区会所餐厅和客房关门大吉的消息同时传来。记得两年前笔者也曾去过这个小区的客房，印象不错，设施高档，而且比外面的同等档次宾馆价位低了很多，也一度是杭州少数几个经营得比较好的小区会所之一。这个消息未免令人沮丧。
其实，这也不是单一的杭州现象，据有关报道显示，如今深圳的会所约84％亏损，广州会所约90％亏损，香港会所约20％亏损，北京会所约60％亏损……这不禁让人发问：会所怎么了？

会所为何空守寂寞

究竟什么是会所？会所原来是一个舶来品，意思是身份不凡人士聚会的场所。演变至今，会所已成为物业项目的配套设施之一，逐渐深入人心。在目前户型很难有突破的情况下，会所和环境、外立面一起被开发商作为楼盘的卖点。而买房人在考察楼盘时，从关心项目的价格、位置、交通、户型等，进而开始注重社区的公共设施。不同风格、不同功能、不同规模的会所在各大楼盘中是“遍地开花”，并且投入资金越来越多，档次越来越高。
1993年前后，会所在杭州出现。当时杭州开发商学习南方的广州、深圳等城市，大搞“中心会所”，位置一般设在小区中间，专为该小区居民服务。在蒋村等区域，这样的会所相继出现，可以说是南方城市会所的忠实再版。
而问题出在南方城市的学习借鉴过程中，它们所效法的是国外所谓的社区服务中心（也称邻里中心），往往由政府部门规划，开发商共同投资，每三四个小区设置一个，为周边居民提供综合性服务项目。由于有了统一的严格的前期规划，“社区服务中心”的功能定位十分明确，由于有了充足的周边客源，利用率也很高。而我国南方城市的会所，却由单个开发商规划经营，为单个小区服务，消费人群有限。而一旦对外开放，则会引起小区业主们的意见，因为大家都认为小区会所理所当然是服务性而不是盈利性的，对外开放会影响小区的安静和私密。有了这个误入歧途的“师傅”，杭州的会所从诞生之时，就开始面临困境。
举一个例子。丹桂花园是杭州比较早引进会馆的一个楼盘。当时城西地块就餐等基本生活配套都比较缺乏，文三路与市中心也没有连通，所以开发商在楼盘设计中考虑设置了一些餐饮、健身、小超市等等，希望能为小区提供一些生活配套。哪知楼盘交付后，文三路开通了，私家车拥有率也高了，到市中心才十几分钟的路程，而且周围的小商场、小超市等配套也渐渐多了起来。而相比之下，小区会所的各类服务就显得单一和低层次了，于是变得鲜有人光顾，只能惨淡经营。
于是，会所经营者们开始探索会所新的出路。

痛定思痛的应对招数

现在，专业的会所经营公司在上海渐渐兴起，深圳的会所会员制也开始走向成熟。而杭州目前一些会所则采取和业主委员会协商的方式，将一部分会所场地出租，变换功能，用租金收入来贴补会所经营。
有过十几年物管经历的绿城物管副总经理朱锦波对会所经营的难处已深有体会，当今的楼盘，如果不设置会所，会显得档次不够，而勉强配置一个高档会所，又实在没必要。从第一个经手的楼盘丹桂花园一路走来，总结经验教训，他认为会所不能一味追求功能齐全和设施高档，最关键的就是根据楼盘本身的定位和业主的实际情况，寻找最实用最合理的定位和功能设置。
目前小区会所发展得比较成熟的就是棋牌室和乒乓球室，因为维护成本低，参与人数也不少，一般小区会所都会设置；而客房只要根据小区人数确定合理配置数，利用率就会比较高；一些有特色的餐饮如桂花城的“外婆家”、丹桂公寓的“越之间”经营得不错；最初大家都认为在高档别墅区里设置网球场会比较合适，但实际并非如此，别墅区网球场往往门可罗雀，桂花城的网球场却挺红火，因为网球是一项年轻人的活动，而且需要参加者有较多的时间，这和别墅业主特点并不吻合。

桂花城的会所是朱锦波认为杭州目前经营得比较好的会所之一，这除了以上对会所功能设置的慎重考虑外，也是由于小区20万平方米的规模，支撑起了消费量。而绿城两个正在运作的楼盘中，深蓝广场会所会考虑和雷迪森酒店的合作，采取会员制，与酒店现有功能实现互补，小区业主和酒店会员可以同时享受两地的服务；在单身公寓小区丁香公寓里，则不会设置大型会所，而是适当地配备一些音乐吧、书吧等生活基础配套设置。
与此同时，一个新名词——“泛会所”在一些楼盘中渐渐出现，这可能会成为会所今后发展的一个方向。“泛”是广泛的意思，泛会所就是多个会所的联合，会所由点变成了面。杭州城北的楼盘都市枫林就是采用了这种泛会所的形式。都市枫林是一个体量不大的楼盘，依托所在的大型居住小区北景园完善的教育、生活、休闲、商业规划，开发商没有设立一个集中的大会所，而是利用小区的群房，大致分为健身和休闲两大功能区域，灵活安插项目，更有效利用了资源，各会所功能也更为专业化。和小区业主为普通大众的定位相对应，会所的项目大多是一些基础的服务。泛会所的好处是既扩大服务半径，又大大降低了开发商的成本。

另一种特色经营的延伸

在会所经营者们一筹莫展的时候，一些有创新意识的商家早已看准了小区会所这个市场。杭州著名的餐饮公司“外婆家”就是其中之一。
以一句“不用回家忙烧饭，外婆为你做做饭”的口号在杭州餐饮市场打开局面的“外婆家”，在目前门店经营由于重复竞争而面临60％高倒闭率的情况下，开始了新的尝试——进军小区餐饮业。小区餐厅一般都由开发商统一装修好，降低了商家经营的风险，“外婆家”正是看中了这一点。在很短的时间内，“外婆家”已经进入了桂花城、兰桂公寓、滨江花园、中田大厦、黄龙世纪广场、世贸中心等很多小区和写字楼。除了在一些高档写字楼内，“外婆家”的子品牌“无主题餐厅”着眼于高端商务消费外，住宅小区里的“外婆家”还是延续了其高性价比的经营策略。总经理吴国平认为，在小区里做餐饮，一定要放平心态，去做一些家常化又有特色的餐馆。在这样的思想下，不仅写字楼里的“速堡”快餐深受业主欢迎，客流量得以保证，住宅小区里的“外婆家”也比别的小区餐馆有声色得多。
在这条别人没走过的路上走的“外婆家”，遇到的困难也不会比别人少。吴国平毫不讳言地向笔者讲起了其中的难处。比如，关于餐厅是否对外开放的问题，往往是矛盾集中所在。如果不对外开放，客流量不仅不够，也很不均匀，中午客人少时，服务员没事干，厨房的菜也出现了积压，周末和晚上客人多时，服务员就手忙脚乱，上菜慢了，客人又有意见——到底该买多少菜，配多少服务员成了大难题。但如果对外开放，则小区的业主一定会反对。这就出现了一个有意思的情况，虽然厨师都是一样的水平，但是客人们往往还是觉得马塍路的那家“外婆家”最好。对此，吴国平除了和业主沟通、希望业主理解外，也采取了一些对小区业主的消费优惠措施。另外，小区和写字楼的餐厅往往不能自主地打广告，这也给经营带来了困难。
虽然如此，吴国平表示，以后如果有合适的机会，还是会考虑继续进入小区，只是一定会选择那些在小区外面的会所。

全新理念露出尖尖角

与开发商和物管公司想出种种招数应对会所经营难题同时，杭州一些走在前沿的设计师们已经将一些先进的全新理念带了进来。浙江大学建筑设计院三所所长、国家一级注册建筑师胡慧峰就向笔者描绘起了一种新的会所生活场景。
他认为，应该改变从前认为会所就是一栋承担服务功能的建筑物的单一理解，会所应该是对整个小区配套服务系统的统称，它应超越对人们低层次需求的满足。以往，出于对方便业主和小区景观美观平衡的考虑，一般都会把会所放在小区的正中间，胡慧峰认为，这会使小区环境显得较为生硬死板，也不利于会所的经营。
他谈起了一个深受同行称道的、具有意大利风情的名为“波托菲诺”的深圳楼盘。这个楼盘并没有设立集中的会所，而是在适当的地方设置了适当的功能。比如在适合观景休息的地方设置了咖啡厅，而健身中心则被放在另外单独的区域里，功能设置更为专业化。它将服务设施与绿地、水系、小径、院落很和谐地融合在了一起，小区就像一个公园，有很多设施已经脱离了商业性，人们可以有意无意地在水边走走亭子里坐坐，喝杯咖啡，不花钱也可以得到一种愉悦舒心的感受，就如同西湖的南线。
“在这样生动的空间设置里，人与人会很自然地交往，发生一些故事，产生戏剧化的效果，再加上人性化的到位的物业服务，就不仅满足了低层次的基本生活物质服务需求，也满足了软性的物业服务需求，还给了人们的精神情感极大的满足感，成为了业主们家的延伸。这样一来，人们下班回来就不会只想着进屋关上房门了，家就超越了简单的居所概念。这就是有了情感交流的‘情景化’的会所生活。”胡慧峰说。 其实，开发商正是在通过这些看似不商业的手法，实现了盈利。从单个楼盘来看，生动的环境使得人们在其间停留，自然产生了消费需求；从房产公司的营销来看，则是树立了自己的品牌。
这种全新的理念已经被胡慧峰所在的设计团队带入了在杭州的实践中。在最近操作的江南春城的竹海水韵板块中，他们设计了三个会所。除了风格严谨的主会所外，与景观紧密结合的2号会所是专为青少年、老年和女士设立的休闲会所，风格特异的3号会所则是作为一个长久的楼盘展示销售中心和办公中心，突出了建筑本身很强的设计感，希望人们能把自己居住的小区看做是一个精心打造的作品。设计师意图让这三个会所和小区里的竹子、流水相互照应，营造出“家”的图画，“信步园内，只需一刹那，单纯温馨的舒爽让每一个回家的人不由自主地放慢，再放慢脚步……”

虽然到目前为止，会所还是没有找到一条完美的经营之路。但我们还是愿意相信，在逐渐成熟的理念之下，只要能将开发商、物业公司和业主的利益真正统一起来，小区会所有一天会为我们展开一幅美丽的生活画卷，带给杭州的小区更多的赏心悦目。