逾期交房怎么赔偿？

2002年12月12日，杨某与李某签订《商品房预售合同》一份，约定由杨某以人民币57万元的价格购买一套商品房。并约定：李某应于2003年1月30日前将房屋交付给杨某等，如逾期未交，则按已付房款的每日万分之一支付违约金；同时，李某承诺在2003年6月30日前办理房地产初始登记手续，取得新建商品房房地产权证（简称大产证），并于此后的40日内办理该房屋的房地产权利过户手续（简称小产证）。如李某到时不能取得大产证，杨某有权单方面解除合同等。合同签订后，杨某付清了全部房款。李某则因其未能于2003年1月30日前将房屋交付给业主使用，向业主支付了部分违约金。但因李某至今仍未交房，遂致诉讼。

楼律师点评：
李某要同时承担实物房屋和房屋权利的逾期交付责任
开发商逾期交付实物房屋以及房屋权利的，如何确定其违约责任？对此，存在两种不同的观点。
一种观点认为，商品房属于不动产，交付的标志是房屋权属的变动，交付实物房屋只是交付行为的一部分。因此，开发商即使未能按期交付实物房屋及房屋权利，也只须承担一种违约责任。
另一种观点则认为，违约责任的根本目的是为了补偿一方遭受的利益损失，而房屋的实物交付与权利交付所对应的利益不同，实物对应的是对房屋的使用、收益的利益，而 权利对应的是对房屋处分的利益。因此，开发商应依约按不同的时间节点履行不同的交付义务，违反任何一个约定义务，都应分别承担与之相对应的违约责任。
本案的处理采用了第二种观点。

不依约行使合同解除权，依然可以获得违约赔偿
依据合同约定，在李某未能按期取得大产证时，杨某有权解除合同，并由李某承担赔偿损失的责任。现杨某放弃解除合同权利的行使，是否就意味着其不再享有违约赔偿请求权？
对此，亦有两种观点。一种观点认为，杨某放弃了解除合同权的行使，应视为其放弃了向李某主张承担违约责任的权利。故此后其可以要求继续履行合同，但不能以双方对违约责任没有约定为由，主张参照法定违约金计算标准来计算违约金。
另一种观点则认为，解除权是一种形成权，权利人有权单方选择放弃。而且，解除权与债权请求权属于两个不同性质的权利。解除权的目的在于尽早结束效率低下、不稳定的合同关系，以避免损失的进一步扩大，而并非在于补偿因违约所致的损失，其本身也无法达到补偿损失的目的。因此，放弃约定的解除权也并不意味着放弃追究违约责任。故本案中杨某虽放弃了解除权，但其仍然有权依据合同约定行使债权请求权，要求李某承担违反合同义务的违约责任。
本案的处理采用了第二种观点。