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房价增速放缓 楼市理性上扬
2004年上半年浙江省房地产市场形势分析
浙江省房地产业协会会长 唐世定
近年来，浙江省房地产市场发展迅速，从总体上看是健康有序的：房地产市场发展与经济增长是基本同步的；住房有效需求保持旺盛势头；房地产市场的改革不断深化，住房保障体系逐步建立。但是，房地产市场存在的“房价过高，涨得太快，买不起房，买不到房”的问题仍然比较突出。
一、当前浙江房地产市场基本情况及运行特点
今年1-6月,据省统计局统计的浙江省房地产市场运行基本情况：
房地产开发投资502.02亿元，同比增长40.3%，其中经济房投资15.00亿元,同比增长55.1%。
商品房施工面积10076.14万平方米，同比增长36.3%，其中新开工商品房施工面积2346.22万平方米，同比增长20.2%，新开工经济房面积58.46万平方米，同比减少40.6%。
竣工商品房面积724.78万平方米，同比下降5.6%，其中竣工商品住宅面积6555.17万平方米，同比下降8.6%，竣工经济房面积51.52万平方米，同比下降2.6%。
商品房实际销售面积727.75万平方米，同比增长7.8%，其中商品住宅面积613.39万平方米，同比增长8.7%。
购置土地累计900.49万平方米，同比下降26.2%。
在国家一系列宏观调控政策的作用下，总体上看上半年我省房地产市场出现稳步发展的态势，其运行主要特点是：
1.房地产投资继续增长，但增幅回落。2003年房地产投资达972亿元，比上年增长34.2%，今年1-6月全省房地产开发投资502.02亿元，同比增长40.3%。但1-6月全省房地产开发投资增幅比前几个月有所回落，分别比1-3月、1-4月、1-5月回落6.7、7.9和9个百分点。其中衢州和台州两市1-6月投资增幅分别比1-5月回落28.9和19.8个百分点，杭州、宁波和温州1-6月房地产投资分别比1-5月回落3.5、13.6和3.8个百分点。
2.土地购置明显减少。自一季度以来，全省房地产开发企业新购置土地面积已连续三个月大幅下降，1-4月累计购置土地615.5万平方米，同比下降12.9%；1-5月累计购置土地778.5万平方米，同比下降19.2%；1-6月累计购置土地900.49万平方米，同比下降了26.2%。其中杭州、宁波和温州1-6月累计购置土地同比下降分别为37.3%、31.5%和86.4%。
3.房地产企业对银行资金依赖明显下降，但自有资金比例仍比较低。1-6月开发企业国内贷款223.1亿元，增长18.6%，增幅分别比去年同期和一季度回落31.4和11.7个百分点。1-6月开发企业国内贷款占开发资金总量27.3%，比一季度回落5.3个百分点。1-6月内全省房地产开发资金来源中，银行贷款、定金及预付款分别占本年资金来源的27.3%和47.2%，而企业自有资金只占8.5%。
4.房地产市场供求矛盾开始趋缓。全省1-6月，实际销售商品房727.75万平方米，同比增长7.8%，较1-4月和1-5月，增长率分别回落10.2和3.8个百分点。1-4月实际销售商品房面积大于竣工商品房面积35.3万平方米，1-5月为41.7万平方米，1-6月实际销售商品房面积与竣工商品房面积724.78万平方米基本持平，商品房供不应求的状况已得到缓解。
5.房价继续上涨，但开始趋向合理。今年一季度，全省商品房成交价格为2791.9元/平方米，与去年同期相比增长了17.3%，1-6月同比增长16.6%，比一季度减少了0.7个百分点。不少房地产开发企业在商品房定价上开始更多考虑加快资金周转等因素而更趋合理，中小城市商品房价格已有所回落，杭州、宁波、温州等较大城市商品房价格已出现较稳定的态势，部分新开楼盘已出现打折销售现象。特别是二手房市场，挂牌房源增多，成交放缓，挂牌价下降，成交价格也有所回落。
6.经济房建设有所升温，但不容乐观。今年1-6月全省经济房投资、新开工经济房面积分别比1-5月增加4.6、22.1个百分点。但是全省1-6月经济房新开工面积58.46万平方米，同比下降40.4%，经济房竣工面积51.52万平方米，同比下降2.6%,较1-5月下降3.3个百分点。
7.城镇房屋拆迁规模得到控制，进一步缓解了供需矛盾。今年上半年全省核发拆迁许可证172张，同比下降53.1%。拆迁总面积230.2万平方米，同比下降59%，其中住宅144.57万平方米，非住宅59.58万平方米。拆迁总户数15720户，同比下降55.7%，通过控制拆迁规模，减少了房地产市场被动需求。
二、近期浙江房地产市场发展趋势分析
2003年国务院及有关部门相继出台了有关促进房地产市场持续健康发展的政策措施，今年以来中央就切实加强土地管理，深入开展土地市场治理整顿，提高房地产等行业建设项目资本金比例，清理在建和拟建固定资产投资项目等，又连续发出5个文件，对进一步实施宏观调控作出部署，力度很大，尤其是土地政策和金融政策的出台实施将影响我省房地产市场的走势。
1.住房需求仍将保持旺盛的态势，但需求速度将放慢。我省目前的经济发展水平正是居民对住房消费较为旺盛的时期。据省房协和浙江大学去年下半年的一项调查，有38.9%城镇居民对现有住房不满意，有44.7%的居民打算重新换购住房。据测算，未来几年，我省城镇每年的住房需求在3000万平方米以上，而现有的供应能力约为每年2500万平方米，缺口较大。但是，随着银根紧缩，房地产开发项目及住房消费贷款的限制，如对住房按揭贷款标准的提高以及对购买第二套以上住房提高首付比例等，都会使房地产需求释放减缓。
2.土地和金融的调控，对市场供给将会产生一定的影响。禁止农用地转非农用地、暂停建设用地审批，以及项目存款准备金率、房地产企业项目资本金的提高，将使房地产开发用地供应更加紧张，开发资金贷款收紧，将会减少房地产开发投资规模和房地产新开工项目数量，从而影响市场的有效供给。据省企调队调查，截至2003年底，全省待开发土地面积为1544.4万平方米，平均每家开发企业存量土地7000平方米。另据省建设厅对购置土地较多的12家一级房地产企业、19家二级房地产企业及42家三、四级房地产企业调查统计，平均每家房地产企业未开发的土地面积分别为8.7万、6.6万和6.7万平方米，因此待开发土地总量还较大，但由于待开发的土地中相当部分是由于征地、拆迁的原因无法投入使用，加上房地产市场从土地供应到形成市场供给的周期较长。因此，如果暂停土地审批时间较长，对当前和未来的房地产市场还将产生一定影响。
3.房价总体上保持上升，但增速将有所放慢。房地产规模控制后，住房供应量减少，而市场本身却又有旺盛需求，房地产市场供求矛盾在较长一段时间内仍将较为突出，全省住房价格仍然有上升的空间。同时，土地供应暂停后，土地价格将进一步上涨（据统计部门提供的数据表明，今年一季度全省土地交易价格上涨了22.9%，其中杭州、宁波上涨了51.35%和12.3%，列全国35个大中城市的第一和第五位），建材涨价，建筑性能质量标准提高，环境配套完善，拆迁费用等成本增加，都会推动房价上涨。但是，随着经济适用房开发力度的加大，房地产投资的减少，市场内机制的健全，房价增速将有所放慢。
4.房地产企业组织结构将得到调整，房地产行业内部将得到整合。目前全省现有房地产开发企业2400多家，其中一级企业只有33家，二级企业为190家，其他的都为三、四级，全省房地产企业注册资本金平均只有890万元，平均每家房地产企业的年开发竣工量只有1.05万平方米，随着金融调控力度的加大，土地供应的控制，部分房地产企业可能出现无项目开发和资金链断裂的情况，面临被兼并的严峻形势，投资合作，利用外资和外资合作将不断增多，房地产企业将出现优胜劣汰。同时，房地产企业更注重企业形象和品牌，树品牌、创名牌。
5.房地产企业和购房者对未来市场走势和价格预期，将发生较大变化，住房需求逐步回归理性。由于宏观调控力度加大，不少房地产企业已感到资金的压力和市场的潜在风险，在商品房定价上会更多考虑加快资金周转的因素，而更趋合理；而购房者认为宏观调控政策的实施，房价上涨会趋缓，等待和观望心理增加，购房者会更加理性。今年5月我省举办的第11届房博会比去年第10届博会成交率下降了80%，是由于当前住房供需结构失衡，而降低了有效需求，当然不排除是宏观调控阶段居民消费心理因素影响等多种原因造成的。但从目前我省房地产市场发展的现状看，不存在所谓房地产“崩盘”的可能。
平衡供求 寻求理性
中国房地产及住宅研究会副会长兼秘书长 张元端
在这里我想谈两个问题。
一、中国房地产业的发展轨迹是怎么样的？未来两年的周期规律变化会怎么样？
周期波动是客观存在的经济现象。有的人认为，现在经济持续发展，总会有周期波动。这就需要解释一下：二次大战后，世界经济的周期波动属于“增长型周期波动”，即经济的绝对量逐年在增长，只不过是增长幅度（增长率）有大有小而已。增幅最大的年份就是周期波动的“波峰”，增幅最小的年份就是周期波动的“波谷”。所以，尽管经济形势处于持续发展时期，即绝对量持续增长，但在此过程中也有周期波动现象，即增幅有大有小。而增幅的大小，会对国民经济产生直接的影响。
我国房地产业的周期波动也是“增长型”的。
按照商品房销售额增长率来分析，1993年是波峰，1998年是波峰，2003年又是波峰。
从房地产业周期波动的四个阶段来看，目前是处于“繁荣阶段” （波峰）的前期。
一般而言，繁荣阶段（波峰）的主要特征：一是交易量急剧增加，但购房自用者逐步减少，炒家活跃；二是开发投资量急剧增加；三是楼价越来越高，楼花价逐渐超过现楼价，当楼价炒得过高，形成有价无市，且影响到宏观经济时，政府开始推出调控措施。
据此，在这轮宏观调控中，如果我们能将开发投资、商品房价格的上升速度控制好，将结构性矛盾解决好，就能延长繁荣阶段，甚至出现新的波峰。否则，也可能会出现下行拐点。
二、如何认识“杭州现象”？
造成“杭州现象”的主要原因是商品住宅“供小于求”。按照市场经济规律，在“供小于求”的情况下，必然刺激价格上涨。
杭州市对商品住宅的需求主要来自以下几个方面：由于经济高速增长，城市居民收入增加，对住房的有效需求持续上升；由于大规模的旧城改造，因拆迁安置带来的被动购房需求大量增加；优越的自然环境和人文环境，吸引了大量外来购房定居者，这是杭州市得天独厚的地域条件所决定的；投资型购房急剧增加；有关的宽松政策，将大量潜在的购房需求（包括本地人和外地人的需求）在短期内集中地释放出来，等等。这几种需求因素加在一起，导致了商品房供不应求，刺激了价格上涨。
除了“供小于求”的原因之外，影响房价的还有下列原因：炒作行为抬升了房价；二手房存量和上市量都不足，无法起到平抑房价的作用；土地资源相对紧缺（这也是杭州市的特殊情况所决定的），强化了涨价预期。
因此，杭州市商品住宅“供小于求”，既有全国“共性”的原因，又有地域“个性”的原因。解决杭州市房价问题首先要从平衡供求关系入手：一方面要增加有效供给，特别是进一步增加中低价位商品住宅和经济适用住宅的供应，保障中低收入者的住房需求。另一方面要引导合理需求，例如通过控制拆迁量来缓解对住房的被动需求等等。同时，对过度炒作行为要加以抑制。
楼市走向面临利率上调压力
人民币利率走向与房地产走向互动趋于密切
国务院发展研究中心金融研究所副所长 巴曙松
从2004年1－8月份以来的投资增长、货币供应量等角度来考察，2003年下半年以来的宏观调控所取得的效果是十分明显的。但是，同样值得关注的是，从6－7月份的市场走势看，有两个重要的信号值得关注，这就是：钢材和房地产的价格在宏观紧缩初期出现了明显的下滑，但是在近期却出现了明显的上扬。从逻辑看，主要是房地产价格的上扬及其投资规模的扩大，在一定程度上带动了钢材价格的上扬，当然能源价格等的上扬也是重要的原因之一。这是否意味着宏观调控的效果出现了一些反复？这种市场迹象与利率的调整有没有直接的关系？
2003年以来的宏观调控，在2004年上半年开始转而主要采用行政管制措施。在特定的经济社会环境下，这可能有其必然性。或者说，之所以在宏观调控的起步阶段倾向于采取比较严厉的行政调控措施并且依赖行政调控，相当一部分原因在于地方政府的投资过热，以及土地、信贷领域的混乱需要依靠行政措施以及时取得显著的效果。较之间接的宏观调控措施，此时行政调控由于见效快、措施直接而成为首选。但是，行政调控有其自身无法克服的缺点，如缺乏弹性、执行方面具有一定的随意性、可能产生非经济的寻租行为等等。
特别值得指出的是，如果仅仅依赖行政管制措施，同时不及时进行市场化的改革，不进行价格信号的配合、改革的配合，就可能使得初期依靠行政管制取得的调控效果出现反弹，同时也可能使得宏观调控的持续时间延长。
对于行政调控作用于经济运行的过程看，行政调控对于调控效果的评估往往是依靠渐进式的试错，如果紧过头了就松一点，如果松过头了就紧一点，这种基于行政措施基础上的试错，可能会造成宏观调控持续时间的延长。2004年6－7月份以来房地产和钢材等价格的上扬，从一个侧面证明，基于行政调控基础上的一系列措施，在初期阶段可能容易取得明显的效果，这正是2004年4－5月份我们所见到的情况，但是不断调整的行政试错也可能会延长宏观调控的持续时间。实际上，2004年上半年，资本市场一度预期，本次宏观调控可能会在2004年底结束；从目前的情况看，调控的时间可能会延长到2005年。
由此看来，仅仅依赖行政手段来“管住土地、管紧信贷”，而没有市场化的手段与市场化的价格信号调整的配合的话，宏观调控的难度会加大，并使其效果难以巩固和持续。
从资金的价格——利率来看，房地产投资的迅速上升，在很大程度上是因为，目前的通胀水平造成负利率的实际状况，从而使得资金异常便宜，投资活动具有天然的扩张冲动。一旦行政控制放松，就可能很快出现以房地产为代表的投资的上涨，并带动钢材价格的上扬。换言之，如果利率不能反映资金的稀缺程度、不能反映正常的资金供求关系，宏观调控即使暂时取得明显的效果，但是调控效果也可能因为缺乏价格信号的配套支持而难以巩固，房地产和钢材价格在2004年中的上扬就足以说明问题。有一些看法认为，房地产等行业是所谓暴利行业，对于轻微的利率水平的调整缺乏敏感，实际上，这种判断并没有意识到当前中国房地产市场已经出现的显著的变化，以抵押贷款为主要融资来源的住房购买者和严重依赖银行贷款的房地产公司，都使得利率的调整已经成为影响房地产市场最为关键性的市场因素之一。
同时，储蓄下降明显和资金的体外循环，也是2004年以来宏观调控中出现的新情况，这从根本上说与通货膨胀预期加剧和事实上的负利率水平有关。资金的正规市场和非正规市场同时存在，是否会发生替代、在多大范围内出现替代，其重要的参照指标是实际利率的水平，如果管制的利率出现明显的负利率水平，资金就可能进入非正规市场，影响调控的效果。
从价格水平和价格走势看，2004年7月份CPI达到5.3%。把七月份CPI值5.3%和六月份的5%结合来看，价格上扬还是有一定的压力。如果考虑到在宏观调控效果明显的时期，煤电油运实际上还是绷得很紧，那么，如果运用煤电油运等的增长对目前的经济增长进行修正，那么，潜在的通货膨胀压力较之目前公布的水平要高，负利率的程度较之公布的水平要高。
从宏观政策的发展方向看，在初期以行政调控为主要特征的宏观调控取得明显效果之后，宏观调控方式向市场化的调节方式转变是一个必然的方向，在目前的阶段，其中一个重要的内容，就是通过利率的调整来巩固宏观调控的效果。这主要包括两个方面的内容，其中一方面是利率水平的调整，另一方面是利率的市场化及利率管制的放松。2004年以来，利率波动幅度的扩大在一定程度上抵消了物价上扬带来的负利率的压力，但是随着物价的进一步上扬，进行利率水平调整的压力在增大。
如果考虑到当前的国际市场的利率走向，利率上升的压力同样存在。在当前的汇率制度下，即使考虑到一定程度的资本项目管制，美元和人民币之间利率水平的互动影响十分明显。美元在近期两次加息之后，人民币和美元之间的利差有所缩小，这对于减少投机性资本的流入有积极作用。但是，在一定情况下，人民币和美元利率水平不能形成过大差距。如果说2004年中美元的第一次加息是美元利率开始进入上扬通道的一个信号的话，那么，美元第二次加息则表明美元正式进入加息周期，正式结束了利率的下降通道，进入利率上升周期。从人民币与美元的互动关系看来，人民币利率进入一个加息周期也是必然的趋势。
因此，无论是国内因素还是国际因素，进入上升通道的人民币利率，正在面临越来越大的上调压力。房地产市场应当为此做好准备。
政策敦促住宅消费趋向理性
银监会再出新政 房地产市场福兮祸兮
复旦大学金融研究院
房地产研究中心副主任 华伟
“8·31大限”在房地产市场激起的尘嚣还没有散去，银监会在9月2日又出台了《商业银行房地产贷款风险管理指引》，要求商业银行充分理解和有效识别房地产贷款的风险，并且对房地产开发贷款和住房消费贷款的风险控制都作了具体的规定。银监会的这一《指引》向市场传达了什么样的信息，又会对房地产市场的走势产生什么样的影响？
风险控制是政策重点
《指引》第一条就明确指出出台这一政策的目的是“提高商业银行房地产贷款的风险管理能力”。这几年我国房地产贷款业务发展很快，就是这次宏观调控以来，房贷增长的速度也没有慢下来，2004年6月末上海的个人住房贷款余额为2005亿元，同比增长高达20%。如此高增长引起监管部门警觉，一方面当前房地产开发商主要依赖银行机构贷款，一旦市场逆转，银行机构的不良资产将大量增长；另一方面现在商业银行争夺的个人住房贷款之所以呆坏账比例很低，这主要归因于住房贷款这项业务开展的时间还比较短，而且这项业务开展以来整个房地产市场一直处于上升通道，所以这并不能说明这项业务没有风险，任何市场的波动不可避免，一旦市场出现逆转，银行将被迫成为“房东”。
从目前的情况看，国内商业银行识别、衡量、监测和控制房地产贷款风险(包括房地产开发贷款和个人住房贷款)的手段和能力明显不足。所以银监会《指引》在对商业银行提出总体风险控制要求的基础上，对土地储备贷款、房地产开发贷款、个人住房贷款的风险管理分别提出了要求，并对银监会的相关风险监管措施进行了规定。
规范化而不是一刀切
《指引》和银监会2月份出台的《商业银行房地产贷款风险管理指引（征求意见稿）》相比，对商业银行应该怎样控制房贷风险作了更加严格和具体的规定，但最明显的一个区别是取消了商业银行“房地产贷款余额与总贷款余额比不得超过30%”的限定。据银监会官员解释，这主要是因为征求意见稿出来以后，很多商业银行对这一条限制表示了不同的看法，银监会考虑到各个银行的具体情况不同，最终采纳了商业银行的意见。
应该说，这个限制的取消对商业银行业务开展和房地产市场都是一个利好的消息。本来30%额度的限制的确是一刀切的做法，商业银行在控制风险的同时很多好的项目也不得不放弃。更加重要的是，商业银行对房地产开发贷款比个人住房贷款更加有兴趣，30%的额度限制使得很多银行把额度留给开发贷款而挤占了正常的个人住房贷款。这和中央抑制投资过热、支持正常需求的宏观调控目标背道而驰。现在银监会《指引》取消额度限制和规范贷款的风险控制，既可以使得商业银行减少信贷的盲目性，又使得优质的开发项目和正常的住房贷款需求得到银行的支持。
住房消费将会理性化
银监会《指引》在第五章“个人住房贷款的风险管理”中明确要求商业银行加强对贷款人的收入和资信状况的审核，特别是第三十六条规定“商业银行应着重考核借款人还款能力。应将借款人住房贷款的月房产支出与收入比控制在50%以下(含50%)，月所有债务支出与收入比控制在55%以下(含55%)”。这将有力地改变目前房地产消费中盲目消费和互相攀比的非理性现象。
前一阶段，由于对收入增长的过高预期和攀比的心理，很多消费者不考虑自身的实际支付能力，一味地追求住房的高档化和大面积化。一些借款人通过虚增收入，隐瞒支出，加上银行审核也比较马虎，结果导致住房贷款的月支出远远超过实际收入的50%。这大大降低了借款人的风险抵抗能力，一旦经济不景气借款人收入流受到影响，很容易出现无力还贷的情况。商业银行在住房贷款中严格做到50%的限制，一方面可以大大减少出现呆坏账的可能，另一方面也可以避免住房消费过度地挤占其他消费，使得经济实现良性循环。
在地方政府和开发商为房价的疯狂上涨欣喜若狂的时候，中央对房地产市场的过热形势忧心忡忡，央行二季度的货币政策执行报告也表示要对房价的持续上涨高度关注。中央希望给房地产市场降温，但又不希望房地产市场大起大落，再加上不希望殃及其他产业，所以迟迟没有运用利率杠杆。这次银监会《指引》的出台将是房地产市场实现理性回归，避免泡沫过大而破灭的一个良机。地方政府、商业银行、开发商要对中央控制房地产过热的决心有充分认识，努力实现一个多赢的局面。现在最重要的问题是《指引》要得到真正的贯彻实施。
理性消费者迎来购房良机
个税暂停，多方共赢
浙江大学房地产投资研究所所长 赵杭生
杭州市从9月1日开始暂停征收20%二手房交易个人所得税。对于受宏观调控而持续低迷的杭州存量房市场来说，这无疑是一个重大利好，必将有效地刺激二手房交易市场，形成皆大欢喜的局面。
对卖家来说，暂停征收20%二手房交易个人所得税，就像取消了一个扣在头上的“紧箍咒”。以前有部分卖家因为个调税削减了既得利益而持观望态度，将手中房源继续囤积或者转向租赁市场；也有部分卖家想尽各种办法避税，要求买家承担个调税或者将个调税部分摊进房价里，造成房价大大超出买家的心理预期而难以成交。现在他们可以在获取心理预期利润的基础上把手中大量囤积的房源以相对较低的价格拿到市场上流通。
对买家来说，暂停征收20%二手房交易个人所得税，极大地减轻了他们的购房负担，现在可以轻装上阵。交易成本降低，也有助于消除他们前期持币观望的心态，提高购买的积极性。而且随着卖家手中大量房源重新挂牌，买家可以选择的范围增大，这对真正有消费需求的买家而言是一个购房良机。
对中介公司来说，暂停征收20%二手房交易个人所得税，有利于促进二手房交易市场的活跃，提高成交量。迎来了一个很好的发展机遇。目前杭州市二手房市场明显复苏，买卖双方都比较活跃。据了解，杭州存量房交易基本恢复到宏观调控前50%的水平，预计今年10月份左右将达到一个高潮并逐步上扬。
从20%二手房交易个人所得税的征收到暂停，可以判断政府要抑制的只是过热的投资需求和投机需求，而对于消费需求政府不但支持，还会采取措施刺激这种需求，政府适时暂停征收个调税，无疑是给市场打了一剂强心针，对解决住房难，缓解住房压力也有很大作用，可以将前期供应和需求的积压量充分释放出来。
暂停个调税对于房价的影响不会太大，因为决定房产价格的最关键因素是供求关系。现在宏观调控的措施已经收到明显的成效，供求比较平衡，买卖双方心态比较平和。此外，存量房的需求基本上是消费需求而非投资需求，虽然暂停个调税会刺激二手房市场，但由于供应和需求同步增长，不会造成供求关系的大幅度变动，因此房产价格短期内不会出现大起大落的情况，基本上保持稳中略升的局面。
对于一手房市场来说，同样是一个利好消息。二手房市场的景气与否直接影响购房者对一手房市场的信心。交易成本的降低必将使杭州二手房市场迎来一个放量增长的交易期，重新树立消费者对房地产市场的信心，从而对整个房地产市场形成有力的支撑。
杭州楼市不可能出现较大风险
浙江工业大学房地产研究所所长 虞晓芬
宏观调控以来，杭州楼市需求层面发生了如下变化。1)投资性需求隐退，自用性需求占近乎100%的绝对比重，这既是杭州房价经过快速上升后，其投资价值大幅下降的必然结果，更是在宏观调控背景下，市场参与各方风险意识加大，对楼市走势判断恢复理性的产物。2)拆迁带来的需求缩量，拆迁规模明显小于去年，加上政府加大拆迁安置用房建设力度，由拆迁带来的需求量明显减少。3)外地人购房比重下降，从一些新开楼盘与二手房成交情况看，外地人从前两年的占据市场30%比重下降到10%左右，与此同时，上市量比去年同期有所增加。因此，综合作用的结果是：买卖市场由原来全面性的供不应求转变为供略大于求,
消费者有了一个相对可从容选择的环境。杭州楼市出现上述变化主要得益于宏观调控。
那么接下来杭州楼市还会受到哪些因素影响？从宏观政策面看，主要是升息压力。国际上利率已进入上升通道，而国内6月份CPI达到5%，7月份CPI达到5.3%，已两度突破央行设定的警戒线；而且国际油价高居不下，并可能继续推动国内物价上涨；以及在负利率背景下，居民储蓄意愿大幅降低，存款储蓄下降和资金的体外循环明显，和近期建材价格反弹等都表明加息只是个时间问题。升息将增强居民储蓄意愿，增大贷款购房支出，进而减少购房需求，抑制房价上涨。
从今年以来楼市的表现，充分地反映出杭州楼市市场承接能力较强，年初仅花了一个月时间，就消除了20%个税政策实施前二手房巨量成交(2003年12月成交量达到5000多套)与部分住宅交易成本提高的影响，二月份成交量超过了去年同期水平。宏观调控后相比一些地方二手房成交量萎缩60%以上，杭州二手房市场影响也相对较小。综合分析影响杭州楼市的各种因素，总体而言，认为不可能出现大的风险，尤其是老城区，由于基础设施、配套设施完备，潜在供应量少，供求矛盾仍然存在，但是一些板块，如滨江、近郊则可能面临较大压力。
消费回归理性，杭州楼市才能够真正健康！
存在决定最后的胜利
金都房产集团有限公司总裁 吴忠泉
如果说1997-1998年是第一轮宏观调控的话，今年则是第二轮，也许三年后又将是新的一轮。前一轮的特征是政府出台了很多纲领性的政策，使得房地产行业逐步走向规范。而现在这轮将会产生两个重要意义。一是促使房地产企业做实做强；二是促使政府提高经济管理能力。
通过这次宏观调控，政府、企业、个人将会更理性地看待房地产行业。这几年，无论是钢铁、医药、机械还是电子、通讯等行业，千军万马都在涌向房地产业。有数据表明，杭州市每年的房屋竣工量大约400万平方米，而杭州的房地产公司有500家之多，原来很多人都是以“乘法”的方式来理解房地产行业的，比如20万平方米的开发量，每平方米赚1000元，那就是2个亿的利润，认为房地产业是暴利行业。事实上，我们应该换种思维来看。杭州市每年400万平方米的竣工量，就算按1万元/平方米计算的话，也只有400亿的销售额，却有500家公司在瓜分。而娃哈哈一家企业一年的销售额就能做到160亿元。
我个人非常赞同这次宏观调控。我们的社会资源、开发实力、购买力都是有限的，这三个有限决定了必须进行宏观调控，来实现房地产行业的优胜劣汰。此外，受宏观调控影响，市场出现了变化，这在很大程度上也影响了地方政府的决策。
目前看来，浙江和杭州的房地产业还是健康稳定的。经过这番宏观调控，价格不会像前两年涨得那么疯狂，但还是会稳定地上浮。这主要有浙江民营经济的有力支撑。
今后对房地产企业势必提出了更高的要求。首先，要树立品牌化的发展战略，要让老百姓觉得花大代价来消费你的产品是值得的。其次，企业需要综合性地提高，从业人员要全面提升，产品需要全方位提高，比如要在节能、科技、环保、园林绿化、规划设计、建筑文化、教育等各方面综合提升。因为原来单一的营销卖点已经打动不了购房者了。
我们始终认为，只有自己打败自己，没有被竞争对手或者其他行业打败，存在决定了最后的胜利，对房地产业应更充满信心。
品牌时代到来
浙江南都置业副总经理 韩芳
近来，政府官员、经济学家及房地产知名人士都对房地产宏观调控后的市场变化及发展趋势进行了分析与预测。北京大学经济学院院长、经济学家刘伟教授认为市场经济已经成为资源配置的基础性力量。目前出现的投资过热和失衡，是市场的结果，不是财政的结果。而政府现在通过行政措施，控制固定资产投资过热，在国有体制发生深刻变化的今天很难完全实现其调控作用。政府从某种程度上讲是提前进行调控避免泡沫产生，因而很难通过具体的衡量标准来评判本次宏观调控的最终结点。换而言之，政府的本次宏观调控也是根据不同的地区城市提出了不同的要求，但无意限制消费者自然的购房需求以及二手房交易。从近期杭州市二手房交易取消20％的个人所得税就不难看出，相对经济增长速度而言，政府更担心通缩，所以，积极的财政政策应该不会改变。
在市场供需关系并没有发生根本性变化时，仅仅通过中央政府单方面且并非极其强硬的行政措施是不可能在短期内改变房地产业在国民经济发展中的地位，相反，政府尤其是地方政府还是会积极稳妥地保护房地产业的发展。宏观调控在一定程度主要影响了市场的信心，但也将由于市场的真实需求使市场信心逐步复苏。
应该说，本次调控对开发商的品牌建设提出了更高的要求。政府对土地的规范管理，对开发商投入资金的限定以及银行贷款的相关规定，均是对开发商综合实力的一次考验。在市场复苏过程中，面对理性谨慎的客户群体，品牌开发商更容易获得市场的支持及认可。
一方面，品牌开发商通过很多年的努力，其产品的设计品质、建造品质、售后服务及市场接受程度都比较高，与一般的房产开发企业拉开了一定的差距；另一方面，品牌开发商较之一般的房产开发企业，更易于实现成本控制。如果不断提高产品品质，为城市提供创新而又成熟的产品；同时制定合理的价格区间，则更多的购房业主会改变以往的购房习惯，优先选择品牌开发商的产品。而城市中一部分开发商必须调整心态，进一步强化其产品意识及服务意识，以确保在今后的房产市场中占领一席之地。
所以，比较乐观的是，今后的城市建筑必将更加丰富多彩，房地产建设运营更趋于集团化、品牌化、规模化和专业化发展，而城市居民则受益其中，城市生活将更为鲜活。
供需双方都趋向理性
杭州滨江房产集团有限公司副总经理 朱立东
自宏观调控以来，杭州楼市虽然出现了一些调整的动向，但总体走势是平稳的，杭州楼市需求旺盛、阶段性供不应求的基本面并没有改变。这主要是由以下几方面原因促使。
首先，从需求的情况看，浙江和杭州经济的持续向好发展，为杭州楼市的发展奠定了坚实的基础。近几年来，浙江及杭州的ＧＤＰ增长都超过了全国平均增速的4～8个百分点，而今年1～6月份，全国ＧＤＰ增长9.6％，杭州市达到了16.2％。浙江及杭州民营经济发达的经济结构，也为杭州楼市提供了旺盛的购买力。
近年来杭州市着力打造“住在杭州”的品牌，其适宜的人居环境无疑为杭州楼市的持续繁荣打下了良好的“物理”条件。
伴随着城市化进程的步伐，给杭州带来了大量人流。进入新世纪以来，杭州每年机械增长人口都在5万～6万人以上，大量人口进城或买房、或租房，其带来的消化能力也是巨大的，而且这种增长趋势势不可挡，不会逆转。
此外，杭州还有30多万户的房改房家庭及部分地区的旧城改造拆迁家庭，他们也都存在着逐步改善居住的需求。
因此，从需求的角度看，杭州楼市拥有旺盛的购买力，在宏观调控的形势下，这种购买力虽然会受到一定的影响，但基本态势不会改变。
其次，从供应的角度看，杭州从1997年起在全国率先实行土地招标拍卖。由于在此之前，杭州楼市并不红火，开发企业也没实力大量圈地；而招标拍卖后，土地又实行非饱和供应，因此大部分土地都是“现拍现卖”。虽然近几年土地供应量在逐步增加，但相对于旺盛的购买力而言一直处在供不应求的状态。
在宏观调控下，土地供应只会从紧不会放松，开发商拍地的胆子也只会变小不会放大，因此，杭州楼市这种阶段性供不应求的基本面在宏观调控后不会改变。
当然自宏观调控以来，消费者的消费心态在变化，持币待购者在增加。与此同时，开发商事实上也已在作适度的调整，即放慢了调价速度，在新盘的定价上更为慎重。
这种变化和调整，对一直高歌挺进的杭州楼市今后的健康发展无疑有着积极的作用：一方面，购房者的购房行为将变得更为理智。另一方面，开发商的开发定位、定价也将变得更为理性。
调控还原市场的本质
世贸置业投资有限公司总经理 崔新明
经过十年多的发展，我国房地产市场也经历了从混沌到有序的过程。在不规范的市场条件下，“低门槛”和“高回报”驱使各类资金纷纷进入房地产市场。这一方面造成了市场短暂的“繁荣”，另一方面也直接造成了市场上部分房产品粗制滥造和市场精神的缺失，影响了城市形象和破坏了生态环境。同时，很多带着浮躁心态的企业一味地只顾开发高档产品，而不研究市场需求和文化精神，或者愿意铤而走险、违规操作，也造成了社会对这行业颇有微辞。
在这样的市场形势下，国家及时采取宏观调控措施，势必对那些“空手套白狼”和囤积土地的开发企业敲响警钟。而对真正想从事房地产开发事业的企业而言，则有利于他们立足于市场，深入研究消费者的实际需求，为社会提供优秀的房产品。从这一角度而言，此次宏观调控对社会、百姓、企业都是非常有利的，这也是负责任的表现。
从消费市场来讲，合理的调控会把那些不切实际的浮躁的需求冷静下来，从而使得市场对产品的需求真正回归为自身的真实需求。
事实上，市场本应如此，只是行业的发展也需要时间，不可能从一开始便是非常规范。当前这些调控政策的出台，可以说是市场的一种理性回归。因此，说调控不如说是恢复市场的本质。当然，宏观调控是政府对微观市场经济主体发出相应的信号，以便用利益诱导来激励或约束市场主体（包括地方政府）以修正其经济行为，但若是经常性的“放”、“收”，不仅会浪费土地、信贷、消费等资源的浪费，而且会造成市场和行业的混乱。因此，这样的宏观政策应该是一个正常的政策。
从行业长远发展和经济健康发展角度，目前房地产市场的现状无疑需要改变。我们相信，通过有效的长期的调控，必定会给这一行业的发展带来美好和谐的未来。从这一意义上来说，这也意味着房地产市场真正的春天的到来。
行业回归理性，杭州楼市将迎来真正的春天！
期待真正公平健康的市场环境
通策控股集团董事长 吕建明
眼下，国家的宏观调控已到中盘，高官们也开始关心在这场风浪中企业家们的真正感受。在2004年里，房地产商注定是要成为站在风口浪尖上的人群。从来没有哪一个行业能像房地产业如此牵动人心，如此备受官产学界的关注，如此影响中国宏观经济的格局。中央宏观调控措施出台后，尽管不是单纯针对房地产的，但反应最敏感、嗓门最大、争论最多的莫过于房地产业。
比尔·盖茨曾肯定地说：“现在对于两年后可能出现的情况有一种高估的趋势，而对十年以后发生的情况有低估的趋势。”依我看来，与其现在追着一些不断改变的具体政策跑，倒不如潜下心来思考，想一想自己的企业究竟要往哪个方向去，有的时候，跳出房产做房产，可能更有希望。
眼下，对楼市需求的同一化判断，使得开发商受到很多的干预。事实上，十几亿人的毛病用一帖药来解决是不可能的。房产开发是否适应大众需要，要区别看待，不同阶层、不同地区就有不同的房产品来对应。
无论是土地清理，还是银根紧缩，或是加大税率，只要是公平、理性的规范性政策，我们一概支持。因为供求关系真实反映而导致的购买波动，无论呈现何种状态，我们都有绝对的承受力。但是，作为一个民营房产开发商，我们希望能面对更为公平与健康的市场政策。
我一向认为，好的政策可以促进交易、促进流通，可以减少流通和交易的成本，可以为各个环节提供法律保障和财产安全，而差的政策则阻碍交易，用非正常手段干涉交易、抑制流通，使交易和流通不安全，产生诸多不稳定因素使人们的物权遭到损失，比如大量推行经济适用房、任意进行城建规划修订、契约精神缺失等。
通过这次大洗牌，中国城市发展和房地产业有可能进入一个新的阶段。眼下的市场波动，并不意味着开发商失去了新一轮的发展机会，机会永远都存在，只是不同时期呈现的面貌不同而已。
我认为，楼市无论经历怎样的高峰低谷，如果能真正处在一个公平健康的发展环境里，那就无论怎样都会有希望，都可以最终实现兼济四方。
有效市场 有效配置
杭州坤和建设集团有限公司副总裁 王慧敏
一个成熟的市场，其特征就是资源得到了有效的配置。中国房地产市场具有特殊性，其主要的资源——土地是由政府控制的，在这一点上，房地产市场的自主性相对较弱。在此背景下，能否有效配置资源就是摆在今后房地产业发展面前的问题。
这次宏观调控的出发点正是要实现各种资源的合理配置，从而建立起一个有效的市场。因为国民经济特别是房地产业的高速发展，已经遇到了与资源供应和利用不平衡的矛盾。在此需要强调的是，此次宏观调控并不是要扼杀房地产业的发展。
具体来讲，此次宏观调控的主要手段一是清理土地，控制土地供应量；二是紧缩信贷。这两个杠杆同时作用，产生了两方面的积极影响。一是规模小、实力弱的公司不得不将圈而未开的土地拱手让于有实力的大公司，土地拍卖市场上更多的也是有资金实力和开发经验的公司来接手。这就很大程度上实现了土地资源从无效配置走向有效配置。其二是银行的资金也主动流向了具有开发能力的品牌公司，以“资质和产品”说话，实现了资金流的有利趋向。一句话，房地产业最重要的两种资源实现了合理的配置。
同时，这个过程也是房地产业的进入机制逐步形成的过程，虽然这个机制还很不清晰，但正在梳理，我们已经看见了这样的轮廓。
资源有效配置的另一种表现就是二手房价格终于回归正常的价值。我们很难想像，如果那些已经不符合现代需求的房子还享有那么高的价值，这个城市如何进步？新的产品又如何去定位它的价值？从这个角度而言，二手市场理性回归，也有利于社会资源的正确导向。
至于这轮宏观调控带来的负面影响就是购房者的消费信心暂时受到了挫伤，所以也出现了楼市暂时由热转冷的局面。但值得庆幸的是，这个时候，那些具有真正购房需求的潜在客户群突显出来。开发商可以根据这些客户的切实需要去研发产品，做出真正符合需求的产品。我们的客户理性了，要求开发商自身也要更加重视产品技术、工艺、配置、服务等各方面的提升，我们的开发水平也可以借此上一个台阶。
作为开发商，对今后的市场还是充满信心，因为不可否认的一个事实是城市人口大量进入，城市迅速扩张，使得相当一段时间内，影响楼市的主导因素--供求关系难以改变。
调控，不是扼杀，而是保护
杭州广宇房地产集团有限公司副总裁 阮志毅
今年以来的一系列宏观调控政策对杭州房地产业的影响主要表现在两个方面。
一是对土地供需关系的影响。由于暂停将农业用地转为城建用地的审批，今后两年内杭州市商品房建设用地的供应会更紧张。目前杭州市是在依靠原有的存量城建用地和收回过期未开发的土地来暂时保证供应，同时通过促进已出让用地的开发进程来保证商品房的供应量。土地供应短缺将难以避免。
而在土地需求方面，主要表现为对房地产开发资金的调控。这一点对杭州房地产企业的影响较大。首先将房地产开发企业的自有资金比例从20%调高到35%，这样必然会遏制房地产企业的扩张速度，减少他们的土地购买力。其次是土地抵押贷款的取得，在时间上发生了后移。从原来用土地使用证抵押，调整为领到第四证，即建设工程施工许可证。以上二项调整，直接影响了开发商的资金链和资金周转速度，使得一部分企业经营出现困难。
二是对商品房供需关系的影响。政策对商品房的需求是有所遏制的。比如对商品住宅而言，银行按揭普遍由8成调减为7 成。购房者首付款提高1成，就意味着有30%的购买者暂时退出市场。而对商品公建（办公和商铺）而言，银行的按揭政策执行得更加严格，实行现房按揭，迫使购买行为在时间上后移。
由于土地和资金的短缺，势必影响部分开发商的开发节奏，也自然会影响商品房的有效供应。由于调控表现为对土地、商品房两个商品的供需双向调减，所以两个商品市场都出现了明显的萎缩。这种状况如果持续较长的时间，对房地产业的健康发展是很不利的，其调控时间不宜超过一年。
其实对杭州市房地产有实质影响的另一个主要因素是关于20%房产交易税的取舍。今年上半年的宏观调控使整个房地产行业出现萎缩，也为杭州市取消20%的房产交易税提供了一个好的契机。而20%房产交易税的正式取消，则又为杭州市房地产市场的复苏提供了有力的保障。
尽管如此，我对杭州楼市后市比较看好。因为今年国家对房地产业的调整，不是为了扼杀房地产发展的良好势头，而是为了长期、稳定地发展这一行业。毕竟，我国的城市化才刚刚起步，老百姓的住房条件还亟须改善，包括中央政府在内的各级政府，都希望我国经济保持稳定和繁荣。通过这次宏观调控，房地产行业也将更加成熟。
房产投资 大势看涨
浙江云天房产副总经理 丁凡
对于中国房地产的发展，在短期内可能因中央进行宏观调控而有所低迷，但总体上来说大有前途。
一、从经济发展的长期性来看，在比较合理的经济体系中，占有社会固定资产投资三分之一以上的房地产开发投资，理应随着国家经济的发展而发展，甚至更快些。如果以十年为一个周期，则有充分的理由相信，作为一个蓬勃发展的发展中国家，中国的房地产市场应该是随之走强的。
二、从房地产的人口红利方面看，未来15年内中国的城市化进程依然存在，城市移民机械性地激增，导致房产需求继续增加。城市又以房产消费的方式，稳定了移民为城市服务的信心，同时也对移民来源地形成吸血效应，促进城市良性发展。
三、从城市土地的利用率上看，中央的宏观调控一方面减少对土地资源的过快开发，同时也面临房地产市场的需求问题，解决途径之一是提高土地的容积率，从而抬高了土地的价格，而土地价格的抬高又会带动房价。
四、从家庭投资结构来看，绝大多数家庭在房地产上的投资比在股市上要大得多，房产稍许增值就会平衡股市的损失，其次房产投资更能对抗投资风险，所以大多数家庭依然会选择房产投资。
五、从目前房地产企业状况来看，经过多年的发展，有规模的企业已成为市场的主力，他们的抗风险能力大大加强，房地产市场会因为他们而继续健康发展。
六、从城市的产业结构和从业人员上看，高附加值的产业得到大力的引进和发展，高知人员随之增加，他们对高档房产的消费也会带动房产价格的变化；而一些劳动密集型的企业必然会逐步迁出城市中心区，城市中心区并不一定能容纳各种层次的人才，所以不是任何人都能消费中心区高价的房产。
七、最后，虽然大多数人认为房价太高，与自身收入差距太大。但试想，在不同行业、不同层面收入差距不断拉大、中产消费的心态覆盖了全社会的情况下，收入满意的能有多少？考虑到未来个人的发展和收入的不断提高，也没有多少人真的离开城市去发展。
总而言之，对房产投资应该从长期性和综合因素多方面考虑。像杭州这样极具活力的城市，在目前多种因素的影响下其房价也许会保持一个短暂的平稳，但长期来看，上涨是大趋势。
从短线投机转向长线投资
全国房价基本正常
中国搜房资讯控股有限公司董事长 莫天全
此次宏观调控的目的是要控制国民经济投资过热，保证经济持续健康发展。近年来，房地产业发展很快，GDP增长了8%-9%，房地产业为此贡献了1.5%-2%。通过金融贷款和土地两方面的调控手段也是为了保证房地产业能可持续发展，避免出现大的波动。
从长期来看，宏观调控的意义是深远的。它促使了房地产业更加规范，开发商将更为理性、专业和负责，而实力开发商将起到更大的作用。对政府而言，利用金融、土地方面的经济杠杆的手段，也积累了很多调控的经验。
对消费者而言，可能短期会导致房价上涨。因为一方面消费需求和消费能力都没有下降，并且政府仍旧是鼓励住房消费的。而另一方面供给出现了缺口，这个时间估计要在一年左右。供需矛盾更为突出，将直接引起房价上涨。北京、上海房价继续上涨就是明证。预计至少到今年年底，宏观调控的力度还是会继续。
至于对未来房地产市场的判断，我们认为房价不断上升是被看好的。前段时间，我们和清华大学组成了专家小组，研究中国的住宅体系。研究结果表明，全国住宅价格走势基本正常。支撑这个价格体系的是庞大的市场需求在拉动供给。我们进行了简单的计算，在过去的20多年中，中国差不多有2.5亿人从农村、乡村转移到了城市，从今年开始往下走，还有2.5亿万人要从农村走向城市，这是我们已经存在的需求。
楼市进入盘整期
杭州资生房地产代理咨询有限公司总经理 黄连友
今年5月份以来，杭州市场出现了较为明显的销售滞缓现象。造成这个现象，其导火索当然是中央的宏观调控政策，但同样是宏观调控，在全国其他城市没有杭州这样严重，相反从全国范围来看，从7月份开始房价还在涨。这说明杭州销售的持续滞缓，其内在的根本原因不是政策，而是杭州自身因素，特别是杭州房价通过2003年的暴涨，已经超出了理性的范围，房价升幅提前三到五年到位，使得消费心理发生变化，大量主要是短线操作的炒房者觉得二三年内房价再攀升可能性不大，于是退出了炒房市场，而普通消费者原本被强制带动的购房欲也因为确实承受不起过高的房价，同样是被迫地在等待观望。
缓销对市场的压力有多大，关键是时间，经过前四五年的高速发展，杭州的开发商都有较强的抵御市场风险能力，一时的缓销，对开发商影响不大。虽然在前几年，每次较劲，开发商最后都是赢家，但这一次不同，原因就是房价过分高涨以后，升值的空间已经提前归了开发商，并且，更重要的是杭州在前几年的商品房供应量确实不大，供求矛盾突出，而今后几年，大量的楼盘必定要推出，总供应量可能会在前几年的二到三倍。
持续的缓销，肯定会导致个别楼盘以降价的方式销售。降价与跌价虽然最终都是以价格回落的方式出现，但性质还是有差异。跌价有市场崩溃之嫌，而降价其实是一种市场对策，至少是对不同市场需求的合理反应，使供应链趋向合理，不至于所有房子都是普涨同高。在今后二到三年内，杭州的楼市基本是盘整，盘整，再盘整，做高端市场就确定做高端市场，做中端市场就要做中端市场，价位的有高有低，这是正常现象。另一方面，房地产投资从原来的以投资住宅为主，转向投资商铺、写字楼为主，这是一种趋势，并且房地产投资主要是长线投资，原来靠短期的炒房进行赚钱的行为在今后都将不合适。
从“适逢其会”到“适者生存”
杭杭州中原营销机构总经理 章惠芳
今后房地产市场会如何变化？
一、房价仍居高不下，但总体涨幅乏力。房价除受宏观经济环境影响外，还与供求关系紧密联系。一是有效需求是否旺盛。从杭州楼市发展来看，有效需求依然旺盛，但投资需求在减少。“住在杭州”的魅力和浙江人的务实观和置业观，“租不如买”的强烈置业心理，决定了大多数人只要有经济购房能力，就毫不犹豫地选择“购房置业”。但受宏观调控影响，这些需求也有小范围萎缩。二是有效供应影响。从供应量分析，潜在供应量在放大，但短期有效供应仍显不足。比如去年推出的住宅用地，85％为五级以外的“偏远地块”，如何形成有效供给的房产，为消费者所接受，政府有关部门和开发商还有大量的工作要做。同时，对广大购房者及潜在购房者来说，因为土地供应的滞后性，今后一定时期内的可预售总量总体仍呈供不应求的态势。
因此，从供求关系分析，杭州房价要大幅下跌的可能性极小。但杭州房价的高位运转及政策影响，使得近期总体房价要再大幅上扬，也难。
二、近期房价平稳，后市演绎“个股行情”。目前杭州的楼市受观望心理影响，房产交易较为平淡，房价大幅上涨难度较大。接下来杭州楼市不同区域不同楼盘将演绎不同行情，从早期的“适逢其会”而相安无事将走向“适者生存”的竞争格局，较难出现2003年不论什么楼盘都普涨的“大牛市行情”。市中心房由于供应量和高房价的限制，房价将稳定在目前的水平。部分规模大、品质较优、地理位置较好、品牌开发商的项目房价仍有一定的上涨空间。而一些“落后的、物管较差的、不具规模的、无个性的”楼盘即使地段再好，房价也是涨幅乏力。
杭州楼市：回归理性 健康上扬
专家、业内提出了一些值得借鉴的观点和依据，我们为之欣慰。大家为了一个共同的目的，那就是希望楼市能持续健康的发展。房地产业是一个极其复杂的系统，每个人所接触的层面，所思考的角度都不尽相同，对这个行业的理解也会有所差异。但这并不会影响我们作出客观的判断。
通过这一次各方论市，我们总结出了宏观调控以来关于房地产市场的几个主流观点。
一、宏观调控的目的绝非要扼杀房地产业，而是出于对市场的保护和风险的防范，房地产业之于国民经济的地位没有改变。
二、种种迹象表明，鉴于经济总体正常运行的需要，对房地产行业的调控力度在短期内不会放松。
三、浙江房地产市场总体健康，住房需求仍将保持旺盛的态势，房价总体仍将上升，但速度将趋向合理。
四、杭州楼市深层次的问题——供需矛盾依旧没有改变。虽然受宏观调控影响，投资性需求有所打压，但基于杭州城市的特性，不断涌现出来的购房者依旧面临有效供给不足的局面。
五、通过这次宏观调控，杭州房地产业将步入新一轮发展阶段，加快优胜劣汰，品牌化经营将是行业发展主旋律。
六、房地产市场的三大主体行为都将回归理性。无论是政府、购房者还是开发商，都将更理性地作出决策。
虽然，房地产市场暂时遇到了小小的盘整，但这并不影响发展的主流，绝大多数人对楼市是充满信心的。
理性的回归
无论从哪个角度去理解这一次的宏观调控或者去审度今后的楼市，在一个方面，专家和业内都达成了高度的共识，那就是通过这次市场洗礼，我们的政府、购房者、开发商将更加理性。
回归理性，对市场一定是件好事情！毕竟，只有理性的楼市才会健康地发展。
正如一位开发商所言，理性的另一面实质是还原市场于本来面貌。它就应该像国内一些房地产市场相对成熟的城市一样，产品是丰富的，品质是高的，价格是阶梯性的，供需是基本平衡的。撇去那些浮躁的泡沫，展现在人们面前的是一个健康的可持续发展的市场。
这里，我们对理性做了三方面的理解。
理性的政府：房地产行业的特殊性，使得政府也不自觉地成为了市场的主体。历史证明，这个主体的决策对房地产业发展意义深远。今后，政府对市场的调控也应当会逐步由以行政指令为主向以市场杠杆为主转变。毕竟，贴近市场自身发展规律的调控才是长久之计。
理性的购房者：经过这几年的大浪淘沙，特别是近一年来的审时度势，消费者也将更加成熟和理性，表现出来的将会是一种平和的心态、正常的消费行为。首先，大家对楼市不会再有严重的恐惧心理，不会再盲目跟风，“饥不择食”。其次，对于开发商，不会再是绝对对立、水火不容的心态，遇到问题，寻找合理合法的解决途径。再次，消费者必将量力而行，根据自己的承受能力选择适合的房子；最后，消费者对产品价值的判断力也将进一步提高，知道什么是好房子，什么房子具有升值潜力，对于楼市的投资也将从短线的投机行为转变为长线的投资。
理性的开发商：这两年犹如在温室中长大起来的杭州开发商接下去不会再高枕无忧了，他们将逼迫自己回到一个市场主体应有的角色中去。这时，大家需要静下来好好研究市场，研究产品，研究消费者，对于自身企业如何发展，也需要准确地定位，作必要的战略考虑。开发商回归理性了，相应诞生的将是理性的房产品。表现为产品功能是符合未来住宅需求的，品质是经得起时间考验的，服务意识和水平将大大提升，而价格更是合理的价值体现。
这三个理性的回归，对杭州楼市的意义，我们可以用本次主题报道中的两句标题来总结：消费回归理性，杭州楼市才能够真正健康！行业回归理性，杭州楼市将迎来真正的春天！
距离第五届人居展正好还有一个月。接下去的一个月时间里，有很多楼盘将陆续上市。我们期待，新一轮的房产品将以一种理性的姿态来迎接广大的消费者。大家拭目以待！
《楼市》房产编辑室
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