杭州人，你为什么不到萧山买房？

——萧山房产市场面面观

楼市记者/王欢

从城西的康乐新村坐公交车到龙翔桥，交通繁忙加上天目山路沿线的改造，一不留神就花了一个多钟头。这时离约定的采访时间只剩下四十分钟，匆匆跳上K515，以为此次萧山之行肯定要迟到了。
经过钱江一桥，穿过萧山经济开发区，半个小时后，当萧山新区出现在我面前时，我简直不敢相信自己的眼睛。现代感极强的两幢写字楼高耸入云，宽阔的马路，时不时就有本地牌照的奔驰宝马经过。此时的萧山与印象中的萧山有天壤之别。一直来萧山给人以“暴发户”的感觉，而不曾想到，它的城市建设已经上升到了这样一个档次。说了这么多无非也是想引出本文的话题，为什么少有杭州老城区的人住在萧山？是不是不少人跟我一样对萧山的误解是因凭空想像、观念陈旧而引起的呢？

直击萧山楼市发展现状
杭州老城区的人为什么不到萧山买房？要探讨这个话题，必须先了解一下萧山房地产市场发展的概况。
萧山是在2001年2月2日的时候经国务院批准与余杭一起正式划入杭州市行政区划的。于是开始有了大杭州的概念。
在2001年-2004年，萧山区政府投入了大量的资金用于城市建设，加快萧山的城市化进程，并将区政府搬迁到新区，直接带动了新区的繁荣。同时出资购置宝马等名车奖励对全区经济作出贡献的企业。
这一系列举措带来的是萧山经济发展一路高歌猛进。继2001年，萧山区成为浙江省首个财政收入超过20亿元的县(市、区)后，2002年，又率先成为浙江省财政收入突破30亿元的县(市、区)；而去年，萧山区人均GDP已经超过了杭州的3930美元和上海的4000美元，达到4280美元，全区GDP增幅达到了22.0%。
因此，2003年底，台湾电机电子工业同业公会推出的涉及62个城市和地区的《2003年中国大陆地区投资环境与风险调查》，将萧山列为首位，也就不足为奇了。
这些强大的经济后盾，为萧山房地产市场的发展添足了马力。从2000年开始，萧山房地产市场迅猛发展实现了房价三级跳。

萧山房价三级跳
据《经济观察报》报道，2000年当位于萧山老城区的乡镇工业学校校址以2500元/m2的楼面均价拍出时，很多当地人都撇着嘴嘲笑买地的老板：哪里还能赚得到钱！当时，城区的房价每平方米才2000元左右，地价比房价还高，这在萧山可是破天荒头一遭。可令他们想不到的是，到了2002年新区的房价就涨到了近4000元/m2，如今城区房子的均价已经飙升到5000多元/m2，新区的一些楼盘更是达到了7000元/m2。
而据统计，萧山80%以上的楼盘都是本地人消化的。浙江盛元房地产开发公司的副总经理童剑认为：“萧山本地购房者以二、三次置业为主。”兜里有钱以后，萧山人希望自己可以住得更加舒服一些，100平方米以上的房屋大约就是在90年代末期的时候涌现出来的。
绿都房产的策划部经理严元华认为，萧山房产迅速发展的一个原因就是萧山的一些小企业发展遇到瓶颈。因为良好的市场环境和得当的经营，萧山的民营企业迅速发展壮大起来，但若要继续发展就要提高投入成本，这样就会导致一段时间内的利润下降，而且有风险。不如维持原状更加稳妥，因此民间的闲散资金多了起来，直接推动了萧山房产的发展。

与杭州市区相比，萧山的房产市场有着显著的特点。

商品住宅依旧是主流
按理说，萧山的民营经济这么发达，写字楼市场应该需求比较旺盛，但事实却有一些差异。
2002年绿都·世贸广场销售的价格是近4000元/m2，周围住宅的价格也是近4000元/m2，去年是写字楼市场发展得比较好的一年，新区写字楼的销售价格涨到了近7000元/m2，但还是与周围住宅的房价相当。这与杭州有着天壤之别。
究其原因，严元华认为与当地企业喜欢兴办的实业多以生产性企业为主有关。萧山当地企业多把办公地点设在厂房附近，这样便于管理。规模稍微大一些的企业买写字楼很多也是出于投资目的。应该说目前萧山的市场写字楼不够发达，商品住宅才是主流。

土地、新盘供应逐渐放量
萧山早在上世纪90年代末就开始以拍卖的形式出让土地了，对于土地供应量的大小，开发商们普遍认为比较合理——萧山区政府没有大面积地放量。不过开元旅业集团的营销总监刘开皓坦言，土地供应量少，土地成本高是开元目前暂时“走出”萧山的原因之一。
从土地供应量来看，2002年在萧山的中心区域几乎没有比较大的地块推出，但在萧山一些小镇如临浦、瓜沥等地有零星的地块推出。2003年5月，萧山在开发区一带推出了一块260亩的地，由万向集团拍得；而近两年来，萧山最大的一次土地公开拍卖是在2003年12月30日，推出土地4宗，面积达500亩左右。
今年和明年萧山新盘的供应量还是比较大的，据统计，2003年商品房施工面积335.01万m2，竣工面积144.82万m2，其中住宅施工面积262.44万m2，竣工面积112.59万m2。全年商品房销售面积100.01万m2，比上年增长118.6%，其中商品住宅销售面积78.86万m2，增长140.8%。而今年上半年杭州全市商品房施工面积增幅为53.4%，新开工面积增幅为30.4%。由这些数据可以看出，萧山房产市场的发展速度还是比较迅速的。

二手市场期待回暖
童剑认为，萧山区的二手房市场跟杭州市区是非常像的。从去年下半年到今年上半年，可以说是二手房价格的上升带动一手房价格的上涨。萧山二手房上升的原因何在呢？有一种观点认为，萧山新建的楼盘平均户型面积达到140平方米左右，除了单身公寓就是大户型，几乎没有二室一厅、二室二厅这样的户型。相比之下，因为许多多年前修建的二手房户型小，而且总价更低，因而往往比新楼盘的需求量更大，导致了二手房价格的上升。
据严元华介绍，在居住习惯上，萧山的二手房跟杭州市区还是有很大区别。萧山人不喜欢住别人住过的房子。如果是装修过的话，就更没人要了，因此，其二手房成交价基本上就是毛坯房的价格。
记者从萧山区房地产交易所获悉，萧山并没有像杭州市区一样征收20%的个税，但由于受宏观调控的影响，发展形势与杭州市区如出一辙。今年1月份萧山二手房成交量高达1062套，3月份为726套，到5月份受宏观调控的影响减少至171套，当杭州市区的二手房中介响起关门声的时候，萧山的中介们也在经历着痛苦的煎熬。
到了7月份稍微有所好转，共有319套二手房成交。萧山房产中介共有230多家，就7月份来看，每家中介所完成的平均交易量不到1.5套。

萧山楼市潜力依旧
从去年下半年萧山房价开始腾飞，于是外界舆论有了萧山房产泡沫的说法。但开元旅业集团的营销总监刘开皓却认为，萧山房产还有巨大的增长空间。与萧山咫尺之遥的滨江，已经出现了万元楼盘，虽然他们有江景房的优势，但从目前的情况看，萧山的配套远远好过滨江地区，就可居住性而言，萧山具有相对的优势。
况且萧山本地人又具有强大的购买力，据抽样调查，2003年萧山城镇居民人均可支配收入达到了15076元，比上年增长11.9%，恩格尔系数降至0.338。农民的人均纯收入达到了7960元。而且萧山的乡镇企业非常发达，民间资本雄厚，往往楼盘一开盘，就被本地人一抢而空，因此刘开皓预测，未来萧山楼盘的价位将接近万元。
既然萧山的市场这么好，那么为什么很多萧山本地的房产开发公司都选择“离家出走”呢？刘开皓的观点也许代表了很大一部分意见。“出走”萧山这并不是因为萧山这个市场没有潜力，而是为企业谋求更大的发展空间。而且到外地开发房地产项目，相对萧山来说，土地成本低，资金投入少，市场风险就小得多，而且投资收益高。
在采访期间，刘开皓一再强调，萧山的房产市场很健康，他们随时准备介入。但对于企业来说，要学会理性投资，企业情况不一样，做法也不一样，适合自己的才是最好的。
这也可以解释当很多公司出走的同时，绿都集团一直坚守着这块阵地，一些新的开发公司也纷纷入驻。盛元房产开发公司副总经理童剑说，盛元房产之所以会介入是因为盛元房地产开发公司在两家集团公司的资金支持下新成立，选择萧山本地做跨行业的尝试，是看中了萧山强大的民间经济活力和发展前景。
强大的本地购买力是萧山楼市的主要支撑力，一旦这个需求达到了饱和，如何吸引更多的外来购房者，尤其是杭州老城区的购房者，就成了萧山房地产市场发展的关键。但目前的问题是——杭州老城区的人不去萧山买房。

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现在萧山的板块可以基本划分为：城北新区（区政府所在地）、经济开发区、老城区、卧城居住区（城南板块）以及新开发的湘湖、钱塘江板块。
这些板块都各有特点，如城北新区板块，楼盘品质在萧山地区应该是最高的，也是未来的商业中心所在。这些楼盘开发都是以现代城市生活为背景，但在各自的定位和细部处理上又有所不同，各具特色，展示着城市新区的新形象，是目前萧山房产市场的主导力量。
从目前发展的状况来看，存在一些不足。在采访过程中很多开发商都提到，由于政府规划考虑沿街效果比较多一些，使这个区域处于线状发展的状况，没有形成块状发展，而且马路太宽，来往车速很快，使人群无法驻留，难以形成一个商业聚集点、形成集中效应；同时由于沿街建筑都是采用底商的模式，商业量是否过大值得探究。总的来说，城市新区要成为一个真正的新的商业中心还需要时间。
目前商业还是集中在老城区。老城区商业氛围比较浓厚，人气旺盛，不足的是道路狭窄，在上下班的高峰期会出现堵车现象；楼盘基本上都是上世纪八九十年代的产品已显陈旧，沿河边还有一些木质的破旧老房子。老城区目前新的楼盘，据了解只有盛元房产公司的绅园一家。政府部门对老城区的主要思路还是维持原状为主，一则由于拆迁安置成本太高。绅园的地块也是因为工厂搬迁才投标得来的；二则由于现在区政府的工作重心在新区，全力以赴向新区发展，建成萧山新的中心。
卧城居住区也称城南板块，这里河道密集，景观居住环境比较好。而早先开发的楼盘如绿都·四季花城，在现在看来品质还不错，带动了整个地区的发展成熟。这里将成为萧山未来的新居住区。
萧山经济开发区，目前在开发楼盘大约有10来个，是继新区后的热点区域。开发区以开发工业为主，住宅项目是为了配合当地的需求而兴建的；湘湖、钱塘江板块，依托杭州乐园和湘湖风景旅游开发区以及钱塘江，可以说是萧山正式接轨杭州的领头地块。

杭州人为什么不到萧山买房？
萧山古属绍兴，新中国成立后归杭州市管，由县到县级市，前几年又设区，成为大杭州的一部分。然而地域的扩大似乎仅仅是土地数值上和GDP上的，大杭州城市人的融合的速度却显然改变不大。据各大开发商的售楼部资料反馈，目前萧山购房者以本地二、三次置业者为主，杭州市区本地人在萧山买房的比例非常小，大约仅占10%左右，相比之下，滨江板块的杭州人比例就高得多了。
为什么到萧山居住、投资被那么多杭州市民视为畏途呢？是交通不好么？是配套跟不上么？

萧山其实很不错！
交通：一张立体的蜘蛛网
目前从萧山到杭州可选择的道路很多。钱江一桥、二桥、三桥、四桥（在建）、六桥及九堡大桥连接两岸，自驾车从新区到达杭州市中心只需20分钟。公交配套有315和K515从延安路的龙翔桥公交总站始发到达萧山的老城区，一般情况下30分钟左右能够到达。萧山交通基础优势明显。
远期规划绕城高速以内、杭甬高速公路萧山段将改为城市道路，建成01省道、104国道杭州段。规划中还将延续杭州“三纵五横”快速交通网络，市心路向北延伸连接钱江新城及庆春路。城市交通全方位伸入主城，将萧山与大杭州紧密连接起来。
再加上国际航空港的落户，萧山成为杭州空中与外界联系的必经之路，成为杭州的门户。
配套：高档酒店优势突出
萧山区块的公建设施、生活配套比较完善。老城区就不必说了——萧山有三四家四星级酒店，而且据介绍生意都非常不错，这是任何一个板块所无法媲美的。目前在萧山新城区内以萧山区政府—人民广场—萧山歌剧院构筑的城市新中心把在北面的工业开发区和新城区连在了一起，建立起了工业区与居住、商贸区的缓冲地带；另一方面随着新区开元名都五星级酒店即将交付使用，现有的时代广场、高新科技广场等大型超市以及沿街楼盘底商的招商，将打造该地区的城市新景观，向世人展示萧山商贸、居住的现代新形象。

杭州老城区人为什么不到萧山买房？
应该说萧山的交通、配套等相比其他板块，优势都很明显，那究竟是什么原因呢？说得最多的还是“隔了条江，太远了”。这是个地理问题，但更是个心理问题。
随着市政府“东进”政策的实施，杭州老城区的市民开始慢慢习惯到江的另一头买房，滨江被广泛的接受就是一个明证。因此与滨江咫尺之遥的萧山不被杭州老城区的市民接受是有其他多种原因的。
滨江属新开发区，对于很多人来说就是一个买房、入住的过程，而不存在融入当地风俗、方言等一系列问题。萧山就不一样了，萧山与杭州一江之隔，这条江阻断了杭州与萧山更多的交流，萧山已然形成了自己独特的城市风格。如今虽然“天堑变通途”了，仍有许多“历史遗留问题”亟待解决。这个差异首先表现在方言上。萧山虽然距离杭州仅几公里，方言与杭州却大不相同，反而比较接近50多公里外的绍兴话。其次表现在性格上，萧山人的性格与绍兴地区更加接近一些，比较耿直，杭州人的西湖气质与萧山人的钱塘江气质是泾渭分明，要融入其中谈何容易。
当年，萧山人辛辛苦苦地过江，做一些“鸡毛换糖”的小生意，也许，部分杭州老城区的市民对萧山就有了与生俱来的优越感，在他们眼里，萧山人一直就是那个“鸡毛换糖”的萧山人，即使富裕起来也不过是“暴发户”，哪比得上杭州深厚的文化底蕴，萧山人则认为自己也是历史悠久，而且“有钱就是硬道理”。再加上余杭、萧山划归杭州后，许多政策比如：水电、出租车、电信收费的不统一，加上生活习惯略有差异（如在杭州随处可见的书报亭，在萧山就很难看见），以及经常能见诸报端的“余杭、萧山除外”的字眼，这些都制约着江两岸的融合、大杭州的发展。
再就是房产公司的原因。由于萧山当地人的购买力十分强大，每当楼盘一推出，当地人就足以全部消化掉，绿都集团的策划部经理严元华认为萧山的开发商单为了从节省营销成本考虑，也没必要到杭州市区去大张旗鼓地宣传。因此萧山的房产开发在杭州市区就显得比较低调、不为人知了。
而萧山政府部门搞了这么多年成功的民营经济，却不如台湾的“双电公会”的一份“投资报告”来得轰动。政府部门对萧山宣传的低调由此可见一斑。
在采访期间，记者还听到了一种观点认为，制约萧山与杭州融合的还有沿途的风光。现在由杭州到萧山，跨过钱塘江之后要经过一大片的农田，这些农田直接割裂了杭州市区与萧山的“亲密接触”，给人以从一个城市到另外一个城市的感觉，大杭州的概念在此脱节。很多开发商和市民都认为，要拉近两地的距离，促进两地的融合，地铁的开通将起到至关重要的作用。
这不禁让人想起了数年前上海的浦西和浦东，当然萧山比当年的浦东可强多了。“宁要浦西一张床，不要浦东一间房”的民谣对于很多人都是耳熟能详的，去南京路一睹大上海的繁华是很多人的心愿。但如今的上海，随着城市现代化进程、随着地铁的开通，南京路的核心地位已经渐渐隐去，取而代之的是徐家汇、陆家嘴等多个中心区域。将来杭州也肯定是向多个商业中心发展，相信萧山目前的现状只是城市化进程中的阵痛，随着时间的推移，在政府、企业的努力之下，大杭州的概念肯定能真正地形成。

杭州人必定会到萧山买房！
政府规划：迎接“钱塘江时代”
2002年2月，杭州市确定城市的发展方向：城市东扩，旅游西进，沿江开发，跨江发展。同时，杭州市政府宣布，将在未来八年内沿钱塘江建设起一座“钱江新城”，作为其新的城市中心和中央商务区，杭州由西湖时代跨入钱塘江时代。
萧山区是《杭州市城市总体规划2001-2020》中江南城的重要组成部分。承担江南主要交通及物流中心的职能，同时也是杭州国际风景旅游城市的新兴旅游区。萧山，正在不断推进其城区的现代化功能建设，以带动区域的整体发展，推动城市化进程进一步加快。据预测，萧山城市化进程在2005年为52.4％，2010年将为63.2％，达到世界发达国家水平。
目前，大气开阔、现代感十足的萧山新城区建设已基本成型。萧山区政府规划有钱江世纪城，应合杭州市政府钱江新城的规划。它毗邻滨江新城，与北岸的钱江新城隔岸呼应，构筑起以钱塘江为轴心的城市新中心区。很多开发商都认为，东进是杭州发展的新方向，杭州将由“西湖时代”迈入“钱塘江时代”。
钱江世纪城规划总面积4.5平方公里，基础设施完备，现代化程度高；钱江世纪城的用地规划是：公建区以高容积率、高绿化率、高空地率为特色，积极探索符合滨江中心区的用地开发模式。其交通规划市心路向北延伸，打通过江隧道与庆春路、钱江新城连接，成为未来萧山城区的集聚点。
同时作为2006年休博会的主会场，湘湖旅游度假区也将吸引越来越多的人前来参观、休闲、投资、居住。
从长远的眼光看，萧山区的房地产发展方向，以高学历人才和杭州市新城区人口为主要服务对象，推动房地产业的进一步发展，大力发展景观、生态、休闲、文化、教育、旅游等各种类型的房地产项目。发展小康、舒适住宅及相关配套设施，创造“可居”、“可创业”的“住在钱塘”的居住社区文化。
2003年，一个位于钱塘江南岸的萧山新城区初具规模，以此为发展中心，向北经萧山经济技术开发区延伸至规划中的钱江世纪城，向西经湘湖至闻堰的住宅区块初具雏形。其向钱塘江蔓延发展、两翼齐飞的态势基本形成，萧山将由原来的老城区扩展为一个大萧山，将全面接轨大杭州，成为杭州人居的重要区块之一。
应该说，在不久的将来，住在萧山是一件很自然的事情。

杭州人能在萧山买什么房？
萧山沿江住宅：杭州市民的新选择

说了这么久的“住在萧山”，那么杭州市民过江来后，萧山的哪些区块适合杭州市民居住呢？而就目前萧山的老城区来看，短期内不可能得到多大的改变。
目前萧山住宅市场的地域格局中，大多数新开发楼盘都集中在萧山区块北部——以区政府为中心的新城区和城南钱塘江沿江、湘湖度假区一带。总体上看，两大区域的市场形势都十分看好，从客户群来看，两者区别明显，分别代表了萧山房地产发展的两种方向。
萧山新区和卧城居住区，都是近几年来萧山发展的重点。萧山老城区“只拆不建”基本控制了住宅产业的发展，而新区依托区政府北迁继续向钱塘江边发展，人民广场、剧院等公建配套的完善，使萧山新区有了较为广阔的发展空间。近年来，萧山新区开发住宅项目较多，这些项目都是以小高层、高层为主的住宅类型，具有代表性的有开元·名都、绿都·世贸广场、众安·国泰花园、开元·加州阳光等，萧山新区的集聚效应，使得这一区域住宅市场供不应求。现阶段该区域内住宅的单价在6000-7000元/m2左右，客户群主要为萧山本土居民。
由于杭州市区居民和萧山本地居民的种种差异，要他们到萧山老城区或者城南买房子在一段时间内都是不太现实的，绿都的策划经理严元华说，绿都作为当地比较知名的开发商，在以后可能会逐渐考虑在杭工作的高收入人群，吸引他们到开发区和沿江、湘湖一带来。
的确，萧山区沿江住宅的开发，是吸引杭州市民到萧山购房切实可行的方向。沿江住宅交通便捷，依托于钱塘江景独特资源。目前已有三江花园、通和·南岸花城等楼盘。据调查，以起价在2650元/m2的低价位进入杭州市场的三江花园，得到杭州消费者的广泛认同，与萧山新城区恰恰相反的是，其中85%的购房者是钱塘江对岸杭州老城区的市民，为萧山的居住区真正融入大杭州迈出了具有决定性的一步。
沿江居住片以闻堰镇为代表，是萧山区自然山水环境比较好的区域之一；充分发挥连接滨江区、离主城区距离较近的优势，满足杭州郊区化发展需要，是沿江居住片区的主要功能之一。闻堰镇定位为现代化小城镇，将推出1200亩居住用地，现有人口3万-4万，远期规划将达到10万人口。
吸引杭州市民的另外一大区域就是湘湖度假区一带。目前杭州休闲旅游产业蓬勃发展，随着杭州创国际休闲之都、申办2006年世界休闲博览会的成功，会展中心选择在湘湖，湘湖风景区等区块将纳入杭州旅游、休闲、会展产业的建设总体布局体系之中。
据介绍，今年6月，杭州世界休闲博览园在萧山区湘湖畔破土动工，城市中心区、威尼斯水城区、威尼斯湖畔区、苏黎世小镇、奥兰多小镇，成为园内各具风格的五大休闲区块。目前，威尼斯水城、苏黎世小镇、城市中心区三大区块已经开工建设，整体建筑将于明年5月结顶。按照休博会组委会及有关专家的预测，2006年4月-10月杭州世界休闲博览会期间，将有1500万人次的国内游客、100万人次的海外游客光临，60多个国家和地区的5000多家海外客商将前来赴会。
在未来，湘湖度假区是吸引杭州老城区市民前来度假、休闲的好去处，随之带来的就是旅游、度假房产的兴盛。