杭州购房者观望心态研究报告

调查执行：
杭州华坤市场研究有限公司
调查对象：
最近一年打算购买住房的人
调查时间：
2004/9/15-2004/9/25
有效样本：
226

自国家宏观调控相关政策实施以来，杭州楼市观望气氛逐渐弥漫。开发商、专家和百姓仁智各见、众说纷纭。那么，在购房者的眼中，当前杭州楼市将何去何从？不同板块的楼市将呈现怎样的分化趋势？宏观调控对杭州楼市的影响体现在哪些方面？
针对以上问题，《楼市》杂志联合浙江著名市场研究机构——杭州华坤市场研究有限公司在9月下旬组织了一次针对杭州目前房地产市场观望气氛的专项研究，以期从购房者的角度对整个杭州房地产市场观望心态的变化作一次深度的了解和判断。

一、整体观望气氛研究
1.楼市何时才会明朗
调查数据显示，四成被访者表示看不清目前杭州楼市的状态，他们是组成市场观望气氛的主要来源，另有二成购房者认为明年年底楼市才会明朗，观望感同样很强。而看好今年房交会后楼市明朗者不到一成。显然，主流民意对短期内楼市明朗不抱期望，关于杭州楼市目前观望成风的说法显然并非空穴来风。但是与7月份相比，观望气氛淡化了很多。

2.看涨者众 理性抬头 市场分化
虽然整体观望，但大众对房价基本面的未来走势还是态度鲜明：“追涨”者明显压倒“追跌”者。有45.4%的被访者认为杭州楼市总体趋势将上涨，他们预测房价还能上涨的均值为1049元/平方米；对杭州楼市未来走势看跌者只占13.5%，他们预测的杭州房价下跌的均值为743元/平方米。
需要特别注意的是，有近四成购房者认为未来楼市将“有涨有跌，房价差距拉开”，大众对楼市走势的判断日趋理性，楼市酝酿洗牌的传言也从购房者的角度得到印证。板块、品牌等洗牌的重要领域将在随后的研究中有所研讨。

3.追涨理由：买盘旺盛 市场为本
在认为杭州未来楼市看涨的被访者中，有71%的人认为“杭州房子的需求非常旺盛”。不管观望氛围要持续多久，需求始终存在，大部分购房者对此有着清楚的认识。不说这座优美城市对周边地区的辐射力，光看身边，就有多少人成天地筹划着买房的大事，该结婚的还得结婚，该换房的还得换房。
追涨者中看重政府护盘、托盘因素的人相对较少，显示他们看重的是市场本身的因素。相对于看跌者对宏观调控因素的重视，追涨者对市场因素更加敏感。

4.看跌原因：上涨过度 宏观调控
宏观调控措施相继出台后，对房地产的政策调整主要体现在土地和金融政策两个方面，从市场本身来说，可以说是相当“严”。宏观调控的影响自然被半数看跌者列为看跌的主要原因之一。
同样有半数的看跌者认为前段时间房产价格过高、涨幅过快，房地产业泡沫严重，下跌是其必然的走势。
还有四成五的看跌者从消费者的承受能力出发考虑问题。需求尽管依然旺盛，但是很多购房者手里的钱不够，尤其是赚钱的速度远没有房价上涨速度快，在支付能力上仍然存在问题，因此有效需求自然减少。

5.行动倾向：观望、追涨者鼎立 品牌忠诚凸显
观望气氛同样反映在购房者的行动倾向中：33.6%的被访者对目前楼市抱以不肯定的态度，感觉楼市还不明朗，决定观望一段时间再买。
同样，也有三分之一的购房者看好杭州楼市，在当前市场的观望氛围下依然保持积极的购买意向，认为目前最明智的作法是“遇到好的楼盘还是趁早买进为好”，鲜明的追涨心态也在此处得到呼应。
值得注意的是：有15.7%的人认为“现在购房一定要买品牌好的、配套好的房子”。不管未来楼市大方向如何，品牌好的、配套好的楼盘具有较强的抗风险能力，由此而来，品牌良好的开发商已经在未来竞争中赢得先机，面对酝酿中的残酷洗牌，他们将以“庄家”的姿态出现。

6.购房目的不同，观望心态明显不同
分析中我们发现，不同目的的购房者观望心态存在明显差异，为了形象解读这些差异，我们引入统计学中对应分析的方法来描述这些详细特征。在下表中，每一个圆圈代表一个变量，变量的直线距离越近说明这两个指标的关系越密切。反之则相反。
A. 首次购房的消费者对楼市接触不是很深，他们没有直接的购房经验，在目前市场一片观望的背景下，他们受周围环境影响比较大，主观上也就跟随大势，决定先观望一段时间再说，等楼市开始明朗了，再作购房的决定，同时首次购房者在经济实力上通常比较有限，对于房屋价格异常敏感，进而会选择近郊较为便宜的楼盘，因此他们的观点更倾向于“楼市目前还不明朗，观望一段时间再决定”与“现在买近郊如闲林、三墩的房子比较划算”。

B.二次购房的消费者，他们相对有了比较现实的购房经验，对杭州楼市的判断有自己的看法，属于改善居住条件的购房者，他们对住房品质有着相对较高的要求，他们的心态呈现两种不同的特质。一是他们认为“遇到好的楼盘还是早买进为好”，而且他们深信“现在买房一定要买好品牌好、配套好的房子”。另一个特质是他们认为“房价肯定会下跌，等下跌的时候再买进”。以上充分说明他们在目前形势下，购房显得更加理性，在目前已有住房的前提下，购房相对不是很迫切，他们可以考虑延迟改善住房的进度，而且呈现出宁缺毋滥的心态。
C.投资客的心态也呈现两种不同的特征，一是观望态度比较浓厚的投资客，他们认为“目前楼市还不明朗，等明朗以后再作决定”，或者一些信心不足的投资客甚至认为“杭州房价肯定会下跌，等下跌以后再买进”。另外一种投资客心理特征则有不同，他们认为在现阶段仍然可以买房子进行投资，关键是“一定要买品牌好、配套好的房子”。
D. 为父母、子女购房的消费者由于不是自己居住，对住房的要求相对略低一些，他们更愿意利用目前惨淡的二手房市场，他们的心理倾向于“有较低价位的二手房就买进”。

7.六成以上的购房者未改变原购房计划
尽管目前市场氛围明显没前些年火热，观望氛围弥漫，但大多数人表示还会保持原有的购房计划不变，其比例高达65.2%。虽然资料显示近几个月杭州市场的商品房销售进度明显放慢，但观望归观望，房子还是得买，"按原计划买房"的主流心态仍将让近期楼市的基本面买盘充足。
当然，观望氛围多少还是体现出了一些影响，有28.4%的受访者感觉目前买房不是合适的时机，打算延迟购房。

二、观望心态的具体研究
1.购房者认为最有可能上涨的板块分布
市中心板块（24.1%）无可厚非地得到肯定，交通便利配套成熟，但在价格上会让人较其它板块难以承受；接下来滨江板块（22.7%）也颇受人欢迎，优越的自然条件，相对于闲林、下沙等地其配套也相对成熟；钱江新城（15.6%）的核心区域——杭州未来的中央商务区（CBD），其拥有的一流的商务、居住环境和发展潜力，被国内外商家看好，自然也是相当一部分被访者选择的对象。
除此之外，购房者认为最有可能上涨板块中，选择其他板块的人数相对较少，数据比较均匀。整体上讲购房者对看涨板块每平方米的看涨价格均值达到了1049元，可见购房者对自己看好的板块的上涨空间还是很有信心的。

2.对购房者认为最有可能上涨板块的原因分析
数据显示，交通方便对多数人来说还是影响力极大的一个因素，成为购房者看涨某个板块的重要原因，尤其是目前房价较低，但交通配套成熟的板块将来上升值潜力更大，有42.6%的被访者选择这一项；其次考虑板块整体规划的人也占到了36.2%，自然环境好、生活配套成熟、适于居住也是多数人考虑的因素。政府的支持力大，人气旺，中心地段、资源短缺也代表了部分人的观点。

3.购房者认为三大“热”的板块还可上涨的空间
购房者对以上三大板块的看涨空间看法各异。钱江新城板块的看涨空间已经超过了市中心板块，可见其火热程度。从功能定位来看，未来的钱江新城是集行政、商贸、金融、文化、科技、旅游休闲等功能为一体的杭州新城市中心和中央商务区，前不久，杭州地铁8条线路的具体走向首次公布于众，有关商铺专业投资人士认为杭州的“徐家汇”也极有可能出现在这里。所以其看涨的平均价格高达1493元也是在情理之中的。可以说，对该板块的追捧中有明显的“投资”因素。
而市中心板块受欢迎不足为奇，其地段的优越与配套的成熟是其看涨的最大砝码；滨江板块在各方面条件也相对比较优越，价格也比较有竞争力，但在房源上相对市中心板块来比较充足，因此看涨空间相对小了一些。

4.购房者看跌板块的分布
六七月份是杭州二手房市场成交的低谷，加之宏观调控和地方政策的作用，在杭州楼市整体观望的情况下，二手房市场首当其冲地受到了影响。尽管9月开始，杭州市政府取消了年初出台的二手房交易需要交纳20%的房契税政策，二手房市场有所回暖，但目前的调查显示，二手房板块依然是购房者看跌的板块。
其次，临平、闲林、良诸、瓶窖等地楼盘供应量较足，房源挑选余地相对较大，而交通配套不成熟、居住气氛较差，也是被众多购房者看跌的板块。
整体上讲看跌者对看跌板块每平方米的看跌价格均值为743元，购房者对自己认为会下跌的板块的看跌幅度还是比较大的。

5.看跌者认为最有可能下跌板块的原因分析
涨也交通、跌也交通，交通因素同样是看跌者最关心的因素，占了45.6%的比例。其次“板块整体规划不好”，“楼盘多、竞争激烈”，“地段偏、生活配套差”也成为相当一部分人主跌的重要依据，均占25%左右。当然嫌价格过高的人也不少，占了19.1%，某些板块当前的房产价格已经引发了市场的怀疑。

6.购房者看跌的三大板块的跌幅比较
购房者看跌的板块前三位的分别是二手房板块、临平板块、闲林板块，而每平方米看跌幅度则分别是二手房板块看跌730元、临平板块看跌745元、闲林板块看跌幅度最大，为814元。尽管看跌比例最大的是二手房板块，但看跌价格幅度最大的却是闲林板块，购房者通过价格表达了对该板块的悲观预期。虽然只是一部分人的看法，也需各开发商引以为戒。

7.购房者心中抗风险能力最强的板块
传统的“市中心保值”的观念没有多大变化，67.4%的人认为拥有交通方便，配套成熟等一系列优越条件的市中心板块抗风险能力最强，占压倒性优势。滨江板块的优越地理位置，交通相对也较方便，配套的相对成熟也被7.1%的被访者列入抗风险能力最强的板块。其次选择配套成熟的城西文教区、蒋村板块、城东板块的人也有较少一部分。

8.板块抗风险能力强的主要因素——又是交通
交通的概念再一次被强化，它也是人们判定抗风险能力强弱首要考虑的因素，有38.5%的购房者将其作为首要的评判标准。配套齐全、地段好也是相对比较多的人群考虑的因素，比例均超过25%。其次也有为数不少的购房者认为楼盘周边的商业氛围、地块、房源是否稀缺，政府的关注程度等一些问题也是板块抗风险能力的主要评判因素。

三、宏观调控影响研究

1.宏观调控对杭州楼市将产生哪些影响？
数据显示，28.7%的被访者认为宏观调控后杭州楼市场会挤掉房产泡沫，杭州房产的“泡沫论”在购房者中有相当的认同度；27.2%的人认为一系列宏观政策的实施，最终会加速房地产行业的优胜劣汰，“洗牌论”的民间认同度也很高；24.3%的被访者则表示宏观调控后将导致杭州总体房价下调。
除此之外，在目前购房者观望气氛浓厚的背景下，真正有能力购房人群减少，投资客明显减少，房价差距的明显拉开也是部分人感觉宏观调控后会带来的影响。较少部分人认为杭州楼市将出现房价趋于稳定，新盘销售速度减慢，期房转为现房销售等现象。

2.近半数的购房者认为宏观调控的力度不会再加大
近一半的人认为在短期内政府宏观调控的力度不会再加大；而有三分之一的购房者认为政府会继续加大宏观调控的力度；另外还有19.9%的人对政府宏观调控也持观望态度，不置可否。
市场的观望态度产生的直接导火线就是国家的宏观调控政策，数据告诉我们近半数的人认为政府不再会加大宏观调控的力度，这正好与此前的“观望氛围浓厚，但整体看涨”的基调相呼应。

3.追涨者和看跌者对宏观调控前景的不同态度
认为杭州房价会上涨的购房者中，有57.8%的人认为政府的宏观调控力度不会继续增大，而只有26.6%的人认为宏观调控的力度会继续增大，否定宏观调控会继续加强的态度极为鲜明，投资的心态明显。
认为杭州房价会下跌的购房者中，则有42.1%的人认为政府宏观调控力度会增大，认为力度不会增大的占36.8%，虽然拥护宏观调控者众，但观点显然不如追涨者鲜明。
认为杭州未来时间内房价有涨有跌并逐步拉开距离的购房者态度最为模糊，正反方数量完全对等，并有25.9%的人持观望态度。这个人群对宏观调控的态度最为耐人寻味。

4.追涨者和看跌者对各项宏观调控措施的敏感程度
首先，追涨者与看跌者对银行提高按揭利率这一点都非常关注。现在买房不通过银行按揭的人越来越少，不管出于什么观点，按揭利率的提高毕竟关系到每一个人的购房成本，自然大家都关注。
区别在于对其他问题的关注。追涨者对杭州市政府取消二手房契税较为关注，再一次暴露了这一人群的投资心态；而看跌者则对央行严格控制开发商贷款显示出异乎寻常的关注，显示出该人群对房价回落的渴望。

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