长三角地区房地产市场指数

文/浙江中原物业顾问有限公司市场研究部 盛毅

从2000年以来房地产业发展异常迅猛，杭州楼市异军突起，各类投资者、建设者蜂拥而至，房地产价格扶摇直上，被业内称为“杭州现象”。
与此同时，整个长三角地区房产形式也是一片大好，最直观的体现就是长三角地区房价逐年蹿升。就各季度房价同比涨幅而言，长三角区域的大中城市普遍位居全国城市前列。在国家发改委和国家统计局公布的全国35个大中城市调查结果中表明，2003年四季度以来，上海、南京、杭州三个城市的房价同比涨幅均在9%以上，其中上海涨幅最为惊人，连续三个季度的涨幅均为全国第一。
我们通过长三角地区上海、杭州、南京这三个主要城市宏观面和政策面的分析与盘点，客观地审视长三角地区当前楼市的市场现状和发展趋势。

从城市影响力而言，上海目前已经发展成为中国的经济、金融、贸易、航运中心，具有其独特的城市气质与魅力，外资、内资纷纷涌入，也带来了大批高收入的外企人员进驻上海。国内外高收入人才纷纷涌入，他们对房价和租金的承受力都很高，这也是上海房价近年攀升的重要原因，即具备经济实力强有力的购买、居住一体功能的客源。上海经济和楼市的变化对长三角乃至整个华东地区都具有龙头城市的作用和影响。
就市场供应而言，上海今年上半年新开工面积由于受到宏观调控的影响，同比出现负增长，但由于上半年商品房施工面积增幅较大，因而在下阶段的整体供求方面，基本趋于平衡。据上海市房地产交易中心的统计数据显示，1-6月商品住房预售面积中，每平方米3500元以下的占22.6%，3500-6000元的占31.7%，6000-9000元的占32.1%，9000元以上的占13.6%，6000元以下的普通商品住房占全部供应量的54.3%。这一系列数据反映的事实是上海商品房的供应结构发生了变化，普通商品房的供应量有所增长，这也从一定程度上对平抑整体房价增幅起到了作用。
2003年四季度以来，上海房价的增幅虽然高居全国首位，但其调整趋势也非常明显。 上海实施市场调控的方法主要有五点：
1.继续加大土地供应的调控力度。按照“优化结构、控制增量、盘活存量”的原则，着力于优化土地供应的结构。
2.进一步优化市场供应结构。一是适度控制中心城区拆迁总量，二是加快配套商品房建设和上市进度。
3.限制期房转让工作，4月26日起暂停了预购商品住房在取得房地产权证前的转让。
4.实施商品房交易合同网上备案和登记制度。
5.扩大廉租住房的受益面，研究建立住房保障体系的框架。
宏观调控带来的最直接的影响是，房地产开发投资增幅回落，新开工面积回落，这部分供应量的增加缓解了市场的供需矛盾，在此前提下，上海成熟的三级市场的作用就凸现出来了，上半年存量房的买卖面积同比增幅显著，达到31.3%，住宅空置面积也大幅下降，整个二三级市场有效联动，得以共同发展。

就杭州目前的城市影响力也与日俱增而言，这与杭州这个城市优久的历史人文资源、良好的自然环境、居住环境、经济环境和丰沛的旅游条件是密不可分的。其影响力已逐渐从辐射浙江变成辐射长三角，但其毕竟仍是一个地区性的城市，影响力相对上海较为局限，无论是城市环境还是财富机会对高收入阶层的吸引都不如上海。
2004年上半年，杭州共出让商品住宅用地878.148亩，同比增长90%。土地交易价格有所上涨，由去年的每亩237.45万元，增至今年的每亩272.702万元。杭州今年计划供应土地4500亩，至9月土地供应达到1800余亩。从土地供应方面来看，杭州市目前供需矛盾依旧比较突出，供应压力相当大。受土地清查、控制信贷规模等一系列宏观调控措施的影响，据杭州市统计局发布的信息，1-8月房地产投资持续回落。
上半年杭州商品房施工面积达2058.25万平方米，其中住宅1607.67万平方米，比去年同期相比分别增长53.4%和56.8%；新开工面积314.63万平方米，其中住宅247.09万平方米，比去年同期相比分别增长30.4%和20.9%。作为下阶段供应的体现，新开工面积的增速是供应量增长幅度的一个依据，而目前的情况为新开工面积的增速远低于施工面积的增速，宏观调控成效显著。
杭州市1-6月商品房竣工面积为82.58万平方米，其中住宅47.19万平方米，与去年同比分别下降33.2%和54.8%；商品房销售面积为75.73万平方米，其中住宅55.74万平方米，与去年同比分别下降10.3%和22.0%。竣工面积和销售面积的下降，主要反映了近期房地产市场成交量的缩减。而三级市场1-8月的成交量同样萎缩明显，在9月1日暂停收取20%个人所得税后，三级市场在这个利好消息的刺激下，成交量有回暖趋势，交易价格基本持平。
在宏观政策调控方面，面临房地产“泡沫”的指责，杭州政府的政策举措主要通过以下四项来实施：
1.加大土地清查力度，收回闲置土地，增加商品房和经济适用房的土地供应量。
2.明确商品房预售条件，限制期房转让。
3.通过税收杠杆调节市场供求关系，遏制炒房。
4.调整经济适用房准入政策，建立健全多层次的住房保障体系。
从目前统计数据所显示的情况看，调控已初见成效，炒房资金部分退出市场，真实的住房需求逐渐显露。多层次住房体系的建立和完善，将提升杭城房地产业的抗风险能力，引导房地产市场健康、成熟地发展。

南京作为江苏省的省会城市，其有着六朝古都的美誉。但就城市影响力而言，南京房地产业起步及成熟相对较晚，作为江苏省的政治、经济、文化中心的区域型定位也影响和限制了南京城市的辐射水平，其城市的辐射能力仅限于由南京而扩散至江苏省，辐射力和城市影响力远不及上海和杭州。
在市场供应方面，南京市2003年全市共招标、拍卖、挂牌出让614公顷土地，比2002年增加了3.3倍，2004年国土部门计划供应住宅建设用地1020公顷。南京的土地供应较去年有较大的增长，政府旨在通过加大土地供应量来调节和缓解供需之间的矛盾，遏制房价上涨的速度。
今年上半年全市商品房上市面积440.83万㎡，同比增长83.48%；预售面积381.8万㎡，同比增长0.7%，供销比为1.15。其中商品住宅上市面积390.56万㎡，预售面积345.76万㎡，与去年年均水平相比增长4.46%，交易量仍保持稳中有升，供销比为1.13。整体而言，随着土地供应的增加，新开工面积和施工面积都有较大的增长，供需矛盾将得到一定程度的缓解。然而由于土地交易价格的上涨，必然带动商品房价格的上升，中低等价位商品房的供应依然有限，结构性矛盾依旧存在。
南京政府在实施政策调控方面的做法主要集中在以下三点：
1.进一步改善供应状况，优化市场供应结构，促进总量和结构的平衡。
2.限制期房转让工作。于4月1日正式实施《加强商品房预售管理实施细则》。实施实名购房等抑制房价过快上涨的政策。
3.建立健全多层次的住房保障体系，保证居民居者有其屋的目标。
据南京市房地产市场发展研究中心统计，商品住宅预售价格每月环比上涨分别为1.21%、-4.0%、4.36%、5.61%、7.49%、-1.99%，累计上涨11.48%。月均上涨不足2%，与全国35个大中城市房价的平均涨幅基本持平。商品房预售价格增幅得到平抑，结合南京市在实施房产宏观调控方面的三个原则，基本可以把控今年下半年南京房地产的价格走势。

2004年以来，长三角地区房地产投资持续增长。国家系列宏观调控政策的影响依旧存在，投资增幅有所回落，新开工面积与竣工面积增速减缓，销售量持续增长，空置率有所减低，销售价格稳步上升。各城市均出台了相关政策，其共同的目的是来规范房地产市场秩序，抑制投资过热，房价上涨过快的情况，同时也致力于建立多层次的住房保障体系，使得居者有其屋。在经历了2-3年高速发展时期后，长三角地区的房地产市场将由发展阶段向成熟阶段过渡，同时也有利于促进稳健的房地产市场竞争机制的形成。