长三角商业地产分析

文/荒岛房产工作室 闵益飞

长三角14个城市随着经济的高速发展，越来越紧密地联系在一起，并由此构筑了世界第六大都市圈，以上海为龙头的长三角房地产市场近几年蓬勃发展，而伴随上海商业房产热的兴起，其他的13个城市也加快了商业房产前进的脚步。上海的开发商更多地走出上海，长三角商业房产方兴未艾。

商业房产普热长三角
长三角各城市的商业房产虽然与上海市场相比，存在一定的滞后性，但由于经济联系的紧密，故上海周边城市的发展与上海保持了亦步亦趋的态势。从目前长三角的各个城市看，西至南京、北至扬州、南至宁波的广大区域内，大到数百亩用地的规模化物业，小到邻里商铺都已成功地掀起了各个城市的开发热潮。其中，不少项目投资额高达数十亿美金，如海门吉斯达项目，投资额高达20亿美金，建设的国际家居采购中心，不仅有酒店、医院等服务配套，甚至包括消防、汽车影院等相关配套。而如此规模的商业房产并不止海门一家，据悉，昆山、南通、南京、杭州等地都有这样的规模化项目即将上马。长三角商业房产热已非比一般。
据荒岛工作室研展部掌握的有关数据，目前长三角地区房地产投资额约占全国份额的20%－22％，这一比例已高出长三角GDP在全国所占的比重，从所掌握的2002年数据看，长三角地区房地产市场销售面积达5022万平方米，约占到全国比重的25％。上述数据中，保守估计也有三分之一左右的比重是商业房地产，也就是说，长三角地区的商业房产供应量在1700万平方米左右。2002年是商业房产的起步阶段，时隔两年，相信这一数据必然有较大幅度的增长，至少在2000万平方米以上。
一方面是投资热潮势不可挡，另一方面是价格不断攀升。据悉，位于杭州西湖边华侨饭店旁某商铺，每平方米均价高达6.8万元左右；南通某近郊区域的商铺还未推出，开发商的预期均价已在每平方米2万元以上；苏州狮林一品街一期价格最高达每平方米3万元。长三角地区商业房产价格的高企是商业房产热的真实写照。

大商小铺齐入市
目前长三角商业房产热的一个重要原因，是房地产市场的成熟促使各类旅游商铺、购物中心、大型市场、社区商铺、商业街等物业层出不穷，极大地丰富了商业房产市场。从商业规模看，除前文提到的类似海门吉期达之类的“巨无霸”项目之外，在家乐福、乐购、易初莲花等大型购物中心向长三角进军的过程中，也在长三角各个城市诞生了大量的购物中心型商业房产，由于购物中心项目所特有的辐射力，又催生了这类中心周边的商业房产发展。以南通市为例，该市南通新区将在两年内诞生易初莲花、欧尚、圣陶沙购物中心、家乐福等近十家大型购物中心，这必将推动该区新城区近十个区域型商业中心的崛起，商业房产的供应量约50万－60万。长三角的各个城市，如宁波、常州、绍兴等地都有这样的购物中心处于规划中。
长三角自古就是富庶之地，苏杭固然是天堂，但长三角的每个城市几乎都有自己独特的旅游资源，这也就催生了各地大量旅游商铺的兴起。曾在上海房展会多次露面的周庄万博汇商铺，就是其旅游商业房产的典型代表，该案占地500多亩，其商铺特点在于产权式小户型、低价位，总价约在28万－45万之间，从而获得了客户的青睐。像周庄万博汇这样的商业房产在长三角几乎遍地都是，如扬州徐凝门商业街、南通狼山脚下的静海商贸街、杭州南山休闲街和湖滨新天地等等，而像杭州、苏州、南京这些旅游城市更是旅游商铺的高产地。
大型商业房产是城市发展至一定程度出现的商业房产形式，而小型商铺更是与经济的发展密切相关。长三角作为中国经济最发达的地区，上述各类物业的纷纷涌现是必然的。
在此，也有必要提醒开发商，购物中心型、大型市场、旅游商铺等物业应忌一哄而上，毕竟一个城市的市场容量是有限的，一旦供应过剩，其蕴藏的风险也就难以避免了。

开发商域外开发形成风气
在商业房产发展的潮流中，很多的开发商是由住宅起家，从而转向商业房产的开发投资，并且大多是域外投资，即走出自己所诞生和发展的土壤，到其他的城市开发投资。上海的几大开发商就在长三角等地大肆拿地，如复地、绿地、大华等企业，他们在上海以外的市场也做得风声水起。上海绿地集团在2003年就将投资重心放在了长三角地区，其南京项目投资额约25亿元，昆山项目投资额约237亿元。而在上海市场做得较好的浙江绿城、耀江等企业，不仅在上海布点，也在长三角区域内谋求更好的发展，苏州、无锡、宁波等地均有他们的身影。无锡、南通、嘉兴、泰州等城市这几年的地价也一直处于飞升中。当然，除了这些企业向其他城市进军外，其他城市的企业也在向这些城市进军。在长三角，几乎每个城市的房产开发都已形成“你中有我，我中有你”的态势。除了长三角本地企业外，其他区域的房产企业也极力看好长三角市场，万科在上海市场的运作成功，使其具备了良好的口碑。万科集团董事长王石就曾明确表示，2004年万科发展重点在长三角区域，将会率先在苏州、无锡落实投资计划。今后几年，万科将视长三角地区项目为公司主要的收益来源，大约会占到总额的40%至50%。这是对长三角发展前景充满信心的体现。中海地产集团也将发展重点定在了长三角，中海已在南京拿到600亩土地，2003年初也在南京成立了分公司。随着上述公司的异地开发和投资，随着住宅市场的迅猛发展，为商业房产的发展提供了坚实的基础。
从上海市场我们可以看到，商业房产发展呈现出郊区化的趋势，而在长三角城市中，大部分城市一方面处于市中心区域商业房产的完善和升级阶段，另一方面城市化进程的加速也催动着其商业房产的郊区化。

购买力旺盛触动域外投资热潮
与域外开发相一致的是活跃于长三角各个市场的长三角人。长三角是中国民营资本最雄厚的地区，有数据表明，长三角地区的民间资本达700亿元之巨，这些庞大的资本需要寻求增值和投资的出口。房地产升温后，住宅市场首当其冲成为资本寻求出路的第一方向，而随着商铺的升温，商铺价位较低和升值潜力较大的特点越加明显，随着长三角地区各个方面的有机融合，异地商铺受到了长三角投资者的欢迎，拥有一地或数地商业房产成为了现实。因此，长三角的商业房产受到了投资者的普遍关注，不少商铺项目刚一露面，就受到长三角人的争相购买。杭州某商业项目，仅一天就告售罄；南通某商铺项目，仅半小时便一抢而光。据相关统计，在去年上海商业房产展上，沿街商铺、社区商铺、专业市场商铺和商厦、购物中心商铺成为人们投资的热点，分别占投资意向的28％、24％、20.3％和19.9％。其实不仅仅局限于上海展会，其他地区的展会同样也吸引了上海楼盘的参展。以杭州某房展会为例，据统计，有来自上海、北京、海南等中国九个省、直辖市的50多家参展单位的80多个楼盘参展，面积近600万平方米，其中属长三角的楼盘就占到了85％以上。域外投资热同样是商业房产方兴未艾的标志。

商业房产成为长三角城市发展原动力
伴随经济的发展，必然是城乡一体化进程的加快和城市面貌的巨变。据悉，长三角的14个城市中，都在建设自己的新城区、新的住宅区、新的商业中心，这些规划都有效地刺激了商业房地产市场的发展，而商业房产的发展又成为长三角城市发展的原动力。海门市正在建设的海门商业街项目，便由上海航星集团投资6亿元建设，总建筑面积16万平方米，重点开发建设超大规模卖场、购物中心、中大型专卖店、室内购物街、室外休闲购物街、世界风味美食广场、准五星级宾馆、商务办公楼、水疗中心、大饭店、休闲娱乐中心、健身中心及大型地面停车场。该项目的建成将成为海门新的商业中心，从而推动海门市东北部新城区的发展，目前，周边在建的住宅项目正相继上马，该商业街项目已成为了该市新城区发展的加速机。宁波鄞州新城区规划面积35平方公里，人口35万至50万，万达集团便选择在此投资开发超大型购物中心。一方面，该购物中心处于新城区的良好氛围中，有较光明的发展前景，无论是居住人口，还是周边的人口素质，都为该项目提供了机遇。另一方面，万达商业广场的建设，又成为推动周边住宅发展、提升区位优势的重要保证，这与海门商业街项目极其相似。与海门和宁波相类似的项目还有南京的中央门商圈，该商圈还未确立，便已推动了周边写字楼和住宅的销售。毫无疑问，商业房产已成为长三角城市发展的原动力。
长三角作为中国经济最发达的区域之一，近几年涌现出的商业房产热潮既是市场需求的产物，同时也是该区域经济活力的反映，更是吸引了大量的外来投资者。长三角商业房产的快速发展，也正成为完善各城市商业配套，促进城市进程的一种有效手段。相信，随着知名开发商的涌入以及趋于对经济前景的乐观展望，长三角商业房产在今后一段时间内仍会处于高速发展期，包括上海在内的各城市仍会不断有新型的商业房产推出，各城市间则将会是相互繁荣与促进的关系。
当然，任何市场行为都孕育着风险，我们也提请在长三角的开发商注意开发风险，对于商业房产的开发投资应持一种理性的态度，应充分考虑各地区的市场容量。当一个20多万人的城市推出四五家数万平方米的购物中心商铺时，你还会一掷千金吗？也许项目建设初期销售尚可，但就长期经营收益而言，肯定会因为竞争过度而长期萎靡不振，而项目长期收益的好与坏，又必然对商业房产的长期发展产生影响。