梯度供地中心外移 杭州市2004年1-8月份 土地市场全接触

文/中国地产投资网（www.CnEstate.com） 梁细清

土地出让重点区域的外移，商业、办公用地的半壁江山，银根收紧导致土地市场短期波动……2004年杭州的土地市场虽然没有上演像去年滨江、下沙地块出让那样跌宕起伏的大戏，但表面的平静却掩盖不住土地市场的暗流涌动。

土地出让概况
根据中国地产投资网最新统计，自2004年1月1日起，截止至2004年8月31日，杭州市国土资源局共出让土地63宗（含推出后因故取消地块），供应面积3183.76亩左右，同比增长107.6%。其中，成功出让土地51宗，总成交面积2327.52亩，占出让土地总面积的73.26%，比去年同期增长52.11%。

出让土地性质
成功出让的51宗土地中，住宅用地（含住宅配套公建用地）14宗，合计面积约1036.98亩；单纯作为商业及办公用地的为27宗，合计面积约654.68亩；商住用地3宗，合计面积约259.64亩；综合用地为4宗，合计面积约288.86亩；其它如加油站、体育悠闲及公共设施用地为3宗，合计面积约87.36亩。

土地供应区域分布
从土地供应区域来看，今年1-8月份出让地块主要集中在滨江、江干、拱墅以及杭州经济技术开发干区，共推出54宗地块，成交面积达1917.82亩，约占成交土地总面积的82.39%。同时，西湖区、上城区和下城区也推出9宗地块，面积为684.4亩。
1）滨江区
据本网统计结果表明，2004年1-8月份滨江区共推出土地11宗，其中成交7宗，成交面积为450.16亩，占1-9月份成交总面积的19.34%，成交金额约183264万元。
土地性质以住宅用地和商住用地为主，成交面积分别为123.96亩和232.85亩，占滨江区成交总面积的27.53%和51.72%。
从成交土地的规模来看，滨江区50亩以下的地块有3宗，而50亩-100亩之间的地块有3宗。面积最大的一宗地块，是位于滨江浦沿镇占地约150亩的商住用地，于7月19日至7月30日通过挂牌方式成功推出，由杭州网讯科技有限公司、通和投资股份有限公司以356.3万元/亩的单价摘得。值得关注的是，去年由大元房产摘得的原杭政储出2003（22）号、（23）号地块，因为资金等各方面的原因，该地块被国土局收回重新出让，但经屡次推出后，尚未有开发企业敢于出手，目前信息仍在公示中，谁是第一个吃螃蟹的人尚留有悬念。
2）钱江新城
钱江新城继去年成交了880余亩的土地后，今年1-8月份又陆续推出了14宗地块，其中除了第34号地块未能成交以外，其余13宗均已名花有主，成交面积约512.175亩，成交额达373452万元。
土地性质以商业办公用地为主，成交面积为304.56亩，占成交总面积的59%。
从成交土地的规模来看，50亩以下的地块有10宗外，基本上以商办金融用地为主，唯一一宗住宅用地在5月19日的出让会上也出尽了风头：绝版江景地段、面积为121.51亩、良好的发展前景，吸引了如绿城、美达等9家房企前来投标，滨江、金都、南都等老牌企业现场观摩，最后由杭州星辰房地产开发有限公司以119768万元的总价竞得，成为杭州市实行公开出让以来总价最高的地块。据中标单位表示，他们意欲将此地块打造成钱江新城内的标志性住宅小区。
3）拱墅区
拱墅区今年1-8月份共推出地块22宗，其中成交21宗，成交面积约767.87亩，占上半年成交总面积的32.99%，成交金额达236471万元。
土地性质以住宅用地和商业用地为主，成交面积分别为252.48亩和301.21亩，分别占拱墅区成交总面积的32%和39%。
从成交土地的规模来看，拱墅区成交地块大多在50亩以下，共有17宗。成交面积最大为180.33亩的综合用地，是1-8月份成交地块中面积最大的，为会展中心用地。
拱墅区作为老城区的重要组成部分，所推土地特别是住宅用地颇受开发企业的欢迎，该区域今年推出的地块中商业、综合用地占据绝对主导地位，政府着重改造拱墅区居住环境的决心略见一斑。
4）下沙区块
下沙区块在今年1-8月比较低调，总共才推出4宗土地，面积约为255.47亩。其中成交3宗，成交面积约144.35亩，占成交总面积的8%，成交额达44838万元。尤其值得关注的是，由于下沙前两年供地规模比较集中，已有相当可观的供应量，在一级市场上，开发企业下沙拿地的热情有所减弱，特别是规模较大的地块比较受冷遇甚至遭遇流标。不过下沙向来是杭州市各区域中的供地大户，接下来将迎来供地高峰，目前正在公示的、位于下沙东部沿江区块的就达687亩。

土地出让新气象
现象一：土地出让成交率高，竞争激烈
2004年上半年，宏观调控措施相继出台，随着4月份央行货币政策公布，要求严格控制房地产贷款资金的发放，规定开发商自有资金将提高到35%，在银根紧缩与市场疲软双重压力之下，开发商们拿地热情开始减退，观望情绪波及土地市场，全国各地开始出现了流拍频繁、地价短期波动等“普遍”现象。但杭州公开推出的土地中除滨江、下沙各一宗地因位置、规模不理想等各方面的原因而流标外，其余地块均顺利成交，并且绝大部分地块竞争相当激烈。像杭政储出2004（28）号地块（钱江新城地块）、（46）号地块（拱墅区块湖墅北路地块）、（49）号地块（学院区商学院分院地块）等现场竞价会上，均有多家投资商参与竞投，现场叫价此起彼伏，场面异常火爆，有些地块现场竞价多达70多轮，充分显示了杭州市强劲的购买力和开发企业对市场的信心。

现象二：商业、公建用地比重加大，城市建设协调发展
城市商贸、公建建设用地显著增加，这是杭州土地市场的又一明显特征。近两年来，“沿江开发”改造带动了大量公建项目建设，对杭州市新区配套建设起了较大推动作用，并有效地提高了各新区的经济功能和环境品位，这一点在滨江、下沙、拱墅区等地显得尤为明显。钱江新城作为未来杭州城东核心区块，该区块商业用地供应量加大，写字楼项目用地上市量更是方兴未艾。今年1-8月份成交的14宗地块中，有12宗为办公商业综合用地。虽然目前尚未见到多少写字楼耸立，但从供地情况看，钱江新城已然成为杭州继武林、黄龙、庆春、湖滨四大区块之后又一新兴写字楼区块。此外，随着住宅项目综合品质的日益提高，小区的配套公建以及社区商业用地也有增长趋势。

现象三：梯度供地 兼顾中小企业
自去年下半年以来，国家对房地产业的宏观调控措施以前所未有的密度紧急出台，霎那间整个房地产业充满着山雨欲来风满楼的态势。尤其是那些中小企业，将面临生存的严峻考验。针对这一实际情况，杭州市国土资源局地块出让采用了总体规模、零星结合的方式供地，从6.48亩至180余亩之间，大中小地块各占一定比例，保证满足不同开发商的需要，实现了土地的梯度供应。其中20亩以下适合中小企业开发的地块就有30多宗，占到1-8月份供地总宗数的一半，这一举措既满足了大型开发企业大面积用地的需求，又给予中小型企业一定的生存空间，让他们有机会并有能力拿得到地。从竞标单位可以得出，新兴、中小房开企业拿地明显比以往积极，成为土地市场的主角。

现象四：
土地成交价格略有小幅下调、开发重心向外扩散
2004年杭州1-8月份住宅的平均成交单价为每亩479万元，较2003年的每亩497万元下跌了3.62%。究其原因，主要是今年所供地块明显往城市边缘区域拓展，老城区地块基本上屈指可数，加上城区边缘商业类综合用地占了相当大的比重，因此成交单价相对于以往来说有点下浮。
事实上，从长期来看，由于杭州市加大了普通商品房土地的供应力度，重点推出城市外围周边地块，增大了普通商品房的土地供应量，因此，地价像以往那样长期大幅上涨的可能性不大。