杭州别墅前世·今生·未来

文/浙江阳光房地产投资顾问有限公司 余先锋

别墅，即别业，是居宅之外用来享受生活的居所，是第二居所而非第一居所。追溯其起源，并没有一个明确的时间起始点。我国古代也很早就出现了别墅，大的有帝王的行宫，将相的府邸，小的有富商巨贾地主乡绅的山庄、庄园。别墅在国外的出现已经有很长的历史，现代意义上的别墅主要是师承国外工业革命后的开发理念。按其所处的地理位置和功能的不同，又分为：山地别墅（包括森林别墅）、临水（江、湖）别墅、牧场（草原）别墅、庄园式别墅等。

别墅物业理念识别

别墅，不仅仅是一种特定类型的居所，更重要的是推崇一种极致的生活方式。建筑本身已退居次要位置，而快捷的交通、舒适的环境（优美的自然环境和浓郁的人文环境）、一定规模的土地面积、极致的生活方式已成为别墅组成的四个主要元素。
什么样的地段，就应开发与之相对应的物业，才能发挥土地的最大效益，物业升值潜力才会大。根据英国皇家园林学院和《世界建筑》的说法，别墅的选址应在远离喧嚣的市中心，但也不能过远，国外通常在离开市中心1-1.5小时车程（50-80公里）的都市环内——高速公路旁2-3公里处，这2-3公里道路应是别墅区的专用道路，道路上不应有杂乱的乡村，应是一种曲径通幽的感觉。
别墅是一种高端物业，因而其建筑的密度、容积率应是相当低的，参考我国人多地少的特殊国情，单幢别墅虽然不能与国外的农场、牧场、森林等别墅的占地面积相媲美，但普遍的认识是每幢别墅占地应不小于3.5亩，容积率不得大于0.1，一个别墅区或别墅组团以占地500亩左右，120-150幢为宜。过大则会所之类配套设施的服务半径过大，服务质量跟不上，过小则配套设施服务效能低，难以经营。
别墅区内应设置一种人文气息相当浓厚的集休闲、度假、聚会、商务谈判于一体的生活方式。

杭州别墅的前世·今生

杭州区域（或称浙北地区）的别墅，起源较早，在清末民初，就在莫干山和杭州西湖周边已成格局。莫干山别墅群多为上海滩洋人置地营造，因而建筑上清一色的西式风格，典型的山地别墅。杭州西湖边别墅则集中在西山路、北山路一带，以刘庄、汪庄（现都已改为国宾馆，园林尚在，建筑已荡然无存）为代表的中式风格，以北山路宝石山麓别墅为代表的西式风格，两种风格并存，典型的依山临水别墅。
改革开放特别是进入20世纪90年代后，由于经济的迅速发展，人民生活水平的急速提高，在城西蒋村一带现代意义上的别墅又开始萌芽，先是1995年前后的证大花园、南都花园等“别墅”，后是1998年前后的桂花城，林语别墅等。我们姑且称之为杭州第一代别墅。
客户市场以杭州本地及周边为主，业主以1980年代末第一批市场弄潮儿为主，社会背景和文化程度不同，生活方式存在差异性，社区没有统一的文化理念。
正因为是第一代，因而无论是在选址和开发理念上，还是规划设计、建筑施工等方面都存在着极大的局限性。用现在的眼光去看，除有天有地的独存性，徒有别墅的外表外，再也找不出别墅的其他元素特征，更不敢惶论别墅所推崇的特殊生活方式了。特别是选址上宣称“城市里的别墅”、“第一居所”，沦为深圳同行的笑柄，违背了别墅物业开发的真谛。
当然，不可否认的是，无论当初是何等的不成熟，但第一代别墅毕竟开启了现代意义别墅的先河，正因为有此发轫和基础，才成就了今天杭州别墅在业内全国范围中首屈一指的地位。
上世纪末本世纪初，在杭州房地产开发如火如荼，供需两旺的大背景下，加之汽车时代的到来，开发商主动走出国门，向国际同行学习交流，国际设计团队加盟，别墅开发迎来了前所未有的春天，获得了长足的进步。主要沿杭富公路、杭徽公路展开。形成了以九溪玫瑰园、富春山居、七里香溪为代表的银湖开发区别墅板块，包括枫丹白露、颐景山庄、秀水山庄、鸣翠蓝湾等楼盘；以桃花源、浪漫和山为代表的闲林小和山板块，包括绿野春天、九月森林、水木清华、江南春城、西溪山庄等楼盘。我们称之为杭州第二代别墅。
开发上引进了国际上先进的建筑理念，楼盘大多追求欧美风格，各家开发商在建筑设计上狠下工夫，建筑已达到相当高的水平。特别是九溪玫瑰园、桃花源、富春山居三个楼盘的建筑已接近国际先进水平。杭州别墅开发走在全国的前列。
市场层面上，由于杭州的舒适的人居环境、历史文化底蕴、火红的房产市场，特别适合别墅物业的开发，别墅市场更是供需两旺。即使是在宏观调控的今年，别的物业不温不火，而别墅还是一枝独秀，供不应求。市场触角遍布全国，甚至是港澳台东南亚地区。客户以社会精英、商务白领、明星大腕、华侨华商等为主，无论是社会地位还是知识素养，比一代有显著提高，价格也一路飙升至1万元每平方米以上。
尽管第二代别墅开发在建设和销售上取得了良好的双重业绩，除了开发商在建筑上狠下工夫外，主要应归功于房产市场的大好形势和杭州优美的自然环境。随着今明两年杭千高速、杭徽高速的相继通车，别墅开发理念上的建筑、交通、环境已得到很好的解决。但我们也应该清醒地意识到，第二代别墅在单幢所占有的土地面积（也就是建筑密度上）和极致的生活方式两个方面存在着严重不足，开发意识上也存在着很多误区。
首先，别墅的最大价值和升值潜能在于土地和环境，而不是建筑本身。第二代别墅过分强调了建筑，建筑上精雕细琢，外立面“贴金贴银”。为了经济效益，开发商肆意提高容积率，大多数楼盘容积率都在0.3以上，个别楼盘的密度已形同城郊接合部农居点，绿地面积少之又少。这与别墅开发理念严重相悖，更谈不上价值和升值。须知，土地或是一棵大树随着时间推移是增值的，房屋则是逐年贬值的，就是现在院中有一棵百年大树绝对比一幢建筑值钱。
其次，在开发过程中，保护生态的意识不强。杭州优美的山、湖、河，为我们别墅开发创造了良好的大环境，但很多开发商将山头"剥皮”，很多地方都露出了岩石，需要几十年长成的树也被砍光了，换种上几棵不能长久、不能长大的小乔木、灌木。尤其是在园区的小环境营造上，大家都走入了相当严重的误区，那就是大量种植草坪，须知，第一，杭州地区还没有一种能存活十年以上的草；第二，裸露的岩石要经过几十年甚至上百年才能风化成深厚的土层，其上的树不能长大。
再次，建筑风格上一味效仿欧美，全盘西化，忽视了中国人特有的历史文脉。各个楼盘间建筑过分雷同，没有创新，同一楼盘中各幢建筑缺乏个性。建筑立面相当漂亮，室内空间功能紊乱，业主入住后相当别扭，有点削足适履的感觉。
第四，尤其值得重视的是，别墅特定的、高尚的极致生活方式，内容要提前设置，如园艺、田间劳作、放牧等田园式的生活。
第五，别墅区不够纯粹，很多楼盘是公寓、排屋、别墅并存，各种社会层次不同的人生活在一起的社区，将是怎么样的社区，可想而知。

杭州别墅的未来走势
中国人多地少，国家又暂停了别墅项目的审批，两三年后，别墅供应量会急剧萎缩。而随着人民物质生活水平的提高，对别墅的需求将逐年增长，本来就供不应求的局面，届时将进一步加剧，加之杭州别墅价格相较其他物业价格处于一个低位，因此，今后两三年内别墅的市场走势，笔者认为应该是一直看好的。
但我们同时也应该看到消费者的生活品位会越来越高，对产品的要求也会提高，开发商应该走出第二代别墅开发的误区，努力创新，在这一方面，浪漫和山在建筑上有所创新，桃花源在生活方式上，给每一位业主租一块地，两者在市场上好评如潮，物业价值也得到了提升。
如何降低容积率，回归别墅开发的本质上的四大要素，交通、环境、土地和生活方式，而不是房屋、区内环境的营造、和生态的保护，值得开发商认真思考和探索。
今后，别墅的供应量将还是以杭千高速、杭徽高速公路沿线区域为主，向两端延伸至千岛湖、青山湖周边。千岛湖将有3个项目推出，青山湖将有8个项目推出。其次，在城北的良渚、城东的下沙，也有少量的别墅项目推出。