杭城商业地产发展透析

文/杭州汉嘉机构 缪李景

去年下半年开始，形形色色的机构围绕商铺展销与投资而举办的各类会展便争先恐后、层出不穷，今年四五月份在浙江举行的此类商业房产展示及博览会多达十余场，9月初又举行了中国国际商业地产博览会，而杭州则是其中最重点的举办城市。但是这种看似繁荣的表面现象背后，隐藏着对商业地产的投资、开发与抢购的盲目性。

杭城商业地产 热浪背后的隐忧
隐忧一：地产价格过高 经营情况不佳
与商铺投资的风起云涌和高涨热情相比，那些已被出售的商铺在卖出之后，却并未出现如当初所想象的那样“日进斗金”的情形，有的甚至在苦苦挣扎。在下沙大学城，依大学而建的各类商铺中，“本店转让”、“旺铺出租”的纸条随处可见，有的商业街更是近三分之二的店铺处于关门状态。余杭临平一处新开业的商业步行街，尽管签约了一些品牌商家准备入驻，但人气并不尽如人意，许多原打算在这个闹市地段大赚一笔的投资者，只能惨淡经营。
在杭州市区，狂热的投资中也隐藏着无奈的冷清，目前老城区仍有不少闲置的商铺，有的甚至还出现在被公认为寸土寸金的地段。
商铺经营的清淡，直接的原因是由于商铺价格的居高不下。一些市中心商铺和高档专业特色街，由于地价高或前期投入资金太大，对投资回报率和价格的期望也相对较高。去年8月份，新湖滨景区首批5个商铺的10年经营权拍卖爆出天价，最高成交价格超过了13万元／平方米，约等于36元／平方米／天。另一方面，许多商铺投资客对商业气氛预期过高，存在不太理性的投资分析，宁愿束之高阁也不愿贱卖或低租，客观上也“巩固”了这种高价的局面。

隐忧二：前期开发有缺陷 后期经营被忽视
国内商业地产开发模式有先天缺陷，杭州也是如此。与国外大多商业地产项目只租不售不同，目前在开发的商业地产项目多数采取出售产权然后包租几年的经营方式，这与众多投资商的资金压力密切相关，与商铺买家风险意识不足也直接相关。这些产权商铺一经售出，经营权就掌握在小业主手里了，发展商很难协调，而没有统一规划的业态，商场经营很难成功。售后返租难度也很大，开发商本身没有商场经验，而国内又缺乏经验丰富的专业商场经营公司，向小业主承诺的租金很难保证。
开发者只重销售忽视经营，造成设计与经营脱节的教训，杭州曾出现很多。比如繁华的延安南路及吴山商圈，尽管这里的店铺一度创下了很高的销售纪录，涌金广场、清波商厦等商业项目还因为引进了店中店模式而一举创下销售奇迹，但分割销售也使业主直接丧失了整体管理能力，导致如今仍面临无法开业或开业后无法收场的尴尬。
　　
隐忧三：业态模式雷同 新型业态缺乏
有人认为，杭州商业地产虚火过热。判断商业地产是否过热的一个测算标准，就是人均商业面积，一般认为发达国家人均商业面积是1.2平方米，而杭州市目前的人均商业面积大约在0.7平方米左右，并不算多。这意味着商业地产整体上并没有过热。
杭州商业地产所表现出来的种种尴尬和问题，实际上是杭州商业业态与布局等深层次因素不甚合理的现象外露。在总量上商业网点肯定不足，问题是出在结构上，表现为传统业态过多，而新型业态太少。各种信息表明，传统的商业零售正在受到挑战，前面所提店面闲置或惨淡经营的商业形态也基本上都是传统业态，而杭州一些定位明确、特色显著、业态新颖的商业项目门口却是摩肩接踵、人头攒动。
迫于竞争的压力，许多商业地产开发单位开始与商业经营者、设计调查机构联手，共同推动杭州商业新业态的兴起。

未来杭州商业新型业态探讨
从简单的楼座到组团住区到小区到社区到今天的街区，杭州商业地产的舞台已经不再拘束于狭隘的建筑平台和传统的利润法则。在未来的几年内，商业格局的发展将会呈现规模化、休闲化、个性化特点。满足未来人们这些需求的商业物业，有商业特色街、社区商铺、shoppingmall、以特定消费群体为对象、特定行业业态为主要经营内容的、由多家相同主题商铺构筑的商铺群落（“羊群商铺”）以及依托社区、紧邻绿地，为人们提供文化、娱乐、休闲、游览、购物等多种服务的"绿地商铺"等等多种多样的新型业态。其中尤以街区商业的概念最为新鲜。

“街区商业地产” 溯源
　　街区的叫法其实并不新鲜。此前早有以街区命名的楼盘，如美然动力街区等；去年开始，北京楼市又开始爆炒“主题街区”，如后现代城的“美国十字街区”、苹果街、建外SOHO步行街等等。因此人们对“街区”也有了两种基本解释：所谓街区，或者是××新村、××花园的又一楼盘称谓，或者指的是社区里一条商业街而已。
其实不然，这里说的“街区商业地产”是指欧美城市里的城市组成单位、社区的最成熟模式，其代表着最时尚、最合理、最舒适的城市居住和生活方式。随着北京的“街区商业地产”旋风席卷而来，目前，杭州市场也出现了街区概念的商业项目，比如位于下沙的华元·16街区，就带有鲜明"街区地产"特征。它拥有3万余平方米酒店式公寓和近2万平方米的街区商铺，将提供NEW LOFT生活方式和新锐的BLOCK STREET商业模式。

城市发展催生“街区商业地产”时代
　　随着城市社区化的大势所趋，房地产开发特别是商业地产的开发也必将走向社区化，因此，杭州商业地产步入“街区”时代也是大势所趋。一方面，源于楼市竞争而带来的创新的需要；但另一方面，也是城市文明不断推进的结果。
据介绍，在发达的欧洲国家，早已开始了对城市的反思和批判，“反城市化”、“消解城市”的浪潮风起云涌，城市生态化、郊区化趋势日渐鲜明，拥有大片绿树与鲜花、强调人际沟通的街区式住宅，在创建新人居空间、医治城市病的过程中开始成为重要角色。而事实上，当前的杭州也面临着城市的变革。众多的商品房小区、洋房社区拔地而起，虽然在建筑、园林、概念上不断出新，但总也让人找不到那种熟悉的亲切感觉。封闭的社区虽然强调了安全与私密，但也带来不同社区居民间沟通不足的问题。此外，把小区封闭围合，对城市的交通和发展很不利，尤其一些大型社区，已成为城市血脉的“毒瘤”。开放的规划，赋予多种功能，强调街道的作用，注重街坊邻里的沟通——发展街区住宅，正在成为城市学家、规划师、建筑师们的共同倡议。
另一方面，宏观到城市发展的角度，街区住宅的价值也值得挖掘：由于街区能开放性地融入城市，一方面能共享更多的城市配套资源，另一方面也使街区里的商店、办公场所、公建配套等得到更大程度的商业利用，达到社区效益的最大化。
随着shopping mall喊停、专业市场走平、县市大商场的穷途末路，而街区商业有合理的布局，便利的交通，经营形式也更为多样化，没有shopping mall和专业市场等的不便，因此是目前较符合中国的商业业态，也是商业模式的一个发展方向。