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个税、房交会双重作用 多空趋衡，购房良机
楼市记者 杜建凯
从近几年的市场情况看，对杭州二手房市场影响最大的无非两大原因：一年两次的房交会以及政府相关政策。这在2004年演绎得尤为明显：从年初的房价飙升，到5月份房交会后的市场低靡期，乃至个税暂停后房交会前，9月份的市场异动……种种这些，无不与房交会和个税息息相关。
为平抑房价、遏制炒房行为，2004月1月起，杭州市开始对二手房交易征收20%的个人所得税。个税的征收，一定程度上起到了遏制房地产炒作势头的作用，但这一政策实施后，新增税普遍被转嫁给购房者，反而在一定程度上刺激房价进一步上涨。尤其是5月份房交会后，由于未来市场走势不明，很多卖家争相挂牌，导致挂牌量激增，但卖家挂牌价普遍偏高，买方则存在等待个税取消的观望心态，由此产生了越来越多的房子停滞在二级市场上无法消化的局面。杭州市经济信息中心对杭州市区房产中介成交情况的监测显示，7月杭城二手房总成交套数继续回落，比上月减少了10.62%，综合成交均价也出现了轻微的波动，比上月下降了15元/平方米，均价为6807元/平方米。
而9月份，恰好处于20％个税暂停征收和10月份房交会之间，两大因素的共同作用，确实对市场产生了较大的影响。首先是成交量上。
个税的取消，让许多中介公司的老总们都鼓掌叫好。而事实上，接下来的市场情况对中介公司来说，也确实是值得欢欣鼓舞的。据统计，半个月来外滩房产、公众房网、商务兴房网等各大房产中介公司的成交量都有30%~80%的上升。而裕兴房产位于庆春路家友超市对面的核证部这几天热闹非凡。裕兴杭州公司总经理杜丹言语中掩盖不住喜悦，他说，从9月份开始，每天签单量都在10套以上，工作人员要忙到晚上才能收工。
成交量的上涨首先得益于二手房供应量的加大。据称，个税暂停以后，各家中介公司的挂牌量至少有50％的提升，而“新的房源近70%是投资者抛出的”。二十一世纪不动产的一位经理认为，实际上杭州有很大一部分房源是掌握在投资者手里的，而且这些房源大部分是1998年以后的新房，市场对这部分房源的需求相对比较大，个税的出台无疑抑制了这部分人的积极性，而暂时停止征收个税对他们无疑是个好消息，再次刺激了他们出售房屋的积极性，房源的放量自然导致了买方购房的可选择空间，从而有效提高了成交的可能性。因为房东已经吃尽了“无人问津”的苦头，有了20%个税停征这么一个契机，买家又出来走动了，所以很多人都表示要“抓住这个机会”，尽早脱手。
此前，对于房价，一直有两种相对立的观点。一种认为，许多购房者之所以迟迟不肯下单，就是因为担心20％的个税会摊到自己的头上来，个税的取消自然会消除购房者在这方面的积极性，从而提高市场需求；另一种观点认为，消费者对新政策往往有一个相当长的观望期，个税实施不久，消费者还没完全从疑虑中走出就又取消了，势必会令购房者再度进入新一轮的观望，市场的回暖不会在短时间内出现。
真正进入9月份以后，二手房的成交量确有显著的上涨。有人认为成交量的上涨同时也得益于个税暂停后房价尤其是挂牌价的变化。从对几位正在中介公司进行二手房交易的购房者的采访中得知，大部分人基本上还是相对倾向于认为个税取消会造成房价在短期内适度下调，而从长远看的话，房价将仍然以相对稳定的态势上涨，因此现在正是购房的好时机。从裕兴房产的挂牌情况来看，20%个税停征后，挂净价的私房普遍调低挂牌价，平均降幅在3%-5%之间；税费各自承担的调高房价，增幅不大。
今年房交会前的情形，让很多业内人士为之感到困惑不已。虽然历届房交会都能造成房价的高涨，但房交会前期都会是一个冷淡期。但此次房交会却是个例外，在经历前三个月的市场低靡后，到房交会前期，却强劲反弹，不但比前三个月的成交量增长了近80％，甚至同比去年9月份也有所增长。对此，许多人认为，之所以9月份会出现这种情况，跟此次房交会的特殊性有着密切关系。
首先是所处时间的特殊性，10月份房交会刚好处在个税刚刚暂停的特殊时期，很可能个税暂停对市场的促进作用会超出房交会对会前市场的抑制作用。但也有另一种观点认为，房交会能否对二手房市场产生正面影响，要基于一个市场背景，往年二手房市场一直比较红火，房交会的召开，会引起购房者的观望态度；而此次房交会所处的却是一个低迷的市场环境，在这种环境下，房交会无疑是恢复市场信心的一针有力的强心剂，加上“房交会导致房价上涨”这个规律被广泛地认识，许多腰包不够鼓的购房者担心房交会后，房价又会上涨，只得趁房价还没涨的时候及早下单，由此引发了此次房交会前二手房成交量的回升。
而关于房交会期间和房交会后的市场状况，中介公司的态度倒基本上还算一致，都“对房交会抱谨慎的乐观态度”。之所以是乐观的，无疑与现阶段的良好市场现状有紧密关系。而之所以同时又是谨慎的，则与历届房交会的二手房成交情况挂钩。中介公司一直以来对房交会都不抱太大希望，因为房交会的二手房展区往往是看热闹的人多，真正付诸购买行动的人少。就拿5月份房交会来说，杭州一些大中介公司的代理收入不会超过10万元。但成本却可能远远高出这个数字。尽管如此，还是有众多中介公司对房交会乐此不疲，他们认为参加房交会的长期收益（如形象宣传等）比短期收益更重要。
而对于买卖双方而言，许多业内人士认为，房交会仍不失为一个好机会。卖家，尤其是手头有着多套房子的投资者，有望利用这次房交会和个税暂停的时机，卖出好价钱；而买家，在经历长时间的观察后，有望趁市场的大幅度放量和选择空间的加大，找到自己心仪的居所。
9月份二手房成交案例
市中心一带：
潮鸣寺巷、1996、2/1/1、81㎡、70.5万、8704元/㎡
永康苑、2000、3/2/1、113.48㎡、87万、7667元/㎡
红石公寓、2003、3/2/2、136.49㎡、118万、8645元/㎡
稻香园北区、1996、2/1/1、86㎡、66.7万、7760元/㎡
泰和苑、6F、94.39㎡、私房、77.35万、8194.7元/㎡
菩堤寺路、1F、54.86㎡、房改房、37万、6744.4元/㎡
东清苑、11F、73.36㎡、私房、54万、7361元/㎡
青春坊、1998、2/1/1、57.16㎡、49.5万、8660元/㎡
嘉汇大厦、17F、61.66㎡、私房、53万、8596元/㎡
东清苑、9F、109.58㎡、房改房、90万、8213元/㎡
翠苑、杭大、黄龙一带：
翠苑东二区、1996、2/1/1、75.14㎡、55.4万、7373元/㎡
翠苑五区、6F、79.21㎡、房改房、55.8万、7044.6元/㎡
九莲新村、1988、2/1/1、54㎡、34.7万、6426元/㎡
翠苑二区、3F、44.24㎡、房改房、6250元/㎡、27.65万
蒋村、古荡、三墩、城西一带：
金都新城、1998、3/2/2、128.28㎡、95.5万、7028元/㎡
山水人家、2003、3/2/2、146㎡、145万、9932元/㎡
山水人家、2004、3/2/2、139㎡、128万、9209元/㎡
紫金小区、1996、3/2/1、83.37㎡、54万、6477元/㎡
嘉南公寓、2001、2/2/1、92.64㎡、65.5万、7070元/㎡
香樟公寓、2000、3/2/2、108㎡、95万、8796元/㎡
春天花园、2000、3/2/1、129.12㎡、102万、7900元/㎡
金都花园、1998、4/2/1、136.72㎡、93.65万、6850元/㎡
高教新村、6F、86.08㎡、房改房、63.5万、7376.9元/㎡
翠苑一区南、4F、53.51㎡、房改房、35.5万、6634.3元/㎡
南中国新城、3F、72.5㎡、私房、58.9万、8124.1元/㎡
沁雅花园、2F、121.21㎡、私房、88万、7260元/㎡
城北、湖墅、大关、德胜、三塘一带：
德胜新村、1995、2/1、56.1㎡、39万、6952元/㎡
大关南一苑、2F、66.25㎡、私房、39万、5886.8元/㎡
霞湾巷、6F、50.39㎡、房改房、34万、6747.4元/㎡
吉庆苑、6F、32.81㎡、房改房、18.7万、5699.5元/㎡
六塘公寓、3F、58.62㎡、房改房、39万、6653元/㎡
三宝新村、4F、61.57㎡、私房、40万、6486.7元/㎡
石桥路、2F、52.72㎡、房改房、30.2万、5728.4元/㎡
三塘沁园、4F、51.05㎡、私房、39.1万、7659.2元/㎡
云河大厦、8F、34.03㎡、私房、28.8万、8463.1元/㎡
大塘新村、2F、49.86㎡、房改房、33.5万、6718.8元/㎡
清水公寓、3F、151.95㎡、私房、144.35万、9500元/㎡
大关南六苑、7F、60.62㎡、房改房、35.2万、5806.7元/㎡
滨江、望江门、复兴、南星桥一带：
民安苑、6F、32.82㎡、房改房、20.5万、6246.2元/㎡
彩虹城、3F、147.33㎡、私房、98.3万、6673.5元/㎡
凯旋苑、5F、124.29㎡、私房、105万、8448元/㎡
凤山花苑、10F、111.82㎡、私房、90万、8048.6元/㎡
海月花园、5F、89.93㎡、私房、70万、7784元/㎡
城东、采荷、景芳、三里亭、濮家、闸弄口一带：
采荷芙蓉、1990、2/1、56.93㎡、39.45万、6930元/㎡
南肖埠、7F、79.95㎡、私房、64万、8005元/㎡
采荷一区、1990、2/1/1、43.47㎡、30.7万、7062元/㎡
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