楼市法律十项注意

栏目主持：朱艳莹

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1.关于定金
通过订立认购书、订购书或者预购书的形式初步确立商品房买卖关系并向消费者收取一定的定金是商品房买卖过程中司空见惯的事情。定金是债的担保形式中的一种，它是指当事人一方在合同成立后和履行前，依照约定向对方支付的一笔金钱。合同相对方履行合同义务后，定金应当作价款或者收回；如合同履行中出现违约，给付定金的一方不履行合同时，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行合同的，应当双倍返还定金，这就是民法及合同法中规定的定金罚则。
因此，如果支付定金的一方不履行合同约定的义务的，无权要求返还定金。但是，如果因为不可归责于当事人双方的事由（比如双方在订立《预售合同》时对交房的时间不能协商一致），导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。另外，如果房产商故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实，要双倍赔偿已付房款。
相关概念：定金、预付款和订金
定金：数额由当事人约定，但不得超过主合同标的额的20%。若当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。定金作为合同担保的一种形式，首要作用是担保合同的履行；定金还有证明合同成立的作用。
预付款：是一种支付手段，其目的是解决合同一方周转资金短缺。预付款不具有担保债的履行的作用，也不能证明合同的成立。
订金：根据我国现行法律的有关规定，其不具有定金的性质，交付订金的一方主张定金权利的，人民法院不予支持。一般情况下，交付订金的视作交付预付款。

2.关于广告和模型
商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请。但具备如下条件的，应当视为要约：
1.对商品房规划范围间的房屋及相关设施所作的说明和允诺；
2.此说明和允诺具体确定；
3.对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响。
对符合上述条件的说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容；当事人违反的，应当承担违约责任。
因此，由于商业广告是向不特定的多数人发出的，大多应属于要约邀请。
而在所有宣传资料中，模型最为直观明确，房屋的朝向、布局，小区的绿化、道路、基础设施和配套设施一目了然。这对合同的订立以及房屋价格的确定有着重大影响，应为要约，房地产公司应对模型承担法律责任。
为了保护自己的合法权益，买房者应当保留有关的销售广告和宣传资料。
相关概念：要约与要约邀请
要约：是希望和他人订立合同的意思表示，是合同的一部分（合同包括要约和承诺），要约发出后即具有法律约束力。
要约邀请：它是指希望他人向自己发生要约的意思表示。在一定条件下要约邀请可转为要约。如要约邀请人在发出要约邀请后撤回邀请，只要未给善意相对人造成信赖利益损失，一般不承担法律责任。

3.关于小业主
很多人为了避开日后的“遗产税”，将所购的房产置于小孩名下，或在房产证上将小孩的名字和父母的名字一并挂上。对于小孩长辈赠与小孩的房产，小孩有权享有和取得房产。而且，小业主房产可以出售。房产出售应缔结合同，但是小业主们并无相应的缔结合同等民事行为能力，其出售房产应征得其法定代理人（一般是小业主父母）同意，或由其法定代理人代理。因此，在小业主房产买卖合同条款上，应注明该小业主的房产出售已征得其法定代理人同意，同时在买卖合同的出卖人处要有其法定代理人的签名。只要办妥了这些相关手续，房产买卖合同一般不会因小业主无相应民事行为能力而无效。

4.关于产权
经济适用房：杭州市政府明确规定：“购房人自办理经济适用房房屋产权证之日起，经济居住房5年内不能上市交易，经济解困房10年内不得上市交易。”因此，经济适用住房中的经济居住房自领取产权证之日起，五年后才能上市交易。一般来说，最好在卖方领到产权证五年后进行交易，也可以在卖方领到产权证之后，与其签订附条件房屋买卖合同，约定五年后按现在合同约定的条件，买受房子变更产权。
农民房：国务院规定，“农民的住宅不得向城市居民出售，也不得批准城市居民占用农民集体土地建住宅，有关部门不得为违法建造和购买的住宅发放土地使用证和房产证。”我国《土地管理法》第63条也规定：“农民集体所有的土地使用权不得出让、转让或者出租用于非农建设。”因此，不能购买乡里分给农民的房子，产权没有保障。
未过户的房子：对于已与原房主签订房屋转让协议，但是房产证尚未过户的二手房，买主虽然还不享有房屋所有权，但在法律上形成了对该房产的期待权。而对于这一期待权，买主有权转让和处分。

5.关于解除合同的期限
解除权的行使存在一定期限。若双方当事人在合同中对行使期限有约定的，应依约定行使；无约定的，根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》及相关法律的规定，“法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月；对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭”。即自解除权发生之日起，解除权的行使期限最长也不能超过一年。超过解除权的产生之日一年逾期不退房的，解除权即告消灭。因此，商品房买卖合同的当事人若要解除合同，务必及时行使该项权利，避免造成更大的损失。

相关概念：
诉讼时效：指权利人在法定提起诉讼的期限内如不行使其权利，即丧失请求法院依诉讼程序强制义务人履行义务的权利。诉讼时效一般为两年，但也有例外（如一年或四年等）。
除斥期间：指法律规定某种民事实体权利存在的期间。权利人在此期间内不行使相应的民事权利，则在该法定期间届满时导致该民事权利的消灭。法定解除权期限即是除斥期间，一般不超过一年。

6.关于夫妻共同房产
根据《婚姻法》的规定，夫妻在婚姻关系存续期间所得的房屋属于夫妻共同财产，对于夫妻共同财产，夫妻双方共同行使占有、使用、收益、处分的权利。我国城市房地产管理法也规定，未经共有人书面同意，房屋不得转让。
所以，如果夫妻一方未经另一方同意，无权以个人名义转让夫妻共同享有财产权利的房屋。但这也并不表明所签房屋买卖协议一律无效。在签订房屋买卖协议时，如果房屋买受人已被告知或以其他方式得知房屋属于夫妻共同财产且出卖人的配偶并未同意房屋转让的情况，仍然与出卖人签订房屋买卖合同，损害出卖人配偶的利益，则出卖人与买受人的行为应认定为恶意串通行为，房屋出卖人的配偶可以依法主张合同无效。如果买受人根本不知道出卖人出售的房屋是夫妻共同财产且经中介机构介绍支付了全部房价，并已尽了充分注意的义务，那么对于买受人来讲应认定为善意取得房屋，则应当维护买受人的合法权益，对于所签房屋买卖合同应认定有效。

7.关于物业责任
物业管理公司对小区没有行政化的管理职能。物业管理合同是平等民事主体，即物业管理公司与业主之间签订的合同，其性质应为服务，而非管理；物业管理合同属服务合同，管理只是服务的一种形式。对业主被盗是否承担赔偿责任，要视物业管理服务合同的具体约定进行分析。
例如业主家里发生失窃的情况。若物业管理合同中没有就业主家中财产失窃的赔偿责任作出明确约定，则物业管理公司及其工作人员只要尽到一般的合理注意义务，不存在失职情形，就对失窃不负赔偿责任。
若物业管理合同中明确约定，物业管理公司对业主被盗承担一定的赔偿责任，则物业管理公司的义务相应加重，除非物业管理公司能证明失窃事件发生完全是意外，超出了其工作人员依合同约定的职责范围，或业主在失窃事件中也有一定的过错（比如钥匙未保管好），才能免除部分责任。所以，如果物业管理公司不履行服务合同的约定义务，是造成失窃事件发生的唯一原因，则物业管理公司应承担全部责任；若物业管理公司失职，与失窃事件的发生存在一定因果关系，但仅是原因之一，则应根据具体情况来确定物业管理公司的责任范围。

8.关于公摊部分
任何人不得侵占或改变共用部分原始设计的使用功能。
共用部位是指一幢住宅内部的业主、使用人共同使用的部位，含该幢住宅各业主的房屋公用建筑面积分摊面积。而且，房屋公用建筑面积分摊后，并不划分各户摊得面积的具体部位，而是属该幢住宅内各业主共同共有。因此任何人不得侵占或改变其原始设计的使用功能。
本案中，楼梯、走廊为共用部分，也属于所有业主共同使用的互有部分，双方当事人在享有共同共有权的同时也必须承担相应的义务，即维持共同部分的正常使用状态，不得侵占共有部分、不得改变共用部分的设置和结构。

相关概念:区分所有权
整幢独立建筑物如果被分割为若干人所有，则每个人享有的就是建筑物区分所有权。权利人既对其在建筑物中的专有部分享有占有、使用、收益和处分的全部所有权权能，又对整幢建筑物的共有部分享有共有权。
作为一种特殊的所有权，建筑物区分所有权的行使，除须遵循一般所有权限制的原则之外，还受到更加严格的限制。这种限制主要是指，区分所有权人只能在建筑物设计允许的限度内合理使用自己专有部分的建筑物，不得违反全体区分所有权人的共同利益，不得妨碍整幢建筑物的正常使用。

9.关于认购书
《认购协议书》是预约合同，它的目的并不是直接指向房屋买卖本身，而在于约束双方在特定的时间内就特定的商品房进一步磋商并签订正式的房屋买卖合同，其合同关系的客体是签约行为，而不是房屋买卖行为。《认购协议书》作为预约，其效力是“必须磋商”而非“必须缔约”。
因此，即使房产公司和业主签订了认购书，并规定了房屋价格，房产公司也不承担就认购书约定的价格订立正式的《商品房预售合同》的责任。房产公司不履行《认购协议书》中约定的缔约义务，其法律责任仅限于依约返还认购金并赔偿人民银行同期存款利息或者双倍返还认购金，而不包括继续履行或赔偿认购客户房屋差价的损失。

10.关于优先购买权
承租人的优先购买权是指在租赁合同的有效期间，出租人在出卖租赁房屋时，承租人享有的与其他购买人同等条件下优先购买该租赁房屋的权利。
优先购买权是承租人的一项法定民事权利，它并不是基于房屋租赁双方当事人协议而产生的，除承租人自愿放弃外，出租人不得加以限制。即使房屋租赁合同中没有约定承租人的优先购买权或约定不明确，也并不影响承租人享有优先购买权。只有承租人以明示的方式表示放弃的，承租人才丧失优先购买权。
另外，需要明确的是，只有在租赁合同有效期间，出租人出卖房屋时，承租人才能在同等条件下行使优先购买权。而且承租人行使优先购买权应在出租人出卖房屋之前通知承租人的合理期限内行使，承租人没有在合理的期限内作出购买房屋的承诺，则视为承租人放弃优先购买权。