《2004杭州房地产市场需求调查白皮书》

前 言

第五届杭州最佳人居环境展览会于近日落下帷幕，有人说“无论从人气还是实际成交量，第五届最佳人居展都犹如这几天的天气——秋高气爽，温度适宜”，市场出现了回暖的迹象，对此，我们谨慎并乐观着。
为了深度解读杭州楼市消费需求状况，《楼市》杂志联合浙江著名的房地产研究机构——华坤市场研究有限公司针对本次房交会进行了全面的研究，结合华坤历年的大型需求研究数据库，推出《2004杭州房地产市场需求调查白皮书》，以期从购房者的角度对整个杭州房地产市场需求变化作一次深度的了解和判断。
众所周知，历次房交会均是今后一段时期内房价走势的风向标，从这次房交会现场传递的信息来看，无论是开发商还是购房者都在相互试探、互摸对方底牌。这次房交会上，在售楼盘大多为“中盘销售”，真正在房交会新开的楼盘很少，但是许多开发商声称在房交会结束后的1-2个月内将有新盘或新的组团开出，房交会接受预订与登记，此举无非是想弄清购房者的底牌后再行定夺。但从购房者的角度来看，无论是在售的中盘、尾盘还是1-2个月即将开出的新盘、新的组团，均有了较大的选择余地，因此他们并不急于下单。双方你来我往，拉锯战由此展开，似乎还有一段时间的对峙期。但是无论如何，市场已度过了前段时间的冰冻期，开发商紧皱的眉头开始舒展开来。整体看来，现阶段购房者需求呈现如下几点变化：
1.调查数据显示，接受主流价位点的人群比例比去年有所增长，购房者的心理预算总价和心理预算单价均有小幅上涨，但增速与去年相比已经减缓，尤其值得一提的是，部分指标如中高端总价点上的有效需求，以及购房者能够承受的极限单价出现两年来的首次下滑。就购房者价格妥协能力而言，正常的价格妥协能力并无较大变化，但极限价格妥协能力却是逐年下降，无论是单价还是总价均是如此。再者，对应于总价的节节攀升，购房者的首付金额和每月按揭金额都在稳步增加。对于价格预期，多数消费者有了相对明确的认识，并且日趋务实，价格弹性在缩小。
2.市场细分的态势明显，楼盘供应区域分散，房价差距拉开，呈两极分化的趋势。无论是公寓楼、别墅/排屋还是单身公寓，各主流价格点上的需求人群比例落差在缩小，且分布更加均匀化，购房者的需求向多样化、差异化的方向发展。
3.公寓楼、单身公寓和排屋/经济型别墅、二手房之间的人群互相分流现象更加明显，比如单身公寓购房者中支付能力较强的部分被分流到公寓楼的购房者中，公寓楼的中高端购房者在向排屋/经济型别墅的购房群体转移，公寓楼的部分低端群体开始流入二手房市场。
4.由于房价的持续高企，房产价格作为购房者最关注的购房看重要素不断得到强化，今年达到了一个新的高峰。人气最旺的购房首选地段再一次花落城西文教区板块，毕竟这一成熟区块的独特魅力及保值能力不容置疑，其次才是去年受市场热捧的滨江板块，反映了消费者风险意识的加强。三室两厅仍然是最受欢迎的户型，但由于房价升高，而购房者手里的购房资金并没有发生显著变化，购房者只能忍痛牺牲住房面积，因此对房屋面积需求已经达不到去年的水准，出现略下降的迹象，尤其是对客厅面积需求下滑较明显，这对开发商的户型设计提出了更高的要求。
5.与去年相比，来自加工/制造业和电信/互联网/通信的购房者减少了，广告/咨询业和机关事业单位的购房者增加了。在所有的购房人群中，首次购房者更多了，占到了将近一半的比例。投资客的数量比今年5月份的时候有所增加，但他们中的多数仍将保持关注和观望，毕竟前段时间清淡的市场让他们依稀嗅到了风险的味道。