| 详细图表请看《楼市》杂志第十七期9-30页
《2004杭州房地产市场需求调查白皮书》
公寓篇
Part A：价格变化研究
1.购房总价预算变化——小幅上扬
纵观这两年购房总价变化情况，可以明显地发现同一年度内购房预算总价温和上涨、跨年度购房预算总价大幅上涨这一特点。
数据显示，2003年10月购房者的“心理预算总价”、“有点贵但能承受的总价”和“太贵放弃购买的总价”较之2003年5月份分别上涨了5.8%、4.9%和4.2%；而2004年10月比之2004年5月上述指标分别上涨了8.1%、6.8%和3.6%。
今年10月购房者的“心理预算总价”、“有点贵但能承受的总价”和“太贵放弃购买的总价”分别为，67万、78万和86万。与去年同期相比，其上涨幅度分别为21.8%、21.9%和14.7%。由此可见，面对一路上涨的房价，为了买到称心如意的房子，购房者不得不提高了他们的购房预算。
“有点贵但能承受的总价”在相当程度上非常接近购房时的实际出价，数据表明四个时期“有点贵但能承受的总价”平均数值分别为61万、64万、73万和78万元。
2.主要房屋总价价格点的需求变化：中高端价格点上需求比例下滑
与去年相比，55万及以下价格点的需求明显减少，鉴于当前房产市场高昂的房价，这是购房者被动接受这一事实的结果，心理预算总价在60万及以上价格点的需求则明显上升，尤其是今年5月，对80万房屋的需求比例达到了12.7%。
与今年5月份相比，在60万到80万价格点上，需求有所减少，在100万价格点上需求持平。尽管购房者的心理预算总价有所上升，但由于受前期宏观调控的影响，购房者观望气氛浓厚，因此，在一定程度上也影响了购房者的有效需求；另外一方面，由于排屋/经济型别墅供给量比往年大量增加，因此也分流了一部分打算购买公寓楼的中高端人群。
3.随房屋总价上涨购房人群数量变化：高总价预算人群有所增多
2004年5月和10月的两条曲线几乎重合，表明受宏观调控的影响，购房者观望气氛浓厚，行动更加谨慎，导致两个时期对于各价格点上的需求数量没有发生显著变化。
2004年能够接受同一价位点的人群比例均要大大高于去年水平，以能够接受总价100万的人群比例来说，从2003年的8.6%、8.0%增长到今年的17.9%和18.5%，比较四期数据后，可以认为购房者的总价预算整体向上提高了5万-10万。
4.购房单价变化：涨跌互现，增速减缓
整体来看，2004年5月和10月的两条曲线也是几乎重合，这表明在宏观调控的影响下，虽然各总价点上购房人群的数量没有发生根本性变化，但由于难辨楼市发展方向，他们并没有大幅提高其购房单价预算。
值得注意的是，购房者“太贵而放弃购买的单价”则在两年来第一次有所下降，今年10月比5月下降了158元，尽管下降幅度较小，但是这印证了购房者单价极限妥协能力下降这一结论，也说明了购房者能够承受的极限单价到达顶峰之后，必然会有一轮调整的趋势。
“心理预算单价”和“有点贵但能承受的单价”仍然保持上涨态势，但增速有所减缓。以“有点贵但能承受的单价”为例，两年内当期的“有点贵但能承受的单价”比上一期分别上涨了11.8%、18.9%和1.57%，可见在2004年5月达到一个高峰后，到了10月增速已经放慢。
“心理预算单价”也呈现相同的情况，四期购房者的“心理预算单价”分别为4284元、4744元、5719元和5927元，也是在2004年5月达到一个高峰后，到了10月增速已经放慢。
5.主要单价价格点的需求变化：需求比例分布更加均匀
前面三期（2003年5月和10月、2004年5月）数据表明，各主流价格点上需求比例分布差异很大，以单价5000元价格点为例，在前面三期中，需求比例非常大，而诸如9000元等价格点上需求比例很小，即主流价格点集中在一到两个点上，到了今年10月份，除了中低端价格点由于市场因素，需求比例逐渐降低之外，其他价格点上分布逐步呈均匀态势，这表明，购房者日益理性，需求向多样化差异化的方向发展，房产市场的细分更加明显，房价落差开始拉开，呈两极分化的态势。这也与2004年9月华坤市场研究有限公司发布的《杭州购房者观望心态研究报告》中，很大一部分购房者认为未来杭州房价会有涨有跌房价差距拉开，这一研究结论相吻合。
另外，值得关注的是，8000元和9000元的需求比例比以往任何时候都大为增加，分别达到8.9%和5.6%。
6.随房屋单价上涨购房人群数量变化：接受各价格点人数整体性上升
就整体而言，2004年能够接受同一价位点的人群比例均要大大高于去年同期水平。这也表明了购房者迫于市场行情，仅隔一年对单价的心理预算有整体性的提高。
比较一下2004年5月和10月的走势图，发现两条曲线非常相似，唯一有区别的地方在于能够接受高端价位的人群比例略有增加，譬如，能够接受8000-10000元及以上单价的人群比例在5月份有11.3%，而10月的同一指标则为17.7%。
7、付款方式的演变：“一次性付清”逐步淡出市场
对开发商而言，一次性付清无疑更为简单而有利，但在房价逐步拔高、面积不断增大的情况下，越来越多的购房者选择了分期付款，2003年5月选择一次性付清的人群比例高达3成，也是从这一时刻起，选择“一次性付清”的人群比例开始锐减，今年10月则只剩1成左右。尽管自2003年10月至今这一过程变得缓慢而稳定，其趋势却是不容置疑，究其原因，一方面是购房总价提高了，选择按揭对购房者更为实际；另一方面，购房者对银行按揭的接受程度逐渐提高，将现金保留在自己手里似乎更踏实、有利一些。
8.购房者的妥协能力变化：极限妥协能力大幅下降
为了更深入地研究购房者对房屋单价与总价的妥协能力，我们引入妥协系数的概念。妥协系数是根据杭州华坤市场研究有限公司独有的房地产价格研究模型，经过价格测试，反映购房者对价格妥协能力大小的重要指标。妥协系数分为极限妥协系数与正常妥协系数。正常妥协系数反映当房屋价格超出其预算不多，消费者感觉有点贵但仍愿意接受的价格妥协能力。极限妥协系数反映当房屋价格太高，消费者无法接受而放弃购买的价格妥协能力。如一个购房者打算购买单价为5000元的房子，正常妥协系数为0.1，极限妥协系数为0.2，这反映出这位购房者在买房子时可以接受比自己心理预算单价多0.1倍的价格，此时尽管该购房者略感肉痛与犹豫，但在衡量利弊后仍愿意接受该价格，即可以承受5500元的价格；但当价格太高超过了其心理预算0.2倍时，即达到6000元时，该购房者则宁愿放弃购买该楼盘的房子；而在5500-6000元之间则是令该购房者飘摇的价格区间，即所谓的风险定价区间。
就总价的正常妥协系数而言，相当大程度上受购房者固有支付能力的影响，连续2年来基本没有变化，但总价的极限妥协能力却逐期下降，且趋势明显，就今年的情况而言，时隔不到半年，就从0.34下降到0.29。
与总价妥协能力情况相同，购房者的单价正常妥协能力保持不变，实际上也没有太多的下探空间，但单价极限妥协能力大幅下降，从0.34下降到0.24。
从图上可以看出，总价和单价的极限妥协能力都在下降，单价的妥协能力下降速度更快，分析后发现购房者的实际支付能力并没有大的变化，也不是他们的钱袋子捂得更紧了，真正的原因在于面对一路上涨的房价，购房者对单价妥协与退让空间相对以前已非常有限。
9.首付金额的变化：首付金额稳步增长
2003年，10万元和20万元的首付金额是主流，二者合计的人群比例在一半左右。2004年的主流则为20万元和30万元，二者合计的人群比例也在50%左右，其中选择首付20万的人最多。
而且，对应于房屋总价的增加，选择首付30万元的人群比例也在稳步增加，从去年5月的12.9%增长到今年10月的23.6%，增长约为8成。相应地，首付10万和15万的人群比例在逐步减少，现只占1/5。
对于购房者的首付金额上升这一现象，我们认为这增加了部分购房者的购房难度，需要被迫拓宽融资渠道，从而影响了有效需求。
10.每月按揭款的变化：按揭金额在增加
接下来看看每月支付按揭款的情况，由于按揭还贷的固有特性，同一年度内的按揭金额变化不会太大，数据分析也证实了这一观点，如今年5月和10月的按揭情况基本无差别。
但去年和今年的按揭金额却有一定的变化，在2003年，每月按揭2000元的人群比例最大，其比例超过了1/3，而在2004年，这一比例却有所降低，取而代之的每月按揭3000元及以上金额的人群比例在增长，比如在今年5月选择每月按揭3000元的人群比例达到最高。每月按揭还款金额的增长意味着购房者需要从收入中拿出更多比例用来供房，这对普通老百姓来说，无疑是一种实实在在的考验，当然，也有一部分购房者是属于对未来收入预期信心增强这种情况。
Part B： 产品需求变化研究
1.购房者看重要素的变化：还是房产价格
房产价格一直都是购房者看重要素中最重要的指标，并随着房价的一路走高不断得到强化，今年房交会达到顶峰，有三成的购房者将其作为最看重的购房要素，这也从侧面说明购房者对价格更加的敏感，对房产市场的进一步细分有深远意义。
随着购房理念的日益成熟和房产市场的发展，购房者看重要素也在发生颇值得玩味的变化。交通的便利性、自然景观、升值潜力和周边人文环境越发地被购房者所看重，以升值潜力这一因素而言，在去年仅有3.5%的购房者将其作为最看重的购房要素，而今年则达到了8%左右，投资客不必多言，即使是对于普通购房者，投资房产保值升值的理念也深入人心。
购房者对于工程质量的看重是逐年降低的，但也占有不小的比例，这对不同规模、品牌、资质的开发商的影响是不同的，知名度、美誉度较高的开发商自然会给购房者更多信赖。
2.购房者首选地段的变化
a.2003年10月和2004年5月状况
购房者最宠爱的地段已经从2003年的城西蒋村一带变为2004年5月的钱塘江南岸一带。购房者对钱江南岸、老城城西三墩片、下沙片、老城城西闲林片的热衷程度有所提高，而对老城城中片、老城城西蒋村片、老城城东片、钱江北岸片、老城城北片的热衷程度则有不同程度的下降，究其根源，这些地块土地供应量减少，房价上升，他们在权衡利弊后将目标转移。
但是不容忽视的是，城西蒋村一带、城中一带和城东一带也不乏其支持者。
b. 2004年10月状况
杭州人的城西情结再一次得到了体现，有19.4%的人将城西文教区作为首选购房地段，高居第一位，城西文教区板块因为其生活及教育配套成熟，人文环境较好，且有桂花城等高档社区，是公认的适合居住的地方，再加上这里的新盘一直较少，受到人们的追捧就不足为奇了。
有13.2%的人将滨江作为首选购房地段，与今年5月相比有所下降，考虑到更多的人选择了城西文教区板块，滨江板块的人气自然有所下降；再者，今年滨江板块新盘开盘量较少和前段时间人们对滨江板块的观望气氛很浓，这也造成了首选滨江板块作为购房地段的人群有一定程度的减少。
市中心板块尽管由于供给量的限制，但凭借地段与配套优势在购房者心中地位保持不变，有11.2%的人选择市中心为首选购房地段。同时，闲林和城北等近郊板块受惠于价格优势和大量新盘供选择等因素，将其作为首选地段的人群也不少。
3.购房者可以接受距离市中心距离的变化
总体而言，购房者能够接受的距离市中心距离的变化不大，数据显示，今年10月份购房者能够接受距离市中心武林广场平均约24分钟自驾车的车程，其中3个时期接受30分钟车程的人群比例皆为最高。
值得注意的是标准差在逐年减小，这表明了购房者的观点分歧正在减小，更趋向一致，一言以蔽之，购房人群的主流观点越来越集中在距离市中心25-30分钟左右的车程。
4.户型偏好的变化——选择三室两厅的人更多了
在2003年，购房者最喜欢的户型是三室两厅，其次是三室一厅和两室一厅。而今年情况发生了一些变化。首先是选择三室两厅的人更多了，到达了45.9%的比例，其次是选择两室一厅的人减少了。
实际上，户型多出或是减少一个厅，在面积上并不会出入太多，但对生活质量影响却是很大，因此出于追求更好生活质量驱动，原本选择三室一厅的人群会改为选择三室两厅。今年5月份的时候，高达33.9%的人选择了三室一厅，与选择三室两厅的人群可谓平分秋色。而现在人群比例降到了14.3%，相当大一部分人群被分流到购买三室两厅上了，说明购房者的购房理念越发的成熟了，对户型功能分区的认识也越来越清晰了。
选择两室两厅的购房人群比例变化不大，维持在10%-12%左右，这是一部分经济基础并不够雄厚，但追求生活质量的群体，市场中始终不乏他们的身影。
选择四室两厅的人是公寓楼购房人群中的高端群体，值得注意的是，这一群体的比例在逐年上升。
5.首选住房面积的变化——面积需求略有减小
2003年5月，杭州购房者整体面积需求平均值为117.1平方米， 10月份时候的面积需求均值为108.3平方米，到了2004年5月面积需求均值仅为104.8平方米，短短的一年间，住房面积需求均值减少了12.3平方米，在今年10月份虽然住房面积均值有小幅增加，达到105.6平方米，但已经达不到去年的水准了。这也从侧面验证了一个事实：购房者赚钱的速度远没有房价上涨速度来得快，面对一路高歌的房价，他们不得不退而求其次，在住房面积上调整自己的购房计划，但他们对户型设计的认识更加成熟，这也对开发商的户型设计水准提出了更高的要求。
众数在这三时段基本无变化，表明购房人群的主流住房面积需求没有变化，均以100平方米左右的房子为主流需求。
6.客厅、主卧、厨房面积的需求变化
既然购房者对住房面积的需求呈现变小的趋势，其室内的客厅、厨房、主卧面积发生了怎样的变化呢？从需求的平均值来看，客厅和厨房的面积需求减小趋势较为明显。比如，客厅需求面积从27.1平方米、27.3平方米慢慢降到了26.9平方米,再到26.5平方米。
相对而言，主卧面积的减少趋势略为缓慢。这也从侧面反映了随着时代的发展，人们更加重视自我，更加重视生活品质，更加注重属于自我的空间。
7.购房者对车库/车位的可承受价格变化
购房者对车库/车位的价格承受能力在增强，从2003年10月的10.2万到2004年10月的11.7万，上升了14.7%。
车位租金的价格承受能力呈相同的变化趋势，2004年10月购房者能够承受的车位租金均值为343元/月。值得一提的是，对于一些购买中低价位汽车的购房者，他们认为租用车位远比购买车库来得划算，再加上汽车价格的不断下降，汽车的保有量不断增大，车库/车位的需求肯定会增大，他们似乎已经为自己的坐骑准备了较高额度的租金。
Part C： 购房者特征变化研究
1.购房者行业情况的变化
尽管在各个不同行业工作的人群都有购房需求，但是由于他们所从事职业的差异，导致他们接受的信息和收入上的不同，这就带来其购房计划上会有不同，因此两年来排在前列的购房人群行业多为商业贸易、房地产业、电信/互联网/通信、机关事业单位和建筑/设计/装潢等行业。
今年与去年相比，来自加工/制造业和电信/互联网/通信的购房者减少了，广告/咨询业和机关事业单位的购房者增加了。
2.购房者年龄结构的变化
25－29岁的人占的比例一直是最高的，占到1/3强，其次是30-39岁的人群，其比例总体保持在20%左右，今年甚至还略有上升。
这两部分群体本身就是购房的主流群体，对于25-29岁的群体他们大多在组织家庭，而社会价值观念促使其在“力所能及”的情况下准备一套房子，因此他们迫切需要购房。对于30-39岁的群体，通常已经拥有一套住房，为了改善生活质量，他们正向更好的第二套住房进军。
3.购房者的收入变化
购房者的收入水平在正常情况下不会发生大幅改变，发生改变的是不同收入水平的购房者进入了市场的比例，且这种变化是显著的。
家庭年收入在6万-10万是主流的购房人群，所占比例在3成左右；其次是家庭收入在3万-6万的人群，该群体的数量呈略微减少的趋势；家庭收入在12万及以上的人群比例大致保持在20%左右，根据著名的“二八理论”也许这部分购房者就是支撑杭州高端房产的中流砥柱。
4.购房目的的变化
首次购房群体比例有所上升，在今年10月其比例接近一半。二次购房者少了，从2003年5月36.7%的比例下降到2003年10月的35.0%，再下降到今年的30.9%和27%。这些二次购房者尽管有追求更好生活品质的需要，但这部分的购房者在较高房价的压力之下不敢贸然行动，他们本身就有房子居住，宁愿暂时放缓购房速度，其有效需求有所下降。
更有意思的是，出于投资收益目的而购房的人群数量在两年内发生了很大的变化，2003年5月投资客比例为9.8%，随后受观望气氛和宏观调控的影响，比例开始下降，到了今年10月，投资客的比例有一定上升，达到了10.4%，这也一定程度反映了两年来杭州楼市的变化，更能引发人们的深思。
5.购房者最相信信息渠道的变化——相信亲友，不相信开发商
两年来，购房者最信任的信息渠道始终是报纸，但是也发生了一些明显的变化，首先是对楼盘现场和亲友介绍的信任度增加了，今年10月份分别有19.1%和15.2%的购房者将其作为最信任的购房信息渠道，而报纸和售楼处的信任程度却在降低，比如，对报纸的信任度从2003年10月的33.4%下降到32.4%，接着又下降到了25.0%。这种微妙的变化反映了购房者面对一路上涨的房价开始清醒与理性。
应该说，房交会仍然是购房者大量获取购房信息的重要渠道，因此，购房者对房交会的信任程度几乎是保持在20%左右，没有明显变化。
Part D ：公寓楼市场需求现状研究
1.对应分析：不同年龄、婚姻家庭情况、收入与住房面积需求的关系
a.住房面积需求在100平方米以下的人群年龄集中在29岁以下，家庭收入在3万-6万元且未婚，这部分群体事业刚刚起步，积蓄并不太多，而且正好处于组织家庭的年龄，购房是必然的选择，因此他们往往选择市中心地带或近郊面积在100平米以下的房屋，购房时可能还需要父母的支持。
b.住房面积需求在100-120平方米（含端点）的人群通常处于25-34岁的年纪，家庭收入在6万-10万或10万-20万，已婚尚未生育。这部分人群有一定的经济基础，也是购房的主流人群，他们的面积需求要比前一部分人群大一些。
c.住房面积需求在120平方米以上的人群集中在35-39岁和40-44岁，家庭收入在20万及以上，已婚有孩，孩子年龄为5岁及以下，或是已婚有孩，孩子年龄在6-15岁。这部分人群事业有成，处于事业的相对巅峰期，已经拥有了一套或多套住房，对住房面积的需求自然比前两部分人群都要大。
2.不同总价、家庭收入、购房目的和户型选择的对应关系
a.购买三室两厅的人群中，其家庭收入在10万-20万左右，房屋总价的预算在80万-100万、60万-80万这一区域，二次购房、首次购房、出于投资收益目的购房均较多。
b.购买三室一厅的人群中，以首次购房居多，其次是为父母购房，家庭收入多在6万-10万，60万-80万的房屋总价预算符合其实际情况。
c.家庭收入在30万以上，总价预算在100万及以上的二次购房者，通常选择四室两厅。
d.为子女购房的人群中，其房屋总价的预算在40万及以下，因此他们通常选择两室一厅。
3.不同家庭收入水平人群的单价预算分析
数据显示，无论是选择5000-6000元、6000-7000元还是7000-8000元的人群中，其家庭收入皆以6-10万者最多，这是因为该收入段人群是构成楼市需求的中坚力量。
家庭收入在3-6万和10-20万的人群中，其单价预算以选择4000-5000元比例最高，前者可能是由于家庭收入原因被迫选择这一价位的房产，后者倾向于购买单价较低的房产则有投资升值的味道。相比之下，选择4000-5000元中家庭收入在20万及以上人很少，这部分人群通常有较强的经济实力，不太会选择该价位的住房用来自己居住，而且他们通过其他渠道投资收益明显，因而也不太会出于投资收益的目的购买该价位的住房。
4.不同购房目的的人群对应的单价预算分析
首次购房者其单价预算主要集中在4000-5000元和5000-6000元两个价位段上，二次购房者和投资客中以5000-6000元的单价预算者最多。为子女购房者其单价心理价位通常在4000元以下。当然，这里所使用的只是购房者单方面的心理预算单价，并没有计算购房者面对市场行情妥协以后的价格。
5.不同购房面积所对应的单价分析
选择100平米和120平米的购房者中，以单价预算在4000-5000元最多，其次是预算在5000-6000元。120平米及以上面积需求的购房者，以选择7000-8000元的单价预算最为普遍。
6.不同购房目的人群对于单价、总价妥协能力差异的分析
二次购房改善居住条件的购房者的总价正常和极限妥协能力都是最强的，分别为0.17和0.3，这与他们的经济实力状况相吻合。
投资客的单价正常和极限妥协能力最大，分别为0.15和0.29，对投资客而言，他们更关注的是房产的升值潜力，如果有合适的房子，房产价格则成为次要因素。
7.不同购房目的首选地段偏好分析
首次购房者最喜好的地段是城西文教区，其次是滨江板块、市中心板块和城北板块。
二次购房者的首选地段也是城西文教区，其次是滨江板块和城西蒋村板块。
投资客首选的购房地段则在滨江，其次是市中心和城西文教区板块。
为子女购房的人首选地段在闲林板块，其次是城西文教区板块。
8.购房者看重的智能化设施
购房者对安保设施最为看重，选择自动报警系统和公共部位24小时监控的比例分别为29.4%和24.0%。
9.购房者感兴趣的康乐设施
健身房是最受欢迎的康乐设施，其次是小型图书馆和室外林阴跑道。
10.购房者对多层、小高层的楼层偏好
多层的购房者中，选第三层的人最多，其次是第四和第五层。
小高层的购买者中，以选择第八层和第十层的人数居多。
11.购房者对平层、错层、跃层、复式的偏好分析
平面/平层式始终是市场的主流，需求比例为63%，其次是跃层（户内有楼梯，套内为两层），复式（户内有楼梯、套内为一层半）和错层的比例很小。
12.购房人群获得房地产信息的渠道
报纸是购房者获取房产信息的最重要的渠道，其次是房交会和楼盘现场，亲友介绍这一渠道也占有相当的比例。
13.购房人群关注的房地产信息点分析
房产的价格是购房者最为关注的信息点，其比例远远高于紧跟其后的地段和升值潜力等信息点。
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