详细图表请看《楼市》杂志第十七期9-30页

《2004杭州房地产市场需求调查白皮书》

别墅/排屋篇

Part A： 价格变化研究
1.别墅/排屋购房总价：持续上扬
结合杭州华坤市场研究有限公司对本地别墅/排屋市场连续2年的跟踪研究，本次房交会上购房者购买别墅/排屋的平均总价各项指标是2003年5月的2倍左右；与今年上半年相比，心理预算总价上扬了三成，有点贵但能承受的总价和极限总价上扬幅度虽没那么高，却也突破了200万大关。
高端购房人群的逐渐壮大是这两年来的一个趋势，尤其是部分公寓楼购房者中的高端群体感觉公寓楼已经满足不了他们改善住房的需求，把兴趣转向经济型排屋。底部人群的增加就像推倒第一张多米诺骨牌的效应，对别墅/排屋产品低、中、高各档次产品价格的同步提升做出了比较大的贡献。

2.随房屋总价上涨购房人群数量的变化分析
与上图相对照，大部分中高端总价段位的人群比例比以往都有了较大幅度的提升。其中，能承受120万、130万、140万和150万总价的人群比例各比上半年提高了30多个百分点；能承受180万总价的人群比例比上半年提高了24个百分点；能承受200万总价的人群比例提高了22个百分点；能承受220万总价的人群比例提高了15个百分点。累计超过一半的人能承受180万的总价。

3.别墅/排屋购房单价：妥协能力下降
与购房预算总价的大幅攀升相比，购房者对别墅/排屋的单价预算上升幅度很小，仅比上半年上升了257元（4%）；同时，他们觉得“有点贵但能承受”的单价比上半年下降了254元，“太高而放弃购买”的单价比上半年下降了903元，跌破了9000元大关。这是极限妥协价格近两年来第一次出现下滑。
这组数据反映出：购房者对别墅/排屋单价的心理价位略有提高，但他们的正常妥协能力和极限妥协价格却比以往低了，购房者对价格的判断更趋理性、更有主见。尤其是“太贵而放弃购买”的单价大幅度降低，警示开发商在各楼盘制定价格的过程中不宜太冒险，过分高估购房者的妥协能力。

4.随房屋单价上涨购房人群数量的变化分析
能承受中档价位（6500元、7000元）的人群比例比上半年上升了约8个百分点，而能承受高端价位（8000元、9000元）者比上半年下降了约6个百分点。综合上图分析，“有点贵但能承受”的单价平均值是7523元，均值下端的人群比例上升而均值上端的人群比例下降，导致了正常妥协价格比上半年有所下降，但比起极限妥协单价的下滑幅度，购房者能正常妥协的单价变化还不算太大。

5.总价、单价的妥协系数：全面下降
别墅/排屋购房人群的妥协能力呈全面下降趋势。在总价和单价上购房者表现出的妥协能力比以往任何时候都一致：总价和单价的正常妥协系数都是0.17，极限妥协系数分别是0.30和0.29，仅差0.1。
这是近4届房交会以来别墅/排屋购房者表现出的妥协系数最低的一次。从公寓楼分流过来的购房人群购买别墅/排屋本身财政就不宽松，没有太强的妥协能力，拉低了整体妥协能力；高端购房人群比以往更加成熟，在价格的判断上更加有主见，表现出来的结果就是他们提高了预算，但降低了妥协的空间。

6.付款方式：越来越“中产”
选择一次性付清的人群逐年减少，而选择分期付款的比例则逐年提高，这是房价越来越高、总预算越来越大的必然结果。
同时，别墅/排屋现在也不再是富豪的专利，越来越多的城市中产阶级也在向排屋及经济型别墅的梦想进军，“按揭付款”这一中产阶级的“商标”也在别墅/排屋这种高端房产领域里越来越多地出现。

7.首付款、每月还款额：快速上升
首付款金额的大幅度提升与政府宏观调控后银行提高首付比例有很大的关系；每月还款额的大幅度上升，表明新兴中产阶级对未来收入预期有较大提升，参考本地及周边经济基本面的情况，这一趋势并不突兀。
Part B ：产品变化研究
1.购房者看重要素：越来越“形而上”
与对待房价的“理性”相比，购房者对别墅/排屋的感觉却越来越“感性”，“自然景观”和“周边人文环境”是他们最看重的要素，且看重比例呈逐年递增状况，凸显了购买人群对别墅生活方式的真正追求。
而“物业管理”、“绿化面积”等因素看重比例越来越小。不是购房者真的不看重，随着本地房地产业开发、管理水平越来越高，这些本就是别墅/排屋作为一种高端房产应有之意。眼界高了，关注的点也就越来越“形而上”了。
“升值潜力”的看重比例比上半年有明显下降，显示投资客对别墅/排屋的追捧热度下降。作为房产交易中的“大宗货物”，别墅/排屋耗资大、转手慢，在国家宏观调控政策出台后投资客热情下降是必然的。

2.面积需求：面积增大趋势明显
近3届房交会上，购房者对别墅/排屋面积需求的众数没有改变，都是200平方米，且中位数也是该数字，表明它不仅是市场主力需求的面积，同时也是一个重要的分水岭；所不同的是，平均需求面积呈逐年递增，本次已超越了中位数，表明大户型别墅的需求比往年有所上升。

3.联排别墅仍是主力需求
房屋类别的选择上没有发生大的变化，独立别墅和叠加别墅/花园洋房的比例略有上升。“联排别墅/排屋”的需求比例略有下降，但仍超过五成，还是目前别墅/排屋市场的主力需求。

Part C： 购房者特征变化研究
1.各行业购房者排名：行业日趋分散，地产从业人员有所下降
从数据上看，本次房交会上各行业人员的分布是近4次以来最分散的。值得注意的是，房地产业相关人员在以往的排名都在前两名，本次房交会上这一人群在别墅/排屋购房者中占的比例大幅度减少。究其原因，该业内的高端人士该买房的大多已买了，而目前房价比较高，不管是投资还是改善居住，他们都不认为现在是置业的好时机。
在杭州这样一个商业贸易气氛浓厚的城市，商业贸易人士一直是购房的活跃团体，本次他们所占比例虽不如以往高，但仍排名榜首；而像“电力”这样原本不引人注目的行业第一次出现在前五名的排行中，经历了今年盛夏的“电荒”之后，这一排名很容易引起人们的联想。

2.购房群体年龄结构：更趋均匀
总体上看，本次房交会别墅/排屋购房人群的年龄分布比以往更均匀些。
比例最高的是35-39岁的人群，其所占的比例也呈逐年递增的态势。六十年代出生的他们，不像老三届那样命运多舛，也不像“70年代”那样追风和外露，他们稳健地增长着自己的财富、经营着自己的人生，不声不响中，他们已经成为别墅/排屋的主力购房人群。
30-34岁人群比例下降较多。作为“70年代”的长兄，他们已经打下良好的事业基础，所以一度在上半年成为独占三成的主力人群。但他们对后市的发展比较敏感，上下波动比较明显。

Part D：别墅/排屋市场需求现状研究

1.不同年龄、婚姻家庭情况、收入、学历人群与住房面积需求的对应关系
通过这张对应关系分析图，我们可以得出这样一些描述：
与150平方米以下购房面积对应关系比较接近的是这样一个人群：他们大多未婚，年龄在25-29岁。他们是经济型排屋的主力购房人群。
与150-200平方米购房面积对应关系比较接近的是这样一个人群：他们基本在30-34岁之间，大多已婚，未生育，或孩子在5岁以下；他们的年收入大多在15万-30万元；他们的文化程度并不高。
与200-250平方米购房面积对应关系比较接近的是这样一个人群：他们中有些年收入在10万-15万，有的年收入在30万-80万元；他们的学历是大专或本科。
与250平方米以上购房面积对应关系比较接近的是这样一个人群：他们大多年龄在35-45周岁，已经结婚，孩子在15岁以下（特别是5岁以下）；这些人的年收入大致也是15万-30万元，应该有较多积蓄。
从这张图中，我们还可以看到：年收入80万元以上的人群，以及45岁以上、孩子在16岁以上的人群，相对比较游离，与购房面积及其他各项变量的对应关系都不强。

2.购房首选地段：区域扩大，选择余地大
别墅/排屋购房人群首选最多的是老余杭、五常、闲林一带，占28.4%，其次是小和山一带，占22.7%，也就是说，超过一半人把购买别墅的首选放在了向西的方向，原因主要是这里新推出的楼盘比较多，选择余地大；其次是西南向的富阳银湖一带和南向的之江转塘一带，累计约占26%；向东的萧山、向南的闻堰受青睐的比例较小。

3.不同收入人群的首选地段及总价的对应关系
家庭年收入在10万-15万的人群，倾向于购买100万以下总价的别墅/排屋，比较喜欢余杭、五常、闲林一带。
年收入15万-30万的人群，倾向于购买总价100万-150万的别墅/排屋，比较喜欢小和山一带，及余杭、五常、闲林一带。
年收入30万-80万的人群，态度比较游离，与他们比较接近的是购买200万-300万元的别墅，相对更喜欢萧山或富阳银湖一带。
年收入80万元以上的人群，倾向于购买300万元以上的别墅，相对更喜欢小和山一带或之江、转塘一带。

4.不同家庭收入水平人群的单价预算
随年收入的递增，购房者能承受的单价也逐次递增。年收入10万-15万元和15万-30万元的人群极限妥协系数都在0.26左右，而30万元以上者的极限妥协系数则接近0.3，正常妥协的单价超过万元，体现出较强的妥协实力。

5.不同购房面积所对应的单价分析
随着购房面积的增大，购房者的心理预算单价和妥协单价呈递减的趋势，到250平方米处至最低点，随后强势反弹，250平方米以上的购房者的极限妥协单价接近万元，是最高的。
可见小户型和大户型的购房者对单价的心理预算都比较高，而250平方米是单价由跌转涨的临界点，是细分购房者的心理分水岭，值得开发商参考。

6.购房者看重的智能化设施和康乐设施
“自动报警系统”在看重要素和最看重要素中都排名第一，“公共部位24小时监控”在看重要素中排名第三，但在最看重要素中排名第二，再加上“红外线探测系统”在最看重要素中排名第三，表明“安全”的概念在别墅/排屋购房人群中非常受重视。
宽带上网也是大家都重视的要素，但在最看重要素中却排名相对靠后。对于这些富人们来说，上网固然重要，但比起身家性命的安全毕竟还是小事，更何况，这种旧时王榭堂前燕，早已飞入寻常百姓家。

“室外游泳池”和“健身房”传达的则是健康生活的概念，它们在购房者看重和最看重因素中都排名前二。另外还有林阴跑道、网球场、乒乓球场等都传达了相同的概念。小型图书馆的重要性也有所体现，很多购房者希望拥有更多的文化生活。

7.购房人群获取房地产信息的渠道
报纸是最多人选择的信息来源渠道，占85%；房交会是60.9%的人选择的信息来源渠道，可见这一盛会对本地房地产行业的重要性。
在购房者最信任的渠道中，依旧是报纸和房交会并列榜首，但两者之间的差距有所减少；有近二成的人信任自己到楼盘现场眼见为实，现场虽然不是信息搜集的好渠道，却是信息印证的地方，开发商不应掉以轻心、重售楼处而轻现场；亲友介绍是15.2%的人最信任的渠道，开发商及楼盘的口碑也是很重要的。