详细图表请看《楼市》杂志第十七期9-30页

《2004杭州房地产市场需求调查白皮书》

单身公寓篇

Part A：购房者特征变化研究
1.年龄上25岁人群增势非常明显
从单身公寓购房人群年龄特征上看，本次调查与2003年10月、2004年5月呈现出明显变化。
首先变化最明显的来自25岁以下的人群，其比例明显高于2003年10月与2004年5月的数字，尤其是高出2004年5月非常多。一方面是因为大学生毕业留杭人群购房意识在加强，而且数量在增加，但是由于经济上的原因没有足够的能力购买公寓楼，只能选择面积较小、总价较低的单身公寓作为过渡。而且他们更注重个人空间，更向往“单身”公寓的生活。另一方面是因为上半年的宏观调控造成的观望气氛，到10月房交会在房价没有下跌的情况下，很多人只能从观望变成购买总价较低的单身公寓。事实上，他们在没有家庭经济支持的情况下，能否成为真正的购房者还是一个疑问。
第二个变化是25-39岁人群购买单身公寓的比例明显减少。这部分群体中把单身公寓作为第二居所方便工作生活或作为过渡性居所的比例在下降。从市场行情来看，尽管单身公寓面积小，但由于通常单价较高，因而其总价也不低，甚至与一些普通公寓楼总价持平，这也成为购买的障碍。

2.在学历上本科仍是主力，分布趋于分散
购买单身公寓人群反映出几种不同的变化。“大专/大学非本科”购买单身公寓的人群减少非常明显，从2003年10月和2004年5月的38%左右减少到目前的29.1%。“小学初中及以下”、“高中/技校/中专”和“硕士生及以上”这三个学历人群购买单身公寓比例逐渐增高。尤其是“高中/技校/中专”的学历人群2003年10月到2004年5月的上升幅度非常明显，说明由于房价的持续高涨，单身公寓可能成为他们无奈的过渡性选择。“大学本科”学历人群仍是购买单身公寓中比例最高的人群，这一人群比例一直维持在50%左右。

3.家庭年收入水平多在10万以下，自用回归主流
从单身公寓购房群体的收入结构来看，较低收入（家庭年总收入在6万元以下）人群比例2004年10月相比2003年10月和2004年5月在增加。家庭年总收入在15万-20万元之间的人群比例有所波动，但是没有明显变化，而高收入（家庭年总收入在20万元以上）购单身公寓人群急剧减少，甚至家庭年总收入为25万-30万元的人群比例接近于0。
在杭州老到的投资客看来，单身公寓已经度过了黄金投资时期，如今单身公寓开盘价格较高，升值空间有限，他们又不愿意依靠收取房租来获取投资收益，这就导致这些“有钱”的投资客减少，剩下的要么是真正的“单身贵族”购房者，要么是原来公寓楼低端群体转换过来的购房者了。

4.现租房人群是购买单身公寓最大的群体
现租房居住的人群出于现有支付能力与对未来预期的考虑是选择单身公寓最大的群体，其比例一直居高不下。在现阶段单身公寓总价较高的情况下，已经拥有住房的人群，不管是商品房、单位分房还是经济适用房都对单身公寓不太感兴趣，比例呈下降趋势。尤其是已购商品房，需要支付按揭的人群（这些多半是工薪阶层）其购买单身公寓比例下降非常明显。
只有拥有“自己购买的房改房”的群体，由于搭上房改的快车，在首次购房经历中并没有耗掉多少积蓄，甚至由于杭州楼市上涨得到了一笔意外房产增值收入。这群人购买单身公寓目的比较明确，要么是希望通过购买单身公寓来获取投资收益，要么是由于原来房改房房龄太大，结构不太合理，因而低成本选择新建的单身公寓来改善目前的居住条件。


5.从购房目的上看，更多人是为了满足独居
短短的几个月，人们购买单身公寓的动机与意图发生了明显变化。投资性购房者比例没有发生明显变化，所不同的是，打算购买单身公寓满足“独居”需求的人群明显增加了。当然，这与需求群体日益年轻化有关，他们希望摆脱父母的约束，向往所谓的“独居”的日子。相比今年5月份，作为过渡性居住的购买人群在增加，但是“首次购房”、“二次购房，为改善居住条件”的人群比例均在降低。此前，在价格较低的情况下，单身公寓不失为“为父母、子女购房”的上选，但面对高企的房价，他们不得不放弃这一计划。因此“为父母、子女购房”的比例均有下降。

Part B :价格变化研究
1.预算总价下降，极限总价急速下滑
在经过一轮观望以后，可以看到人们的总价预算在下降。尤其是在太贵不能承受的总价上，本次房交会是最近三次房交会最低的，只有50.5万。而这个价格是最能体现购房者承受能力的价格，这说明购买单身公寓中的支付能力较强的群体在流出，进一步印证了投资客的大面积退出。
在三个价格上，人们的出价普遍低于今年5月份房交会的数字。即使相比2003年10月份虽然在“预算总价”和“有点贵还可以承受的总价”两个价格上有大的上涨，但是在极限价格上反而要低0.1万，这充分说明购房者已没有太大的退让空间，高昂的价格导致单身公寓的低总价优势不再，他们中的部分人群只能望“价“却步。

2.购房者单价预算继续上涨，但是幅度变小
从三条单价曲线图可以看到，三条曲线一直在向上平移。而且从2003年10月到2004年5月比2004年10月之间的上移幅度正在变小。在房价连续上涨的今天，人们的单价退让空间正在变小。其中，2003年10月到2004年5月两条线是向上逐渐靠近的。三个时期的单价差额逐渐变小，每次差距缩小100元左右。2004年5月到2004年10月两条线呈现中间略鼓，两边稍扁的形状。也就是“有点贵可以承受的单价”差距最大，达到200元。从这里可以看出，如果说2004年5月购房者还为自己的“有点贵可以承受的单价”留有余地的话，那么这次房交会以后这种余地将会大大缩小。

3.妥协系数总体下降
妥协系数是根据杭州华坤市场研究有限公司独有的房地产价格研究模型，经过价格测试，反映购房者对价格承受能力大小的重要指标。妥协系数分为极限妥协系数与正常妥协系数。正常妥协系数反映当房屋价格超出其预算不多，消费者感觉有点贵但仍愿意接受的价格妥协能力。极限妥协系数反映当房屋价格太高，消费者无法接受而放弃购买的价格妥协能力。如一个购房者打算购买单价为5000元的房子，正常妥协系数为0.1，极限妥协系数为0.2，这反映出这位购房者在买房子时可以接受比自己心理预算单价多0.1倍的价格，此时尽管该购房者略感肉痛与犹豫，但在衡量利弊后仍愿意接受该价格，即可以承受5500元的价格；但当价格太高超过了其心理预算0.2倍时，即达到6000元时，该购房者则宁愿放弃购买该楼盘的房子；而在5500-6000元之间则是令该购房者飘摇的价格区间，即所谓的风险定价区间。
从整体上看，总价的正常妥协系数仍然是上升的，并且增长幅度在加大（0.21－0.24－0.28）。但是总价极限妥协系数在下降，而且呈现快速下降的态势。（0.46－0.38－0.28）这从本次调研现场也可以看出，人们的普遍表现是“有点贵能够承受的总价”与“太贵不能承受的总价”没有界限，即超出正常妥协系数购房者放弃之心异常干脆。
单价的正常妥协系数与极限妥协系数都呈下降趋势，但是与总价不同的是，这种下降趋势比较缓慢。尤其是今年5月和10月的正常妥协系数，两者是一样的。单价极限妥协系数也是下降的，但是下降速度较慢（0.36－0.30－0.26），这点与总价不同，因为单身公寓购买者往往在总价预算较敏感、有限的情况下，宁愿牺牲面积在单价上作出妥协。

4.首付月付额度平稳，一次性付清比例减小
在支付方式上，2004年10月的购房人群选择一次性付清比例最小。在首付额度与月付额度上2004年10月与2004年5月购房人群基本持平，这反映出三个时期需求人群购买力并没有显著区别。

Part C：单身公寓市场需求现状研究
1.地段和配套最被关注
无论租用还是自用，单身公寓的使用群体主要是较年轻的单身者，这些人对未来有良好的预期，但是积蓄不多，比较喜欢离闹市较近的地方，所以反映到吸引这些人群购买单身公寓的特点时，最关注的要素是地段好、配套齐全、总价低、升值潜力大、入住方便等。
从三次房交会数据对比发现，2004年10月购买单身公寓的人群更加看重单身公寓的地段好、升值潜力大、投资收益有保以及品位高。而2004年5月看重单身公寓“配套齐全”，2003年10月的看重“物业管理好”、“入住方便”和“生活私密性好”，造成这种差异的原因一方面由于人们对单身公寓认识上的变化，另一方面由于购房人群结构本身发生了变化。

2.宽带上网和自动报警系统是最受欢迎的智能设施
由于单身公寓入住人群都较年轻，所以要求配备宽带上网的非常多。其次出于安全考虑，“自动报警系统”和“公共部位24小时监控”也是单身公寓购房者比较看重的智能化设施。

3.生活服务最被看重
单身公寓顾名思义，是一帮单身的人住里面，他们收入较高，对未来有良好的预期，不太喜欢储蓄，生活节奏快。无论是为了工作生活方便还是作为过渡性居住，很少有人愿意花太多精力去处理个人生活事务。因此上门维修、叫餐、自动洗衣服务就成了最被看重的服务内容。

4.市中心和城西文教区是首选地段
与二手房市场相似，2004年5月城西文一、文二、文三西路一带地段好、配套设施好、交通便利、靠近文教区而走俏，为27.1%的人群所青睐（2003年10月该比例仅为6.9%）。除此之外，其他几个购房者看好的区域为武林门一带、文教区一带。而黄龙一带由于其价格太高等原因导致今年仅有4.2%的人群热衷，而去年青睐黄龙一带的比例为16.9%，半年时间该比例下降了近13个百分点。2004年5月购房人群兴趣度提高的地段还有四季青、下沙一带。
从本次房交会的分析结果来看，“城西文教区”和“市中心板块“成为首选地段，其比例均为20.9%。其次，滨江、三墩、城西蒋村板块也是单身公寓购房者比较喜欢的地段。

从三个时期的差异来看，文教区一带2003年10月、2004年5月和2004年10月首选的比例相当一致。下沙板块虽然首选比例较小，但也是基本一致的。市中心板块和受到市政规划影响的钱江两岸首选比例从2003年到2004年首选比例一直在上升。首选比例最高的城西文一/二/三西路一带由于两次数据采集地段划分标准不同，所以有否变化待进一步研究验证，但是至少我们可以说这个地块的单身公寓一直最被看好。

5.主力面积需求多在50方左右
从单身公寓面积需求均值可以看到，购房者面积需求从2003年10月的52.9方提高到2004年5月的62.2方再下降到2004年10月56.7方。虽然面积均值有变动但是中位数却都是50方，众数也是50方，唯一变化的是2004年10月的面积众数是60方。这说明了人们对于单身公寓的面积需求虽然总体变化不大，但是局部人群的变化还是很明显的，即对单身公寓的面积需求呈现分化的趋势。

6.需要车库/车位的人群大多倾向购买
不到半数的单身公寓购买人群需要车库/车位，在需要车库/车位的人群中倾向于购买的比例达到65%。这些人愿意出的均价为10万左右，比公寓楼购房者心理预算价格低1.7万元。

7.报纸和房交会是两个主要的信息渠道
报纸和房交会是购房者主要的房产信息渠道，除此之外，亲友介绍与楼盘现场也是重要的信息渠道。与公寓楼购买人群略有不同的是，他们出于生活经历的原因更相信房交会与亲友介绍，而对报纸和楼盘现场则看得略轻。

8.价格和升值潜力是单身公寓购房者最关注信息
单身公寓购房人通过信息渠道会关注的信息主要是价格、升值潜力、地段、交通状况等。同样，他们最关心的也是价格和升值潜力。交通状况尽管为很多人所关注，却不是最看重的信息。