解读加息

楼市记者/沈珏

2004年10月29日起，中国人民银行决定上调金融机构存贷款基准利率，并放宽人民币贷款利率浮动区间和允许人民币存款利率下浮。金融机构一年期存款基准利率上调0.27个百分点，由现行的1.98%提高到2.25%，一年期贷款基准利率上调0.27个百分点，由现行的5.31%提高到5.58%。其他各档次存、贷款利率也相应调整，中长期上调幅度大于短期。
虽然有关加息的呼声已久，但央行上月底的突然袭击还是令很多人始料不及。加息来得如此之快，令买房人陷入了疑惑。反映资金价格的利率几年来头一次转势而上的本因是什么？加息对于房地产这样资金密集型的产业意味着什么？接下去的货币政策走势如何？买房者究竟如何作决策？我们为此采访了中国银行浙江省分行行长助理季震环。

加息：宏观调控后期的市场化选择
对于加息的背景之说，今年9月中国务院发展研究中心金融研究所副所长巴曙松博士在《楼市》上发表的一篇题为《人民币利率走向与房地产走向互动趋于密切》的文章中就鲜明地指出，国内外的双重因素正导致人民币利率背负上调的压力。一是美元与人民币之间利率水平的互动影响，使得人民币利率进入加息周期成为必然，而另一方面，从国内宏观调控政策的发展需要看，加息也成为了巩固调控的必然要求。
为什么在10月底宏观调控的中后期，政府选择了加息这样的市场化手段？加息何以成为巩固调控的必然要求？巴曙松当时对此的解释是，加息通胀（5%左右）与利率（1.9%）之差造成负利率的实际状况，使得现在的资金很便宜，这就使投资活动不自觉地膨胀，某些行业出现投资过热。宏观调控之初，只有强硬的行政调控手段才能有效且直接地抑制部分地区和行业的过热投资。但行政调控有其自身无法克服的缺点，比如缺乏弹性、执行上的随意性等，到一定阶段必然要通过市场化手段和市场价格信号调整予以配合，否则宏观调控的难度会加大，效果也难以巩固。
我们在采访中国银行浙江省分行行长助理季震环时，他也表达了相同的观点：“在投资过热的领域，因为利润驱使，利率手段显然是不敏感的，一定是要通过强硬的行政手段来调整，而一旦调整到一定程度，则需要采取一种温和、细致的市场化手段来自发调节。这是市场经济的特征。”
至于这次加息选择在非常规时间执行（10月29日，既非月头又非月尾），季震环分析认为，这主要是因为近来大量外汇流入中国，人民币利率和外汇利率相差很大，投机者可以赚取差价。央行的突然行动，某种程度上为了防投机者之不备，打击投资机会，时间的选择仅是一个策略问题，进入加息周期是必然的趋势。

房地产：短期不受影响 谨防连续加息

我们注意到了，此次加息幅度非常小，基准利率仅提高0.27%，对于购房者来说，一个月也仅增加几十元的还款额，尤其是对于高价房的购买者来说更是微不足道。来自中国银行等商业银行的实际情况显示，大众对此普遍表现较为平静，提前还贷和踊跃存款的现象并非想像的多，“因为大家还要考虑一个资金转移的成本问题，0.27%的涨幅实在是太微弱了。”季震环告诉记者。
从最近开盘的一些楼盘销售情况来看，在价格还在涨，市场情形比较乐观的情况下，需要买房的还是会下单，相对来说投资型需求则会谨慎而为。
同样，仅从基准利率的上调来看，对于企业开发贷款几乎也没有任何影响。因为现阶段房地产业的利润率比较高，这个资金成本的增加相比于利润的差距还是很大。虽然这次央行还提出了“放宽人民币贷款利率浮动区间和允许人民币存款利率下浮”的指导思想，也就是说各大商业银行可进一步提高贷款利率或减低存款利率。就商业银行角度来看，“这是多年来我国在利率政策上的突破”。商业银行今后可以根据自己的运作模式、对社会信誉度的判断，在存贷决策上做灵活调整，更加体现市场化精神。但是，就房地产开发贷款而言，季震环坦言，“在资金比较充裕的社会环境里，商业银行互相竞争，提高贷款利率的压力还是比较大的。”因此，短期的利率调整并不会导致开发企业资金成本的增加。
“相比而言，房地产企业更关心的是资金取得的条件和资格，而不是获得资金的成本。”季震环解释道，去年央行的121文件对房地产开发贷款的打击力度要大得多。要求开发企业四证齐全、自有资金达到一定比例才能有贷款资格，这个条件很苛刻，在高利润环境下，开发企业更在乎的是如何保证资金链。
因此，此次加息对于买卖双方的影响都甚小，现阶段影响房价走向的主要因素依然是供需矛盾。

告别低利率时代 投资更需谨慎

虽然，这次仅是不伤皮毛的利率微调，但我们也看到了这样一种信号：人民币利率进入了一个加息周期，接下去迎接我们的将是利率的频繁提高。
对于这样的猜测，包括季震环在内的金融界人士表示赞同。
“低利率时代已经过去，利率上调是回归资金的价值，今后社会资金成本提高，投资无疑将受到制约”，季震环说。对购房者来说，今后在买房的时候，一定要特别考虑较长时间段内的还贷能力，因为中长期上调幅度将大于短期，必须量力而行，谨慎投资。对于开发企业来说，今后的投资决策则是要考虑资金成本提高幅度与利润水平的抗衡关系。
当然，我们承认现阶段的利率微调对利润较高的房地产业来说还缺乏敏感度，但我们也应该看到，以抵押贷款为主要融资来源的住房按揭和严重依赖银行贷款的房地产企业，都使得长期的利率调整成为影响房地产市场的重要因素。

百家争鸣论加息

楼市记者/王欢

房价上升论

国务院发展研究中心金融研究所副所长巴曙松
加息到底能给房地产商带来多少压力还需要评估，目前来看房价仍有走高的趋势。
华远集团董事长任志强
任志强在解释加息后“房价会继续上涨”的原因时表示，通常而言加息会对居民的住房消费需求有抑制作用，但当加息率低且居民住房需求旺盛时，加息并不会限制和阻止居民的实际住房需求。如果房屋用于出租的收益较高时，也可以消化加息的因素。目前，我国住房的供给仍属于偏紧的情况，需求的旺盛仍使供求不平衡发展，房价仍会继续上升。
申银万国研究报告
升息将提高资金成本，对需求具有深远的抑制作用。2005年底以前，只要央行施行稳步而适度的升息步伐，全国整体房价就不会出现回落，但增速将显著放缓。全国房价真正出现回落，也许是2006年以后的事情。地区性差异仍将十分显著。中部地区将是继续推动此轮行业增长的主要动力；北京地区、珠三角地区未来所受冲击较小；上海地区未来两年房价则看淡，预计明后两年整体房价跌幅在20%左右。

房价下降论

SOHO中国有限公司董事长兼联席总裁潘石屹
由于央行加息的影响，房价将会“应声而跌”。虽然对目前的房价影响并不大，但是加息可能影响到购房需求，从而带来整体房价的略微下跌。
中国住宅产业商会会长聂梅生
从老百姓的角度来看，加息以后他按揭的贷款会多付，他可能要重新规划一下购房计划，这样如果市场卖房子的速度减慢，开发商开发的速度适当地也得减慢，估计房价可能会下降。

影响轻微论

中国社科院金融研究所所长李扬：房价的决定因素是土地供应量和土地价格
利率上调后，判断房价走势需要比较市场需求和供给的变化速度，如果现在购房需求中投资的比例比较高的话，这种需求会很快降下来；但如果大部分都是自用住房的话，需求就不会很快降下来；如果供应也下来的话，房价涨的可能性仍然存在，这里面的决定因素是土地供应量和土地价格。
世联地产顾问(中国)有限公司董事长陈劲松：心理影响大于实际影响
因为加息的幅度不大，加息对中国房地产业不会有太大的影响，心理的影响要大于实际的影响。对那些以投资为目的的购房人来说，加息可能会有影响，但这个影响也是能承受的。

加息周期论

社科院金融研究中心专家易宪容、汇丰银行资深中国经济学家曲宏宾：半年内有望再加息0.25%
此次央行加息0.27个百分点，还主要是一个试探性信号。如果经济仍有过热迹象，在近期内还有望再次提高人民币利率，人民币开始进入加息通道，今后半年内人民币利率有望再次提高0.25个百分点。

加息后，杭城动态

杭城银行提前还贷潮又起，提前还贷要量力而行
随着央行加息，个人住房贷款利率应声而“涨”，市民提前还贷的意愿再次凸现。由于已获购房贷款的市民，明年1月1日起就将按新的贷款利率标准还款，因此，不少市民为了其中的利息差，提前到银行还款。杭城不少商业银行预测，在接下来的两个月里，利息差将使提前还贷人流再次到来。
——《杭州日报》11月2日

短期暂无影响 加息挤退投资者
加息后无论是新房市场，还是二手房市场都表现得比较平静，但时间一长，这种影响是显而易见的。首先是房产企业的开发成本将增加，这部分成本将会核算到房价上。但也不排除开发商为尽快收回资金归还银行贷款，从而以保守的价格策略销售。同时将有投资者因加息而抽身而退。——《钱江晚报》10月30日
大多数转存不划算，提前还贷也有误区
在十年来首遇的这个加息周里，杭州爆发了一轮转存风潮和提前到来的“还贷潮”。其实绝大多数定期存款的转存行为，尤其是已办理两年期、三年期或五年期的定期存款用户，还是让存款原封不动更划算。而至于选择何时提前还贷，完全可以根据自己的资金周转情况而定。
——《都市快报》11月4日

二手房市场将挤净投资泡沫
这次加息只能用微调来形容，杭州的房产开发业至今热潮难退，房产商方面不会对此有太多的理会。利率调整影响最大的应该是贷款买房者，加息对杭州楼市最大的影响就是二手房市场的投资泡沫将被挤出。购房者的疑虑将只是过渡阶段的暂时现象。
——《青年时报》10月30日
加息幅度买方可以承受，心理影响不小投资需求减少
加息幅度不大买方可以承受，目前在按揭的购房者在年底前还能享受为期2个月的旧利率，因此很少有人要求提前还贷。心理影响不小投资需求减少，本次加息虽然幅度不大，但对购房者的心理影响不小，特别是对于投资性购房者，加息会让部分投资者退缩，或暂缓进入市场的脚步持币观望。
——《今日早报》11月2日

二手市场成交微扬，加息无明显效果
虽然有央行加息的利空消息，二手房价并没有因为成交量的增加而明显上涨，从几家中介公司的成交均价来看，大多保持平稳或略微上扬。而关于加息对市场的影响，业界认为只有连续出台政策，才会有明显的效果。
——《每日商报》11月3日

加息相关疑问解答

解答方：中国银行浙江省分行零售业务处

1.加息之后，是办长期贷款好还是办短期贷款好？
加息对贷款期限选择的影响并不大,还是要根据个人及家庭的财务状况决定。由于每个人的财富积累不一样，未来经济收入预期也不一样，所以借款人应根据自己的实际收入情况选择适合自己的贷款期限。简单地说，贷款年限越短，还款的压力越大，总支出利息相对较少；贷款年限越长，还款的压力相对较轻，总支出利息较多。借款人务必根据自己家庭的收入水平来合理选择贷款期限，以保证日后还款计划的落实。否则借款人一旦还款压力过大，无法按期还款而导致贷款逾期，势必影响借款人在银行的信用记录。
原则上，每月还款总额以不超过家庭总收入的50%为宜。一般来说,5-10年的贷款期限适合目前处于本人职业生涯中收入较高阶段，并预期未来收入基本稳定的借款人，以及那些除了储蓄、国债方式外没有更理想的投资渠道，同时近期也没有大额支出的借款人；如果经济条件允许，应选择5年期以下贷款。因为住房贷款是以5年期为档次使用不同的利率，5年期（含）以下年利率为4.95%，5年以上年利率为5.31%，借款人选择短期贷款可以减少利息的支出。
10-20年贷款期限适合目前家庭收入、家庭生活支出都相对稳定，已参加工作5年以上的30-40岁左右的借款人。20-30年的贷款期限适合目前收入不高，但预期未来收入将逐步提高的借款人，以参加工作不久的青年人为主。除借款人的偿还能力以外，是否有比贷款利率更高收益的投资渠道也是确定贷款期限一项因素。一些借款人虽然有足够的偿还能力，甚至有能力一次性付款，但如果有收益明显高于贷款利率的投资渠道，可以在综合风险、收益等因素的情况下，考虑申请长期贷款，以盘活个人资产，间接通过银行贷款获得投资收益。

2.加息之后是否有必要提前还贷，如果要提前还贷具体该怎么办理？(提前还贷的相关规定和程序)
如果手头正好有金额较大、无其他投资渠道的款项，可以选择在12月中旬以前向银行预约部分提前还款。这样做有两方面的原因：一是对老的借款人来说，在明年1月1日之前还是按旧利率计息，从2005年1月1日开始使用新利率。年底之前还贷可以减少一部分的利息支出。二是大部分银行在12月下旬要准备年终决算，一般不接受部分提前还款。还有一点是目前各家银行提前还款大都要事先预约。以中国银行为例，借款人在贷款发放期满6个月之后可以提前还款，原则上一年只能还二次，还款金额一般为1万元的倍数，该行目前对提前还款不收取违约金。借款人可以通过电话预约或本人前往银行填写申请书，并将还款款项就近存入还款账户。
对于有一定投资渠道的客户来说，由于这次加息属于微调，没有必要匆忙地提前还款。以贷款30万期限20年为例，按等额本息法计算，每月多支付的利息是45.09元。综合其他投资收益来看，这部分利息还是可以承受的。
此外，建议借款人在提前还款时不要选择一次性全额结清，而是保留一定的余额。一是目前中国银行已经推出了住房二次抵押贷款（即加按揭），在贷款不结清的情况下，今后如果需要再次贷款，可以方便地得到最高不超过7成的贷款。如果将贷款提前结清，若需再次贷款要重新申请，尤其是一些客户所购的期房还没有转现，贷款结清后将无法再次以期房抵押获得贷款。二是提取住房公积金的问题。只要贷款不结清，夫妻双方每年都可以提取公积金（市公积金中心每年7月，省公积金中心每年9月提取）。如果将贷款全部结清，一般只有等退休以后才能一次性提取住房公积金。

3.加息之后，房产是否还值得投资，房产投资需要注意哪些问题？
此次加息是央行连续多次降息之后的第一次加息，虽然幅度不大，但今后再次加息的可能性增加。随着房地产交易规范化的增强，投资者按揭还款的期限将延长。如通过银行按揭投资房产，必须充分考虑偿还能力问题。

4.加息之后，用等额本金法还房贷好，还是等额本息还款法好，或者其他还款方式？
加息以后，等额本金法还贷压力比等额本息法要大，但差距并不明显。另外还有一次性还款法，但只限于一年期以内的贷款，这种还款法利息支出最少，但适用范围很小。一般最常用的是等额本息还款法和等额本金还款法，两种还款法各有特点、各有利弊，对于借款人来说“最合适的才是最好的”。