临安：如何定位？


文/浙江阳光房地产投资顾问有限公司 余先锋

临安市东距杭州40公里，是著名的国家级生态旅游示范县（市）之一，境内有天目山、清凉峰、青山湖三大国家级森林公园，地理位置优越，自然环境优美，人文底蕴深厚，是吴越钱王故地，南宋时期的道教中心，是上海、杭州等大都市的后花园。由于余杭并入杭州，杭昱高速的开通，临安房地产能有一番作为。

发展现状及困境

临安市现有人口50余万，自东向西由青山、锦城、於潜、昌化四大片区组成。市区由锦城、青山两个街道及青山湖风景区组成，城区人口8万多。
临安市房地产市场发轫于1998年，借全国房地产发展大势及杭州房产市场的迅猛发展之势，几年间获得了长足进步。房产企业从最早本地两家杭州一家，发展到现在20家开发商。房价也由1998年的800-1000元/㎡上升到现在的3000-3500元/㎡，排屋、别墅价格甚至达到了4000-4500元/㎡。开发量由早期不足3万㎡，急速扩展到现在年开发量逼近80万平方米，2005年开发量预计突破100万平方米。开发区域由最早的市中心向“两溪—湖”（苕溪、锦溪、青山湖）转移。产品也由早期单一的、呆板的多层公寓物业发展到现在的别墅、排屋、多层公寓、高层公寓、商业综合体等多种物业并存，产品的研发、小区规划、建筑设计、环境营造、营销策划等多方面都有很大的进步。
临安房产市场发展至今日，也出现一些不容忽视的困境。
一是市场定位问题。现在大多数开发商还是将销售对象定位在本地市场，而临安城区人口只不过区区8万，3万户家庭，近百万平方米的年开发量，显然供应量将很快远大于需求量，房子将卖给谁的问题将很快突现。所以市场定位方向的改变显得尤其重要。
二是产品定位问题。产品定位不准确，在青山湖一带排屋、别墅物业尤为严重。这一带的开发商将自己的产品定位于轻型、经济型别墅，价格在150万元/幢，瞄准市场对象又是中产阶级以上的成功人士，产品功能势必是第一居所、第二居所混淆。
三是市政、生活配套问题。这方面苕溪、锦溪沿线的楼盘因紧挨老城区，问题不大，比较突出的还是青山湖片区，自来水、污水处理管网建设成本较高，生活配套基本没有。
正是由于这几大困境的制约，因此解决之道应该是改变现有的市场定位方向。

临安房产市场出路——融入杭州都市圈

事实上，随着余杭、萧山两市并入杭州后，临安是离杭州最近的县市，且杭昱高速即将开通，更拉近了心理距离。同时，城西是杭州的居住区，小和山、闲林的相继开发，又无江河山阻隔，杭州城的自然西延，比其他方向更容易。这些因素为临安融入杭州都市圈提供了现实条件。
因此，临安的城市规划应向东发展，从建设、文化、生活等方面主动接轨杭州。具体到房地产开发上，市场应以杭州及浙江为背景，借助临安特有的生态旅游资源，打造休闲、度假、养老等物业。

首先，锦城中心区以高层公寓为主，市场定位是城市居民及农村富裕人群进城定居。由于在城市化进程中，先富起来的农民，祖祖辈辈生活在山水之间，向往城市的繁华热闹，因此高楼大厦更适合这类人群。
其次，苕溪、锦溪两岸公寓的定位应以低密度、低容积率的多层为主，营造花园式的休闲公寓，将公寓打造成大都市中产阶级以下人群外出休闲、放松、养老的第二居所。业主大批景区旅游、郊游、亲近田园，交通也极为便利。
最后，青山湖片区应是临安重点打造的居住区域。青山湖景区是国家级森林公园，植被良好，森林茂密，是杭州周边最后一块处女地，并且也是临安离杭州最近的区域，约20-50公里，20至30分钟车程，同时此区域现有人口稀少，是典型的建造高端物业的好地域。
所以，青山湖周边的石临公路以北，青山湖尾的泥山一带，产品定位应该是容积率低于0.1的高档别墅，是纯粹的高档居所，市场定位是杭嘉湖、萧绍宁，温台地区富商巨贾的休闲、度假、商务聚会的场所。
但据笔者调查，这一带现有开发商8家，从其规划设计方案来看，定位均较低，市场定位是经济型别墅，基本没有指明开发商的介入。有的方案中甚至会有公寓，不知建设后卖给谁。经济型别墅的市场对象是中产者，这种别墅是将第一、第二居所合一，其适合区域应在城边10公里之内，公交配套、生活配套、教育配套完善。显然青山湖不适合建筑经济型别墅。
这一区域的别墅，应以3-5亩土地为一单元，在注重建筑的同时，更应该注重的是环境的营造和生活方式的植入。在环境的营造上，注重山地森林别墅的特性，保留现有植被中大乔木的保护，草皮面积要适量，多种乔木，每一单元留一小畦用于园艺；依地势可建造池塘；若地块较大（10亩以上），可置一小牧场……这就将休闲、聚会的生活方式植入其中了。桃花源别墅区在这一方面已尝到了甜头。
同时，由于高尚别墅居住密度低，居住时间少，生活污染少，对污水处理一类城市配套压力也小，对国家级森林公园的大环境的破坏也有限。
在小区规划上，建筑形式应该以山形地势而定，尽最大努力避免开山劈地。根据地形划定，别墅单元，3亩、5亩、6亩或者10亩，多大面积一幢合适就多大面积，市场定位上是卖土地、卖环境、卖生活方式，而非卖房子，这是高尚别墅的营销原则。
建筑风格上，要结合当地的自然地形地貌进行规划设计，努力营造建筑和环境融为一体和谐统一的意境，让人置身其中感受到建筑是从土地上自然生长出来的，而不是生硬地堆砌。比如依山而建的建筑的第五立面就应该依据山势设计成坡屋顶，保留山体自然斜坡的流畅感，给人以亲近自然的和谐美感和舒适度。

亟待解决的几个问题

在市场定位、产品定位明确以后，在硬件配套上，政府、开发商还须共同努力，亟待解决以下三大问题，临安房地产市场才能健康、稳定、可持续发展。
首先是环境治理。由于城西工业区的污染，苕溪、锦溪两条河流污染严重，夏天一股臭气叫人难以忍受，而最近开发的楼盘大多集中在西溪的两岸。青山湖污染现象尽管比前几年好多了，但还是较为严重。
其二是生态保护。这一点青山湖片区开发商要注意。原来的植被、林相都相当优化，现已动工的三家开发商，均是大动干戈，碗口粗的乔木砍光，削平山头、劈山造地等等，让人触目惊心。青山变为黄土，雨季一过，岩石裸露，没有土层以后园区植被如何恢复，即使暂时以草皮覆盖，过不了一两年就会死光。这一点上，尽管开发就是破坏，但作为开发商要把握一个“度”。当然，这也从反面证明了在此区域开发商高密度的经济型别墅的定位是不合适的。
其三是自来水、污水处理等城市配套问题。青山湖片区现状是没有自来水。污水处理管网，此区距离锦城、青山又有相当一段距离，靠开发商单一铺设管网，力量是不够的。临安市政府是否已规划，财政是否支撑得起，需要及早明确，同时山地的管网设计本身难度就较高。

综上所述，临安房地产市场的发展前景广阔，但如何走出临安，融入杭州都市圈，融入长三角经济带，开发商如何放开眼界，站在更高的角度去看待和把握市场，都是值得认真思考和探索的。