让开发商为“旺铺变冷”负责

文/浙联律师事务所主任、杭州仲裁委员会仲裁员 戴和平

本地的黄女士有稳定的工作，几年来有些积蓄，所以准备投资。2003年年初，看到某开发商打出“拥有家财万贯,不如沿街一铺”，“顶级旺铺仅规划百余户,珍贵席位，十足丰厚回报”等投资广告。有着“一铺旺三代”传统思想的黄女士就动了心，于是与几个朋友凑足首付１00万元，购买了70平米的商铺，同时向银行借款160万元。随着商铺交付日子的临近，黄女士喜滋滋地去看自家的商铺，却发现该商铺所在的周边环境有了很大的改变：广告上承诺的绿地建设变成了停车场，商铺大楼的门面减小了2米，最令人头痛的是商铺所在的大楼的南面要建立交桥，她铺面相对的中间道路几乎天天塞车，施工机器不停轰鸣，这样的情况，商铺怎么能吸引客流呢？
黄女士对商铺的投资环境很是失望，但是合同中却未写明有关的投资环境以及投资回报，她想知道的是，如果仅仅根据房产公司的宣传广告，可不可以告房产公司违约，解除购买合同并赔偿相关损失呢？

楼律师点评：
一般商铺的开发商都会以投资商铺的回报收益率、火爆的市场行情等等来吸引我们的投资者，而在签订合同的过程中，却往往并不把其宣传的收益、拟进行的市场建设和管理等体现在其中，所以购买者若没有清晰了解自己的购买目的，又不会想办法维护自己的合同利益，那么签订的商铺买卖合同，就与一般的住宅房屋买卖合同差不多，但商铺和普通住宅不同，所以很容易遭遇损失。譬如，入住商铺后才发现市场逾期无法开张、市场的建设和管理不到位、市场行情惨淡等，导致难以实现盈利的目的。但是投资者在和开发商交涉过程中，却经常发现房屋买卖合同只规定了开发商交房的义务，而缺乏其他方面的规定。而开发商只要按期交房，就不能算违约，至于其他盈利不盈利的问题，开发商不承担法律责任。这样一来，投资者才感觉到自己投资商铺的意义落了空，却又没有办法。例如本案中的黄女士，如果合同并未详细规定有关这方面的内容，那么维权之路就要麻烦得多了。
所以律师建议，投资者可以通过采取有关的措施来防范这类情况出现：

1.将广告上的承诺立字为据
广告不仅仅是宣传。在您投资商铺时，请先问问自己，是不是就是看中了开发商广告中诱人的收益率、火爆的市场行情，如果回答是，那么您有权要求开发商把这些广告宣传的内容尽量地落实在合同中，成为合同或补充协议的一部分。
这是因为，按照我国《合同法》的规定，商业广告的内容如果具体确定，且表明广告者受广告内容约束，商业广告才被认为构成要约，具有法律约束力。而通常情况下，商铺的销售广告往往既充满诱惑，又尽量含糊，以免使开发商陷于被动。那么，作为利益对立的一方，购买者就必须要求开发商尽量多地将这些广告内容体现为合同义务。例如，商铺所在市场何时开张，入住不满是否开张；开发商将如何对市场进行总体建设管理；开发商将如何为市场进行整体营销宣传；开发商将如何保障经营者日常水、电、消防、停车等等。最重要的是一定要约定如果无法履行上述方面的有关义务，开发商应当承担何种责任。有些时候，开发商卖完商铺后一推了事，所有的问题交给物业管理公司处理。这是不妥当的，因为物业管理公司并没有介入房屋买卖关系，根本解决不了相关问题。所以，为了维护自己的权利，投资者首先要在合同中明确自己的权利、开发商的义务和责任。

2.注意购买商铺大楼对经营类别的限制
在确定购买前，要注意自己将来经营范围是否与市场的整体协调，是否存在一些限制和阻挠。这在合同中要有所体现，譬如在建材市场卖家具行不行，开发商说可以，那么这就应该体现在合同中。开发商说行还不够，还必须承诺，将来物业管理公司或者什么管理委员会不能说不，否则开发商要么帮着摆平，要么承担相应的责任。因为开发商负有诚信的随附义务，有义务向购买者说清楚合同的目的、后果和重要事项，如果没有履行这种随附义务，就应当赔偿购买者因此出现的损失。同时，也要约定开发商不能因为招商情况不好而把家具城改服饰街。因为实践中最普遍的，是投资者改变经营范围的问题，因为市场是瞬息万变的。所以这个就需要事先明确，因为，对于投资者而言，经营范围还真是个大问题。