产权酒店投资利弊浅析

文/浙江大学旅游管理硕士 舒芸

近来，“产权酒店”这一名词正在以较高的频率出现于我们的耳际与视野，越来越多的消费者对其表现出了浓厚的兴趣与投资欲望。以建德四星级产权酒店月亮湾为例，开盘四个月，三百余间客房便已全数售罄。
但是，产权酒店在我国毕竟尚属新生事物，其初级发展阶段的性质及不小的货币投资额度都在客观上提示着消费者要理性、谨慎投资。对于产权酒店的开发设计、产品服务、销售过程、经营分红等各环节，消费者必须要在事先进行多方的考证与冷静的分析，要问问自己究竟对产权酒店的概念、购买风险深知多少？

何为产权酒店？

作为一种舶来品，产权酒店是分时度假的一种衍生模式，它是指“投资者买断酒店设施的所有权，除部分时间自己使用外，统一将其他时间的住宿权委托酒店管理方经营、自己获取红利的经营模式”。也就是说，私人投资者在缴纳首付款购买产权酒店后，通常每年确定自己使用的天数，其他时间则交管理公司统一出租，作为酒店客房对外经营，每年的酒店租金收益基本可抵房产分期付款的费用，购买者一般10年~15年交完银行按揭款即取得房屋的产权。由此可见，产权酒店结合了房地产物业和旅游度假的双重概念，它不但可作为固定资产的投资商品，更是一个休闲度假的好去处，一并解决了投资与旅游居住的问题。
目前，产权酒店在浙江省乃至全国还仅是小荷尖角，且省内大部分产权酒店都集中于风景秀美的旅游地，如千岛湖凤凰休闲度假村、建德月亮湾大酒店、千岛湖秀水山庄、天清岛度假村等等。杭州市区内，除建设中的锦绣天地皇冠假日酒店曾打出过产权酒店的旗子外几乎是鲜有该类产品。

为何要购买产权酒店？

● 星级品质 如家温馨
产权酒店的设计大多符合星级饭店的评定标准，在硬件及配套方面具有一定的品质保证。同时，为迎合购买者“家外之家”的需求，产权酒店在户型结构上往往会突出“家”的氛围，一般都配有厨房、大起居室、独立卧室、阳台等等，甚者，还会开辟专用的社交、接待、商务区域。
● 拥有产权 保值增值
消费者在购买产权酒店的客房之后，将会获得当地房管局颁发的独立房间的“房屋所有权证”。同时，购买者还享有该房继承、赠与、转让、抵押等自主权。
● 委托经营 投资回报
购买者可在酒店开业后的每个财政年度获得酒店客房经营的利润分红。购买者可依据酒店管理公司委托的中国注册会计事务所提交的每个财政年度的审计报告来确认酒店的经营业绩，并按事先签订的“委托经营客房协议”享受投资回报分红。
一些酒店公司会保证购买者的最低投资回报，但不设上限，如海航集团的海南兴隆康乐园度假村。公司承诺每年保证购买者6%的最低投资回报，且若5年内，平均年回报率低于6%，购买者可要求发展商第6年按原值回购其所购的房间。
一些酒店公司则每年给购买者固定的投资回报，即所有经营风险由酒店公司一身承担，如东洲集团的建德月亮湾大酒店，公司每年承诺给购买者5.6%的固定回报额。
● 多重优惠 节省开支
购买者除按规定时间免费享受客房入住外，还可在其他时间以比对外折扣更低的价格入住酒店。同时，对于酒店内的配套服务项目，购买者也可享受多重优惠。这样，在直观上就降低了购买者的旅行开支与花费。除此以外，发展商倘使有联动营销的业务计划，则购买者更能获益匪浅。如海航康乐园度假村就利用集团自身的业务优势，规定：凡购买产权酒店的消费者买海航机票一律享受海航职工优惠待遇，机票五折优惠；凡购买25平方米房产的消费者便可迁入一个特区城镇户口，其子女在同等条件下可优先录用为酒店员工。

购买产权酒店将会面临何种风险？

● 产权多头销售
规范的产权酒店销售中，单间客房与消费者之间是“一对一”的关系，即，同一单位客房只能对应出售给一个购买者。但个别不规范的经营者，可能会利用这一机会，将同一间客房同时向几个客户销售（即“一对多”），收取更多的房款，在事实上形成欺诈行为。
● 隐瞒经营状况
酒店管理方在对客房的经营过程中，公正与否是购买者无法避及的风险之一。管理方提供的客房出租率及平均房价、客房出租收益与公共经营收入的比例、营业收入与运营成本的比例都极有可能被隐瞒或恶意调整、更改。这样，原本属于购买者的利益就会被无形地转移到管理方的手中。
● 合同的强迫性
消费者在购买单间酒店客房的产权后，通过委托的方式将闲置时间交由酒店管理方经营。这是一种高度自愿、自主的行为。但在目前不少产权酒店的销售合同中，购买者往往必须被迫接受酒店提出的规范式合约。这样，消费者的很多权利都将无法自由行使，权益范围受到了限制。
● 房产开发失败
目前销售的产权酒店产品中，有相当多的都是期房。开发商往往会利用住房融资的手段，边开发房产边销售产品。因此，一旦开发失败，购买者不但不能获得相应的收益，甚至连自己的度假住宿也有可能难以保全。尽管，目前已有第三方的机构对房产开发予以了担保，但购买者所要耗费的时间、精力仍将会很大。

购买产权酒店的注意事项

● 按需购买 量力而行
产权酒店的消费时间跨度很长，通常为50~70年。因而，消费者必须在事先衡量产权酒店给自己带来的利弊，考虑清楚自己是否能够承担得起所有的风险，是否有闲置的资金，是否有强烈的需求。毕竟这是一笔花费不菲的投资，冷静考虑决非坏事。
● 确保房产“属实”
首先，要看证照是否齐全。买房验“五证”将保证自己的合法权益不受侵害。特别是对于一些海景项目，购买者更有必要请律师审核证照，或与销售商签协议，要求他们保证项目的合法性。其次，要看开发程度。由于期房的风险较大，故消费者最好选购现房产品。这样，即便购买以后经营状况不佳，消费者仍能拥有自己的房间。再次，要实地看房。购买者应到酒店进行实地考察，即便是期房也应如此。考察的内容包括酒店的区位交通、工程质量、配套设施及户型结构等。只有这样，消费者才能确认现实状况是否与开发/销售商所作之承诺一致。
● 摸清开发商情况
要通过各种渠道了解开发商的信誉及实力，如有可能还应了解酒店管理公司的实力。因为，投资的关键在于后期的酒店经营管理，对于购买者来说，如果是自住，好的管理公司可以保证财产的安全和妥善的维护；如果是投资，好的管理公司可以保证稳定的租户群。
● 了解市场行情
在确认购买之前，消费者最好对项目所在地的经济气候及市场行情作一基本的了解。从大环境来讲，项目所在城市的发展前景、消费状况、市场规范程度及治安状况等都是消费者必须了解的基本要素。从酒店行业的小环境来讲，购买者必须对当地的旅游业发展、酒店业发展有个基本的概念，并对酒店的入住率、平均房价作一粗略估算。倘若消费者购买的是异地产权酒店，那也最好能找到当地的人或在自己所在地找懂行的投资顾问公司对上述内容进行咨询。
● 进行投资比较分析
事实上，除了产权酒店之外，消费者尚有其他多种投资途径，如银行储蓄、投资证券、购买保险和购买房产等等。因此，消费者在作出任何一种投资选择之前，应多方面地进行风险和回报率的多重分析，以期获得成功的理财收益。例如，购买时的银行储蓄利率和贷款利率、股市状况和气候、住宅商铺的房价和涨跌趋势等等都是消费者在投资前必须全盘分析的内容。