关注商业 从关注交通开始

《楼市》记者/王欢

“杭州地铁最新方案出台了”，“好几条快速路要造了”……众多新鲜出炉的交通规划牵动着杭州市民的心。交通不仅关系着市民们的出行，同时也对一个地区的商业有着至关重要的影响。便利的交通将带来大量的客流，是形成商业氛围的保证，但过于快速的交通、过宽的马路对周围商业又是一种制约。交通对于商圈的形成，对商业的影响，可谓“成也萧何、败也萧何”。因此对于很多投资商业地产的人来说，必须关注交通规划。
交通方式对商业发展起着巨大作用，对于一个城市整体经济水平、商业氛围有着巨大的影响。
在机动车还没有发明之前，水运是往来运输的最主要方式，直接带动了河道两端以及沿途停靠点的商业的繁荣。且不说黄河、长江对沿途商业的影响，大运河的开凿与贯通是促进整个运河区域社会经济的发展和商业兴起的明证。隋唐以后，运河的贯通直接促进了南北方商品农业经济的发展与交流。随着运河区域商品经济的繁荣，由运河开发、畅通而兴起的一批商业城市，从今日北京南下，经天津、沧州、德州、临清、聊城、济宁、徐州、淮安、扬州、镇江、常州、无锡、苏州、嘉兴、杭州、绍兴，直到宁波，其共同特点都是工商繁荣、客商云集、货物山积、交易繁盛，成为运河上一个个重要的商品集散地。
之后，铁路这种更快捷的运输方式对水运冲击很大，许多新兴城市兴起在了铁路旁。高速公路大量建起之后，其运输方式更加自由、快捷，很大程度又取代了铁路。在美国高速公路的交叉点都形成了商圈，出现了大的商城。

以上是交通对于一个城市整体经济水平、商业氛围的影响，同样在一个城市内部，地铁、大干道、支路对一个城市内部商业圈、商业氛围的形成起着巨大的作用。
上海徐家汇的兴起、曹家渡的没落就是因为近年来城市交通的变革使得商业的业态和布局发生了很大的变化。长距离、封闭式的高架、地铁使得一些换乘枢纽（如徐家汇）成为商业的热点，而一些传统的商业中心（如曹家渡）则因交通状况的改变而日趋衰落；高架路的出入口和地铁轻轨的站点周围，成为大卖场和购物中心的集中之地。枢纽型商业已成为现代城市商业中一个不可忽视的亮点。

杭州地铁：枢纽型商业商机无限
地铁是大城市的象征，也是城市内部最快捷、方便的交通方式。俗话说“地铁一响、黄金万两”，地铁站口500米范围内是大量客流、物流的会聚地，往往就有大型商场应运而生，密集的客流带动了区域商业的发展和繁荣。著名的上海地铁商城所在地徐家汇就是一个很典型的例子：自1995年地铁走入上海人的生活中后，神奇的地铁效应让其出入口和沿线商铺身价陡增。10年前，它只是上海一个很不起眼的角落，可是现在，徐家汇的商铺价格已达到了8万元/平方米，无论是商气还是人气已经直逼甚至赶超老牌商业中心南京路和淮海路了。
目前《杭州轨道交通线网规划（优化）》已经出台，到2010年将建成1号线和2号线，累计长度达82公里。到2020年将建成包括1号线、2号线、3号线、4号线和5号线，累计171公里。地铁优化方案的出台不仅能达到有效缓解杭城紧张的交通目的，同时将为杭城带来新的商机——枢纽型商业。
据规划中介绍，杭州地铁将在六个主要站台实行同台换乘。这六个站点是：武林广场（1、3号线）、火车东站（1、5号线）、钱江世纪城（2、7号线）、钱江新城（2、5号线）、九堡客运中心（1号线）、下沙东（1、8号线），据有关人士分析，由于客流量集中，每个未来的地铁站都有可能是一个商业中心，而若干个线路交汇的换乘站点特别是同台换乘站点商业前景更是不可低估，这六个换乘点在未来都可能成为杭州的“徐家汇”。
当然也并不是说只要跟地铁沾上边就可以万无一失，其实地铁商业这块“馅饼”并不容易吃的。如果商城无法统一经营或者管理不善，同样会使地铁边的风水宝地成为商家的伤心之地。

德胜快速路：烫手的山芋
杭州市规划局在武林广场举行的这次“杭州市交通规划展”上“德胜快速路”尤其引人关注。德胜快速路的建成通车，缓解了交通压力，同时大大缩短了老余杭和下沙与主城之间的空间距离和心理距离，将直接带动老余杭和下沙的商业繁荣。
但关于德胜快速的争论由来已久。其争议就在文一路这一段。文一路由于地处文教区，由东向西大型的商住小区有白荡海小区，耀江文翠苑，翠苑一区、二区、三区、四区、五区，雅仕苑，南都花园，名仕花园，湖畔花园，春天花园，新金都城市花园，迦南公寓等等众多住宅区，还有华润超市、物美超市、肯德基、翠苑电影大世界、万家灯火等大型商业配套设施以及翠苑公交总站，公交设施便利。可以说经过十几年的不断建设，文一路商住圈建设日益完善。尤其到了夜晚，以物美超市为中心的商业圈更是吸引了无数的人，可以算是杭州最热闹的一条街之一，其繁华程度不亚于延安路。
自德胜快速路提出以来，很多人就担心这种好不容易形成的繁荣景象将成为历史。因为快速路两边由于快速的通行速度和巨大的车流量，一般很难聚集人气，少有成型的商业街。很多原有的商店会因快速路的建成通车而逐渐搬离。因此，德胜快速路的建造，对沿线路段的商业将不同程度地带来一些负面效应。规划部门也考虑到了这个因素，这也是文一路段迟迟无法确定，目前还在论证中的原因。按照目前最新的规划，德胜快速路这条东西向的大动脉，全长约34.3公里。其中学圃路—上德立交路段，采用全封闭全立交快速路系统；上德立交—紫荆花路路段，为不影响周边原有居民，基本维持道路现状不变；紫荆花路—绕城西路路段，将对路面进行重建或整修，并采用路面通车形式，路面宽度为42米至60米不等。

炮台路：小道路大作用

一条小道路的修建将激活一大片的商铺，位于炮台路（在建）与文三西路交叉口的某小区沿街商铺就是明证。该小区沿文三路的商铺年租金达到了5万-6万元，而沿炮台路一侧、小区的东南面商铺只有3万多元以下，离文三路远端的只有1.5万元左右。由于炮台路没有建成，小区西南面的商铺甚至一直无人问津。据开发公司介绍，炮台路建成后，他们将以比较低廉的价格：30-40㎡的商铺每年租金为1万元左右，出租这些商铺了。而据商铺的经营者介绍，沿炮台路的商铺因为炮台路即将在年底前完工而开始具有活力，目前商铺租金的年增长率是10%，随着炮台路的开通，有可能租金还要上升。

不能忽视的细节

不仅仅是道路的修建与改造，像道路隔离带、天桥等这些影响客流量、客流速度的设施都会影响商业氛围。
交通拦隔对商铺价值影响多大，只要留意文一路的物美超市门前的隔离带就知道了。以前物美门前没有隔栏时，从两个方向来的客流都比较容易去购物，而增加隔栏后对西面来的顾客，特别是自驾车的顾客非常不方便，交通拦隔对物美的影响怎么样，我们一时还无法得到详细的数据，但是周围的许多专卖店和饭馆生意受到的影响比较明显。