商铺投资实战案例：借双慧眼识真金

《楼市》记者/郭晓雯

一提起商铺投资，许多人就想起“一铺养三代”的俗语，似乎商铺投资是个一本万利的好买卖。事实上，杭州商业物业近年来的市场发展有别于住宅业的“普涨”，许多名噪一时的商业物业经历了惨淡经营，并没有给它的投资者带来期望的回报。当然，也有许多独具慧眼的投资者淘得真金，以下就是几例投资者的“置铺经”：

投资专业市场：理性＋机遇

投资人：郑先生　
入市时间：1998年
购入商铺：四季青服装市场北区一摊位
投资经历：听郑先生说，他从上世纪80年代末起就关注初具雏形的四季青服装市场了，当时市场里的摊位不多，规模也不大。1998年，郑先生有了一笔自己的积蓄，恰逢四季青服装市场大规模扩建，他花了15万元在新建的市场里买下了一个面积为7平方米的摊位使用权（注1），做起了服装生意，后来的经历都在他的预料之中：他的生意越来越好，铺子也越来越值钱——1999年末，也就是他买入店铺后一年，他的店铺就从当年的15万涨到50万左右，而今，在生意兴隆的四季青老市场里已是一铺难求，人气较好的店铺转让费已达130万-150万元。和老市场里的很多摊主一样，郑先生现在已经不做服装生意了，把铺子租了出去，那个只有7平方米的小店铺现在每年能给他带来25万元的租金收益。
投资感言：郑先生把自己的成功经验归纳为：理性＋机遇。许多朋友都后悔当时下不了决心在四季青买下个店铺，郑先生感慨：要不是自己长期以来的关注和对各方面条件的信心，他也不会贸然把自己的全部家当投在一个当时并不为人看好的店铺上。此外，他觉得一点好运的确帮了大忙，刚好赶上市场扩建的好时机，有了老市场十年的铺垫，入市不久就迎来了市场的快速发展时期，一个不引人注目的小店铺也成为了如今的“黄金旺铺”。
投资收益：★★★★★ 投资风险：☆☆☆☆
（注1：四季青服装市场摊主对摊位只拥有使用权，市场管理处对市场统一管理，每年与摊主签订“使用权转让合同”。）

充分利用政策利好，投资住宅破墙开店

投资人：赵女士
入市时间：2002年
购入商铺：松木场一楼临街住宅，后破墙开店
投资经历：在购入松木场这处房产之前，赵女士已有两次房产投资的经历，第一次看到这套二手房的时候觉得挺可惜的，地段价格都不错就是临着曙光路，感觉住起来太吵了。离开的时候，赵女士经过武林路，她灵光一闪：如果能把刚才的房子做成两间店面该多好！当时，破墙开店并没有“合法”通行证，却是大势所趋，经过多方打听，赵女士确认自己的想法可行后立即以5000元/m2的价格购入该房产，并成功改造成两间20平米左右的小店，如今曙光路已成为个性小店一条街，赵女士每月的租金收益约5000元。
投资感言：赵女士笑称自己钻了政策的空子，用住宅的价格买了商铺，如今破墙开店已被禁止，赵女士说自己早预料到了，当时投资的时候就觉得“这种机会不会永远有的”。
投资收益：★★★★ 投资风险：☆☆☆☆

投资渐成熟商圈，好地段更要好规划

投资人：庄先生
入市时间：2002年底
购入商铺：桂花城沿街商铺
投资经历：庄先生2000年住进城西桂花城小区，当时这一区域有很多在开发的房产项目，但休闲娱乐和购物场所太缺乏，过了两年，随着入住居民的急剧增长，庄先生隐隐觉得周边的商机渐显，打算购置一处商铺“补贴家用”。经过一段时间的信息收集，庄先生了解到规划中城西休闲购物中心就在小区对面，而且已经立项建设，这一信息使他对这一区域及周边的商业充满信心，于是，2002年底，他以9000元/平方米的价格购入了桂花城沿文新路的一处30平米的店铺，明年初西城广场就要全面建成使用了，庄先生预计自己的店铺到时能“翻一番”，对于投资风险，庄先生说：“目前已有10%左右的租金回报了，就算不增值我也不亏呀。”
投资感言：庄先生觉得自己是一个稳健又精明的投资者，不愿意冒太大的风险，一定要把钱投到能产生效益的地方。城西是个好地方，人口密集一定会有商机，但一个好商铺更重要的是规划，要把店铺买在一个日趋成熟的商圈内。
投资回报：★★★★ 投资风险：☆☆

社区商铺，蛋糕很大却需平常心

投资人：小林夫妇
入市时间：2003年
购入商铺：城南某小区内商铺
投资经历：小林夫妇笑称自己是无意中做了一回投资者。2002年，他们双双下岗后在居住的小区里买了一个20来平方米的小店铺，当起了干洗店老板，由于小区的入住率不高，旁边几个小店生意也并不好，所以店铺的价格也并不高，几个月后，旁边的一个店铺由于经营不善急于转让，他们在家人的支持下花了13万元从房东手中买下了该店铺，小林说他当时只是想扩间店面，让懂裁缝的妻子做一些服装加工的生意，可是他没想到2003年一年，城南区域的房价突飞猛进，房子俏起来了，生意好做了，店铺的价格也将近翻了一番。最近，小林把其中的一个店铺出售了，他说他要用这笔钱去作一次真正的投资。
经验总结：许多社区商铺的投资者都和小林夫妇一样，他们的投资带有双重目的：可以自己开业当老板，可以出租当房东也可以等商铺升值了出售。社区由于其主要的服务对象和消费群体相对固定，具有固定的人流保障，风险相对较小，但是，投资者切忌急功近利，社区商铺的升值速度可能在一定时间内还不如小区住宅，所以保持一个好的心态是投资者的一门必修课。
投资回报：★★★ 投资风险：☆

商铺投资：高收益伴随高风险

投资人：刘女士
入市时间：2001年
购入商铺：近郊新区的某商铺
投资经历：刘女士是个典型的“养老型”投资者，当时手中有点闲钱，抱着存银行不如购置房产的心理买入了位于近郊新区的一处店铺，店铺处于规划中的新区政府附近，周边也有一些高档写字楼和公寓在建，刘女士觉得区域发展前景较大且价格较低，以5500元/平方米左右的单价买入。三年多过去了，尽管该区域成为了新区的行政中心，配套也日渐完善，但由于居住人口不够密集，加上商业物业的不成规模，商业氛围一直不够理想，这个店铺也一直空置着，虽然随着周边的房价水涨船高，这个店铺升值不少，但在租赁市场却难有作为，这种“有价无市”让刘女士背上沉重的心理包袱。
前车之鉴：商铺投资更像是长线投资，特别是投资尚未成熟的区域，规划方案的变更、区域发展的进程以及开发商在开发过程中的各种承诺能否兑现都会给投资带来风险，而且一个区域的完全成熟要经历较长一段时间，在这段时间内投资者还要经受租金回报入不敷出的考验，所以商铺投资者既要看好高回报也要有高风险的心理准备。
投资回报：★★★ 投资风险：☆☆☆

记者手记
作为一个对杭州房价“恐高”的购房需求者，我在心里是对“投资者”怀有某些偏见的，但是经过几天的走访，我发现目前的许多商铺的业主都是投资客，但他们其中有很多并非是以“炒房”为目的的，更多的是以租金为首要利润来源。杭州目前的租赁市场，住宅出租的投资收益率大致在5%的水平，而大部分的商铺却能获得10%左右的年收益，这也许就是那些投资者热衷于此的原因吧。但投资商铺也并非随随便便就能成功的，在采访过程中有许多投资者都提到了“机遇”的重要性，选择合适的投资对象选择恰当的入市时机，这些都要求投资者有更冷静的头脑、更长远的目光、更准确的判断力，还要有一颗时刻准备的心，及时关注各方面的商铺信息，不是说机会总是偏爱有准备的人吗？