商铺投资之金融篇

商铺按揭 以铺养铺

文/中国银行浙江省分行零售业务处 王承

商铺按揭与一般的住房按揭有许多不同的地方，其中最大的区别就是以铺养铺。住房按揭是靠借款人本人或家庭的日常收入还款，而商铺按揭一般是依靠租金收入或经营收入还款。为此，在申请贷款、按期偿还、提前还贷等方面都有一些事项要引起注意。

如何申请商铺按揭贷款

商铺按揭又叫个人商业用房抵押贷款，借款人向银行申请贷款的用途是购买商铺，并以所购买的商铺作抵押。按照人民银行的规定，目前各家银行提供的商铺按揭贷款不超过6成10年。也就是说，如果以按揭的方式购买一套价值100万的商铺，贷款金额最多不超过60万，贷款期限最长不超过10年。
申请商铺按揭贷款，主要应提供四大类的证明文件。一是身份证明文件，包括身份证、户口本、结婚证。二是偿还能力证明文件，主要包括职业收入证明、合法有效的商铺租赁合同（所购买商铺的出租收入）、其他动产或不动产等。如借款人为企业的法定代表人，还须提供公司章程、营业执照、财务报表等。三是用途证明文件，主要有购房合同、首付款收据（首付款金额大还要提供银行进账单）。四是用于抵押的文件，主要有经过房产交易中心备案的购房合同、抵押登记申请表等。
对上述四类证明文件，大部分客户会抱着充分合作的态度尽量提供，但有个别客户隐瞒或拒不提供第二类偿还能力的证明，造成贷款不能通过审核。如某客户提出，我已经把所购买的商铺抵押给了银行，为什么还要提供收入情况，这些是我的个人隐私，不能提供给银行。对于这样的案例，如果客户不改变基本态度，银行只有选择不贷。因为银行不是典当公司，只有在借款人具有充分偿还能力的情况下才会放款。其次，客户提供的信息必须严格保密，这是银行信贷人员的基本要求，借款人不应有过多的顾虑。

以铺养铺需要注意什么

一般情况下，出售商铺的房产公司会有一至两家合作银行，借款人可以选择其中的一家提出申请。如果你是某家银行的VIP客户，也可以向自己的银行提出申请，并有可能得到一系列的优惠，降低以铺养铺的成本。如某中国银行VIP客户购买西湖时代广场，向中国银行浙江省分行提出贷款申请，信贷人员核实其在中行曾有大额外币存款，经过审批发放了利率优惠的商铺按揭贷款。
商铺按揭的利率与住房按揭不同，人民银行仅公布了中长期贷款基准利率，允许各家银行自主浮动利率，原则上不设上限。10月29日调整利率后，5年期基准年利率为6.12 %，各家银行具有上下浮动利率的权限，但一般执行基准利率。借款人申请按揭贷款时，可以对各家银行提供的按揭利率进行比较。当然，贷款利率并不是唯一的比较因素，能否部分提前还款、是否收取提前还款违约金、还款是否便利等都是值得考虑的因素。对于一些贷款时间不长或可能提前还款的借款人来说，上面提到的一些问题应该比利率更重要。
如果购买商铺不是用于自己经营，为了减轻还贷压力，借款人一般应尽快寻找合适的租房客，并签订中长期的租赁合同，实现以铺养铺。由于商业氛围的培养一般需要数年时间，初始阶段的租金一般离心理价位有一定的距离，借款人要事先做好资金安排，以免贷款逾期。此外，在购买无墙体分割的商场时，可能面临一定政策上的障碍，即无法办出分割产权证。在银行商铺按揭过程中，也发生过类似的案例，这一类的商铺在交付使用两年后，还无法做产权证。为此，如果要购买这一类的房产，最好等待政策的明朗化。

加息对购买商铺有何影响

10月29日的加息，是我国央行11年以来第一次上调存款利率，9年以来第一次上调贷款利息。虽然加息的幅度非常小，但预示着我国已经开始进入加息周期，今后进一步上调利率的可能性增大。由于商铺按揭的期限短、利率高，受到加息的影响相对较大，借款人在加息以后要多支付的利息明显多于住房按揭。以贷款60万元为例，住房按揭一般为20年、商铺按揭最长10年。这次加息以后，住房按揭每月多付利息90.18元，而商铺按揭每月要多付108.29元。这样的差距还是在利率微调的情况下产生的，假设出现连续加息，差距将进一步明显。因此，打算以铺养铺的借款人要充分考虑加息的因素，根据个人的偿还能力留有一定的余地，并留意借款合同中对此是如何规定的。