帮你看清赠送的“私家花园”

楼市记者/马媛媛

“买一楼的房子就附赠你一个花园”，这一说法在现在房产买卖中甚为流行，也倍受买房者青睐和关注。开发商将“赠送花园”再作为一个卖点，来吸引购房者的目光，从而促销一层的房屋，使原本可能并不太好卖的底层一楼变得容易出售。”
那么购买这样的房屋，花园是否真的是“白送”？，而这花园又可能会给您带来怎样的困扰和不便呢？让我们本期来着重关注一下。

“私家花园”其实为公共绿地

某城市一楼盘曾慷慨地赠送一楼每个买房者一个单独隔开的花园。而等收房时，大家却发现，原本应有的大片公共绿地被隔成了一块一块，被铁栏围着，成为了一楼住户的“私家花园”，而以前大家能进入休息、游玩的公共绿地基本被分割光，当初开发商所承诺的高绿化率虽然还存在，但实质上却有了很大的变质，绿地面积确实不小，但除了拥有这个“私家花园”的业主，其他人谁都进不去。
众所周知，公共绿地是新建住宅小区不可缺少的部分，对居民生活影响很大。为此，政府通过规划审批手段，强制性要求开发商在修建住宅小区时，要配套建设公共绿地。
《杭州市城市绿化管理条例》（2004年修订）中的第二章，规划管理中的第九条规定，建设工程项目的配套绿地指标应符合下列规定：
（一）新区开发建设的住宅区和零星建设的住宅绿地率不得低于30%，其中居住区级公共绿地人均面积不得低于1.5平方米，小区级不得低于人均1平方米，组团级不得低于人均0.5平方米；
（二）旧城改造建设的住宅区和零星建设的住宅绿地率不得低于25%，其中居住区级公共绿地人均面积不得低于0.75平方米，小区级不得低于人均0.5平方米，组团级不得低于人均0.25平方米；
（三）旧城区干道两侧新建影剧院、饭店、商业楼、大会堂等大型单体公共建筑，绿地率不得低于15%；
（四）一般工厂、仓储设施、港口、码头、集装箱集散地、车站、停车场、大型煤场、专业性市场的绿地率不得低于20%；
（五）化工、印染、造纸、制革等排放有毒有害物质的工厂绿地率不得低于30%，其中厂区与生活区之间应设置一定宽度的绿化隔离带；
（六）学校、疗养院、医院、部队营区、机关团体、公共文化设施、宾馆、饭店、招待所等建筑物的绿地率不得低于35%，商业楼不得低于30%，商住综合楼不得低于20%；
（七）城市主干道绿地率不得低于20%，次干道不得低于15%；
（八）其他建设工程项目的绿地率不得低于25%。
但一些开发商会在遵守以上规定的同时，采用一些偷换概念的方法，侵害业主对于公共绿地的权益。有的小区，在进行规划审批的时候，其绿地面积确实能够达到规定的标准，而得到顺利的批准，同时还能够将“高绿化率”作为一个卖点进行宣传，这时候的绿化率往往被买房者理解为公共绿地的面积。然后，又将“赠送花园”，再作为一个卖点，来促销一层的房屋，允许一层业主独占性使用绿地，但是绿地的土地使用权并不转移。这样，对外或对政府来说，绿地性质并没有改变，但实际上，公共绿地被悄悄地私有化，而越来越少了。并且，楼座之下和四周的土地使用权归购房人共同享有。开发商私下将花园“赠送”给首层购房者，实际侵害了首层以上购房者的利益，如果首层以上的购房者要求对花园的权利时，就会引起法律纠纷。

赠送的花园不能办理产权证

如果说上面的情况让是让获得赠送花园的住户得益，而其他住户利益受损的话，下面所讲的发生在海南海口刘某身上的事，应该就是让以为得益的住户应该注意的问题了。

● 通过合同附加条款获得了赔偿

几年前，准备购买商品房的刘某，经多方打听得知，有一楼盘正在销售，如购买顶层住宅，可赠送屋顶花园。经过刘某的实地考察后，他确认，该公寓的确有购顶层房屋赠送屋顶花园的优惠。和家人商讨后，刘某决定购买其中一套顶层房屋，面积250多平方米，总价款60多万元，付款方式为银行按揭。签约时，刘某还特意要求房产商在合同中确认“赠送花园”事项。按其要求，合同附加了一项条款：“赠送房屋所属花园，所有权归甲方（刘某），花园不收物业管理费。”交房后，刘某花了30万元，对房屋以及屋顶花园精心进行了一番装修，随后入住使用。可是，当他在房产部门办理房屋手续时却得到一个意想不到的消息：该房屋所属花园不可能办理产权证。
刘某对此向法院进行了起诉。法院认为，双方在合同中约定，“赠送房屋所属花园，所有权归甲方”，这一条款明确了房屋所属花园的所有权归刘某，而房产所有权的法定依据是产权证。
而房产所有权与使用权是两个根本不同的概念。刘某作为消费者购买房屋，取得所购房屋（包含所属花园）的产权证，是其当然的目的。合同中虽然表述了“赠送”二字，且未确定该房屋所属花园的价格，但从合同内容来看，这项条款是整个合同的重要部分，并不是刘某买了房屋后，该房产商才附加赠送给刘某的，房屋所属花园与该房屋是不能割裂开来的。不能取得房屋所属花园的产权证，便违背了刘某购买该房屋的真实意思表示。
最终法院判定撤销双方签订的商品房买卖合同；限定该房产商退还刘某的购房款，并赔付利息；赔偿刘某装修损失约24万元。

● 没有附加条款，起诉被法院驳回

刘先生通过上诉，获得了比较有效的法律保护而得到了经济赔偿，相比之下张先生就没有那么幸运了。几年前，张先生通过广告得知某楼盘在展销会期间购买顶层复式楼房赠送天台花园；如成交额达到350万元还送车位一个，张先生觉得物有所值，便立即签订了《楼房认购书》，《认购书》中约定，张先生购买复式楼一栋，房价为353万元，赠送一年管理费、一年期会员卡、车位一个及100平方米的天台花园，两个星期后张先生正式签了《房地产预售契约》，在交了首付款和其他一些相关费用后，张先生便盘算着该如何布置他的“私家花园”。可几个月后的一纸通知，却彻底打破了他的美梦，通知中称开发商只能赠送车位和天台花园的使用权，交涉未果，张先生将开发商告上了法院。
法院最后判定原被告双方签定的《认购书》和《预售合同》都表示了双方当事人的真实意愿，应该受到法律的保护。但开发商在没有经过其他业主的同意下，将属于共同所有的天台花园许诺赠送给某一个业主是违反有关规定和无法实现的，该赠送行为是无效行为，对此双方都有责任，而对于车位，开发商已经同意给原告提供使用权。因此，法院判决驳回原告的起诉。

签订合同时应注加补充协议

对以上赠送花园的行为，有关业内人士指出，开发商要促销，要赠送花园，这是开发商进行的民事法律行为，其他业主无权反对。但是，开发商从事这一民事法律行为的时候，不能违反国家的法律、法规，也不能侵害其他业主的利益。开发商无权这样将公共绿地赠送出去，或者肆意减少公共绿地的面积。将本属于全体业主享有的公共绿地当作私家花园赠送，就违反了绿化条例的规定，侵害了全体业主的权益，是不合法的，应该承担责任，已经形成事实的，应该另行增加公共绿地的面积或者给业主以补偿。
另外，购房之前，购房者要好好看看开发商的广告、楼书等。因为最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定：“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所做的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任”。如果开发商在广告、楼书中明确对绿地进行了说明或者承诺，那么这种承诺就具有了法律约束力。购房人士要保留好这样的广告内容等。
但是最好能够在购房过程中，把有关绿地的问题写在补充协议中。比如损害赔偿方面最好有个约定，否则，即便出现毁坏绿地的违约情况，也会因为没有损害赔偿责任的合同依据，而无法保障购房人士的利益。
购房是一生中的大事，面对各种销售手段，购房者得多看、多想，用您的慧眼，辨别真伪，买一套舒心的房屋，构筑一个温暖幸福的家。