中介服务费亟待提高？

楼市记者/杜建凯

自年初以来，杭州房地产中介行业就没有“安耽”过。先是有包括中原地产、cb信义房产在内的几家知名中介公司因收费过高被有关部门下令调整。之后，先后有cb信义、住商不动产等房产中介向房管局和物价局等有关部门上书要求提高中介服务收费标准。而此后，又由杭州市中介协会出面，向有关部门呼吁，适当提高中介收费标准上限。事关杭州市中介行业的发展以及二手房消费者的利益，引起了不小的震动，业内业外对此也意见不一。

现行标准已经过时？
据了解，杭州市目前现行的房地产中介服务收费标准的基本框架，定于六年前，其间有过几次小调整。如今采用的收费标准采用的是分段累积的方式。
杭州市房地产中介协会副会长邓力表示，目前像北京、上海、广州等大城市的中介服务费上限都在2%-3%之间，杭州在各大城市中是最低的，只有1%左右，这样的标准在几年前杭州房地产中介行业刚刚起步的时候可能是非常合理的，但行业发展到一定的程度，一些旧有的制度很可能会显得非常不合时宜，成为阻碍这个行业发展的桎梏。
“杭州目前中介行业的收费几乎是一刀切，无论大公司还是小公司，无论是品牌中介还是无名中介，她们收费标准几乎完全一样，大公司能做的小公司照样能做，企业之间几乎没有竞争可言，没有竞争就没有发展。”金丰易居的总经理周强龙还作了一个非常形象的比喻，“就像理发行业，理发店有各种档次之分，理一次头发，有的店收3元，有的就收300元。而且每个档次的理发店都会有它自己的消费群体。同样是服务行业，为什么理发就可以有这么大价格差异，而房地产中介就不能有稍微大一点的价差。”
另据CB信义的总经理陈刚介绍，杭州房地产中介行业的利润并不丰厚，而且随着近年来杭州经济的发展，企业诸如门店租金、人员薪资等的各种成本都有上升趋势，中介收费标准如果仍保持相对比较低的水平，就意味着利润下降，这样的话市场交易清淡时中介商可能会走上赚差价的老路。

两种调整呼声
在一致的提价呼声中，基本上分为两种说法。一种说法是，新标准对房产中介企业实行“一刀切”，即规定一个具体的收费标准，所有公司不管大小一律按照这种标准收费，收费一旦超出标准便属违规，将受到查处。
另一种呼声比较高的建议是“分级制”，即对各房产中介企业实行分等级收费，实行优质优价。通过收费标准的调整，让市场淘汰一批规模小的、不规范的中介公司；而让品牌中介公司做大做强，这样整个房产中介市场就会逐步进入良性发展的轨道。比如将中介服务内容分解成若干项目及其收费标准，供求双方按兑现的项目来计费；或是实行政府指导价，即在制定最高收费标准的范围内，中介企业自行制定标准，但要向消费者明示提供相应的服务内容及其质量。
一般大中介公司基本上建议采用前者，但这样势必会造成小中介公司的大量死亡，因为在同等高价格水平上，大中介公司可以以小公司无法达到的高质量服务、高素质人员、高品位门店等优势取胜，小中介公司则会因此而大量倒闭，从而在短时间内造成行业的混乱。
而代表整个行业利益的房地产中介协会则倾向于采用后者，允许存在一定的价格区间，允许小公司以低价求生存。

提高收费上限，各方都将受益
提高中介收费，首先会涉及到消费者的利益，甚至有人认为这无异于榨消费者钱财饱中介公司腰包。对此，中介协会副会长邓力解释道，提高收费上限，并不是一刀切地要求所有中介公司提高中介服务费用，而是允许能提供高质量服务的公司收取相应较高的费用，并不排斥一些中介公司以相对低廉的价格吸引顾客。周强龙也表示：“还是举理发的例子，你可以选择手艺比较好、环境比较优美但价格比较贵的理发店，也可以选择比较贴近普通百姓的低价理发店。”
但是到底有多少消费者愿意承担高昂的中介费用？大面积地提高中介服务费用，会不会提高房屋交易成本，从而导致房价的进一步上涨？
邓力认为，所谓“一分钱一分货”，中介提价后，中介公司势必要提高相应的服务质量，如培养更优秀的置业顾问、营造更优美的交易环境、提供更安全周到的交易程序等，肯定有这样的消费者愿意多付一些费用来享受更好的服务。周强龙认为，提高中介服务费用，顶多在1%左右浮动，相对于高昂的房价而言，中介费用可以说微乎其微，因此根本就没有房屋交易成本上升导致房价上涨的问题。
在谈到提价对行业发展的益处时，联浙房产的总经理郭坚认为，一个行业的健康发展势必需要一定的资金积累，适当提高收费上限，允许采用比较高的收费，这无疑保证了中介公司的利润，有利于中介公司规模的进一步扩大。
另外，如果中介公司要收取相应高的费用，势必要提高服务质量，这样的话有利于整个行业形象的提升，树立品牌效应。此前，之所以中介公司的服务质量得不到长足的进步，就是因为考虑成本问题，没有相应的利润来支撑。
从小中介公司的利益讲，长时间来，小中介公司与大中介公司相比，本来在服务质量上就没有优势，如果在价格上也没有相应的优势的话，小中介公司很难成长起来。

提价之路举步维艰
尽管有多家中介公司上书，要求提价，而中介协会的申请交到有关部门也已经有几个月的时间，但至今杳无音信。据了解，物价局对此的回复是，“有待进一步研究”。
一位不愿透露姓名的业界人士表示，这次提价很有可能石沉大海，尽管中介公司的呼声很高，但大多数并不抱太大希望。至于其中的原因，多数中介公司认为是因为中介行业还没有形成一定的规模，影响力过小，还缺乏与政府部门对话的资本。
但也有人抱比较乐观的态度，认为对一个成熟的房地产市场而言，存量房的交易势必要超过增量房的交易，届时，中介行业将有更大的话语权。

相关链接：

由国家计划委员会、建设部颁发的《关于房地产中介服务收费的通知》：
　　一、凡依法设立并具备房地产中介资格的房地产咨询、房地产价格评估、房地产经纪等中介服务机构，为企事业单位、社会团体和其它社会组织、公民及外国当事人提供有关房地产开发投资、经营管理、消费等方面的中介服务，可向委托人收取合理的费用。
　　二、房地产中介服务收费是房地产交易市场重要的经营性服务收费。中介服务机构应当本着合理、公开、诚实信用的原则，接受自愿委托，双方签订合同，依据本通知规定的收费办法和收费标准，由中介服务机构与委托方协商确定中介服务费。
　　三、房地产中介服务收费实行明码标价制度。中介服务机构应当在其经营场所或交缴费用的地点的醒目位置公布其收费项目、服务内容、计费方法、收费标准等事项。
　　房地产中介服务机构在接受当事人委托时应当主动向当事人介绍有关中介服务的价格及服务内容等情况。
　　四、房地产中介服务机构可应委托人要求，提供有关房地产政策、法规、技术等咨询服务，收取房地产咨询费。
　　房地产咨询收费按服务形式，分为口头咨询费和书面咨询费两种。
　　口头咨询费，按照咨询服务所需时间结合咨询人员专业技术等级由双方协商议定收费标准。
　　书面咨询费，按照咨询报告的技术难度、工作繁简结合标的额大小计收。普通咨询报告，每份收费300－1000元；技术难度大，情况复杂、耗用人员和时间较多的咨询报告，可适当提高收费标准，收费标准一般不超过咨询标的额的0.5％。
　　以上收费标准，属指导性参考价格。实际成交收费标准，由委托方与中介机构协商议定。
　　五、房地产价格评估收费，由具备房地产估价资格并经房地产行政主管部门、物价主管部门确认的机构按规定的收费标准计收。
　　以房产为主的房地产价格评估费，区别不同情况，按照房地产的价格总额采取差额定率分档累进计收。具体收费标准见附表。
　　土地价格评估的收费标准，按国家计委、国家土地局《关于土地价格评估收费的通知》的有关规定执行。
　　六、房地产经纪收费是房地产专业经纪人接受委托，进行居间代理所收取的佣金。房地产经纪费根据代理项目的不同实行不同的收费标准。
　　房屋租赁代理收费，无论成交的租赁期限长短，均按半月至一月成交租金额标准，由双方协商议定一次性计收。
　　房屋买卖代理收费，按成交价格总额的0.5%－2.5％计收。
　　实行独家代理的，收费标准由委托方与房地产中介机构协商，可适当提高，但最高不超过成交价格的3％。
　　土地使用权转让代理收费办法和标准另行规定。
　　房地产经纪费由房地产经纪机构向委托人收取。
　　七、上述规定的房地产价格评估、房地产经纪收费为最高限标准。各省、自治区、直辖市物价、房地产行政主管部门可依据本通知制定当地具体执行的收费标准，报国家计委、建设部备案。对经济特区的收费标准可适当规定高一些，但最高不得超过上述收费标准的30％。
　　八、各地区、各部门和房地产中介服务机构应严格执行物价部门规定的收费原则和收费标准，切实提供质价相称的服务。
　　凡中介服务机构资格应经确认，而未经确认、自立名目乱收费、擅自提高收费标准或越权制定、调整收费标准的，属于价格违法行为，由物价检查机构按有关法规予以处罚。
九、本通知下达以前有关规定凡与本通知相抵触的，一律以本通知为准。

杭州市物价局公布的房地产中介服务分段累计收费标准：

房屋总价 中介费（乘上房屋总价）
0－20万（含20万） 1％
20万－50万（含50万） 0.8％
50万－80万（含80万） 0.5％
80万－100万（含100万） 0.3％
100万以上 0.1％

各中介公司可根据具体情况上下浮动10％。