楼市专题
杭州商铺
憧憬与理性
商业，实在是一个很活跃的因素，它激发了多少人的想象、激情与创造力。这是我们决定做商业地产专题的一个感性动机。
当然，做这个专题的大部分理由是理性的。
我们明白，随着城市的延伸，产业的聚集，居住的扩散，新区的出现，这其中蕴藏的商机必然暗潮涌动。
我们也认为，杭州这样一座充满活力的以休闲之都为口号城市，理应在商业上大展拳脚。
我们看到了，杭州市特地为此在今年上半年出台了一个旨在对城市商业发展布局起指导作用的商业网点发展导向性规划。规划的出台并非偶然，它暗示了无限的商机正在蓬勃地酝酿，杭州将进入一个新的商业发展阶段。
我们也看到了，遍布城市四周的近郊板块上，一个个规模庞大的商业项目正在悄然开启。虽然现在，它们还没有发出耀眼的光芒，但我们有理由相信，这新一轮的商业地产开发浪潮将使杭州这座城市形成多个商业中心，引领杭州进入多商圈时代。
这一切的一切，让我们对商铺投资怀抱憧憬。
但我们也必须保持理性。商铺投资，蕴藏着风险。
市场的风险。多少开发经营失败的商业地产就在眼前，多少投资者、经营者的期待付诸东流。政策的风险。加息了，商铺还值得投资吗？如何挑选好商铺，才能最大限度的减低政策风险？
杭州的一位资深人士评价，杭州的商业地产风雨十年，走的是一条很不顺畅的路。特别是对大型商业来说，几经沉浮，教训惨痛。分割出售、售后返租……各种商铺投资模式让投资者眼花缭乱，但我们一直在期待成功。呼唤英雄出现，这是我们做这次专题的另一个重要原因。
有人说商业在于创造。应该说杭州新一轮商业项目的开发者已经有了比较强烈的创造意识和开阔的眼界。大家太需要吸取前车之鉴，借鉴国内外成功的开发经验，为杭州造就繁荣的商业地产，实现政府、开发者、投资者、经营者的多方共赢。
杭州商业地产，我们拭目以待。
杭州商铺 十年曲折之路
文/杭州资生顾问总经理 黄连友
杭州房地产“住宅一枝独秀”现象非常明显，相比较，写字楼市场和商业物业市场都没有得到良好的发展，尤其是商业物业，十年中，经历的是一条很不顺畅的路。
也许是“历史”的原因，杭州的商业物业一开始就没有被重视。在房地产业兴起之初，也就是1993年前后，当时被称为房地产项目的，多数在杭州的外围一带，如城东的九堡，城西南的之江旅游度假区以及钱江一桥南岸和杭富公路沿线，即使是城西的蒋村一带，也要稍微迟一点，在这样的地段开发，商铺自然不是当时的开发重点，所以，单从“开发史”来讲，商铺的开发要明显迟于住宅的开发，而杭州住宅之所以能“一枝独秀”，在很多方面就是因为当时的大量推广、宣传，使大家有先入为主的印象。
最初的商业物业开发，事实上也是赖住宅小区的开发而存。如城西蒋村，当时的名称就叫蒋村商住区，不过虽然叫“商住”，但事实是以开发住宅区为主，商业只是沿街的“配套”而已。并且，开发商大力推广、宣传的都是住宅，商铺几乎没有提及。但反过来，这样的现象实际产生的效益却是城西许多开发商共同承认的——住宅没赚钱，赚钱的是商铺和车库。也因为如此，随着商业物业能带来巨大经济效益被越来越认识后，开始出现了商业物业开发的注重，较早的如标力大厦（现为银泰百货）、华浙广场裙房（现为华贸鞋城），都以大型高档百货商场定位，然后，结果并不理想，最后的结局都是与原来的宣传口径有很大的距离。
从沿街商铺到大型百货商场，这是杭州商业物业开发的第一阶段，因为大型百货商店的不成功，所以，杭州接下来的商业物业的开发就是集中在延安南路一带的所谓店中店模式，以清波商厦、涌金广场为代表，应该说曾经提出来的理念比较先进，但最终的结果也不理想，反而作为杭州商业物业开发的反面教材而被不断提及。其原因一是因为国外的模式并不适用杭州；二是名品、名牌的定位在经营、招商方面也有一定难度；三是没有在经营管理方面有明确的思路。
杭州商业物业的第三阶段是第二阶段的改良，以西湖时代广场、元华广场为代表，在店中店模式之上，增加了专业（品牌）经营管理公司的引入和投资回报政策，这样的做法对商业物业的销售起到了一定的作用，但一些问题同样存在，至少没有特别成功的例子。
总之在2000年以前，杭州的商业物业开发无论在形象上、销售上都没有大的起色，这与杭州大部分的开发商重住轻商有关，由此导致营销推广的不足。可以这么说，在住宅的营销推广方面，我们可以找出许多经典案例，但是对商业物业，没有让我们值得回味、值得记一笔的东西。而问题更严重的是，因为没有良好的“开头”，所以，一直影响到现在，杭州的商业物业都没有走向灿烂、光明。
这几年杭州商业物业开发应该说有了明显的进步。首先是主题街、特色街的兴起，开发商不是简单的建商铺，而是考虑开发什么样的商铺，通过市场细分，主动研究商业业态定位，研究商业经营和管理模式，特别是自己的特色，在销售方面也采取主动招商的方式。其次是对商业物业开发本身在认识上作了调整，一些开发商认为商业物业不能全部一售完之，而应该以“三三制”的原则，即三分之一销售，三分之一出售后回租，三分之一自己保留作为“资金池”，这就是认识上的进步。所以从这方面讲，杭州商业物业的开发将出现新的局面。
不过从总体讲，杭州商业物业的开发，前景并不乐观，这主要原因是开发商对商业物业的期望值过高。商铺有价，并且价值比住宅大，这在理论上如此，但商业本身的特性是需要有一个过程，需要经营者的与众不同，商铺自己不会赚钱，而目前商铺价格的一路高攀，导致经营成本过高，这是一个很严重的问题。目前商业物业的单位面积过大（基本上已经没有单层的沿街商铺），单价、总价过高（动辄二三百万一套），已经不可逆转，所以，即使有好思路和加大推广力度，单纯以物业本身吸引投资客不太现实，销售要做到非常顺畅也就不太可能。目前杭州市中心有许多房地产项目都非常注重商铺价值的发挥，看来应该有滞销的心理准备。可以这么说，新开发的商铺，从本身的价值讲，是物有所值，但是不是在短期内发挥其价值，并不一定，杭州商业物业今后几年能否走向光明，我们拭目以待。
杭州商业 向四周走
随着杭州城市的不断扩大，大批新建楼盘和住宅小区向周边发展，仅以武林广场为中心的购物格局，将无法满足城市发展和居民居住地域扩大的变化。环顾四周，一些商业项目纷纷启动：西城广场将于年底开业，几年后银泰将落户三墩，位于钱江南岸的滨江不久之后也将出现一条商业步行街，同时下沙的三个商业项目：华元·16街区、福雷德广场、邻里中心都已动工。这些商业项目有大有小，规模不同，但都是城市发展的需要。
杭州的商贸购物网点布局向周边延伸，开始向都市化迈进。杭州市贸易局网点建设处王永清处长说：“随着城市化的发展，出现了一些新的区域，经过几年的市场培育，这些新区将成为相对成熟的商圈。但是商业也要按照市场经济规律、商圈的规律来经营，不能盲目建设。商业规划对房地产来说也很重要，开发住宅时同时要考虑留多少比率的商业，开发哪些商业业态。”
于是，今年上半年出台了《杭州市区商业网点2003-2010年发展导向性规划纲要》，是了解杭州商业规划最行之有效的指导方案。它构筑了杭州市级商业中心、副中心以及区域商业中心、副中心等不同层次和商业业态的定位，服务功能及商业布局，提出了建1个市级商业中心和3个市级商业副中心，4个区域商业中心和12个区域商业副中心的设想。其中以延安路为轴，贯穿湖滨、武林和吴山三个商业圈，东至中山路，西至湖滨路、环城路，南至吴山广场，北至西湖文化广场的区域规划为杭州至2010年间唯一的市级商业中心；而三个市级商业副中心分别位于杭州的三大副城——萧山、余杭、下沙。除了市级商业中心和副中心外，杭州市还将构建4个区域商业中心和12个区域商业副中心，基本以购物为主，休闲为辅，成为市中心以外城区居民的购物休闲好去处。
王永清说，商业网点的规划肯定会促进商业地产的繁荣。商业的繁荣会带来相关经济产业的繁荣。对于商铺、商业投资者来说，商业网点的规划起到一个导向作用。而这些正在发展的区域，也意味着更多的投资机会。
有位精明的投资者说得好，如果说市级商业中心和副中心是一匹看得见的“白马”，那么区域商业中心和副中心则是具有投资潜力的“黑马”。在本篇中，我们将对区域商业中心和区域商业副中心的相关规划情况作介绍，供读者参考。
杭州进入多商圈时代
——《杭州市区商业网点2003-2010年发展导向性规划纲要》 概况及各区市场现状
提起杭州的商圈，真正成熟的只有武林商圈，这是十多年城市发展、商业进步的见证。但是，随着杭州城市规模的不断扩大，城市格局的演变，杭州走向多商圈时代是必然的趋势。
今年上半年出台的《杭州市区商业网点2003-2010年发展导向性规划纲要》，首次确定了杭州四大区域商业中心和十二大区域商业副中心。
● 四大区域商业中心
1.庆春东路区域商业中心
庆春东路区域商业中心位于庆春东路以北，秋涛北路以东，新塘路以西，凤起东路以南约3平方公里区域，将形成以购物为主、休闲为辅，与钱江新城品位相匹配的区域商业中心。
市场分析：目前该区域内的商铺建设正处于大力发展阶段，有一定的供应量，售价还不算太高，如南肖埠太平门直街一带的商铺单价约1.7万元/平方米，今后将有较大的供应。
2.拱宸桥区域商业中心
拱宸桥区域商业中心西跨运河至小河路，东至上塘路，南至登云路，北至定海路，是拱墅区行政中心所在地，规划以购物为主、休闲为辅的区域商业中心。
市场分析：目前区域内商铺供求大体持平，售价不高，适宜先期投资。金都·清宸公寓商铺一楼售价约为1.2万元/平方米，二楼售价约为8000元/平方米。
3.翠苑区域商业中心
翠苑区域商业中心处于文一路与文三路之间，东至教工路，西至古翠路，以购物餐饮为主的区域商业中心。翠苑区域交通便利，居住者集中，消费需求大，本身的商业经营基础和商业氛围都比较好。
市场分析：该区块一有铺面就会形成热销场面。华海园的商铺售价约在2.3万元/平方米以上，文三路上的商铺售价一般在3万元/平方米以上，附近文华路金成嘉南公寓1~2层联售的商铺售价在1万元/平方米以上，嘉绿南苑商铺售价约在1.5万元/平方米以上。
4.滨江区域商业中心
滨江区域商业中心主要集中在沿钱塘江南岸的滨江大道中段，从高起点出发，形成目标消费层次以高中档为主，集购物、餐饮、休闲、娱乐于一体的区域商业中心。
市场分析：钱江南岸近两年开发的楼盘如雨后春笋，而且品质较高。住宅的大量开发，聚集大量的人气，孕育着商机。相比较于成熟区域，滨江的升值空间更大，商业前景灿烂。
● 十二大区域商业副中心
1.城站广场
城站广场是杭州的交通枢纽和信息交汇中心，高档商务楼、写字楼、酒店多，商铺经营繁荣。城南商业发展的逐步成熟、利群大厦的建成，使得城站广场成为城南消费附属中心的速度加快，区域内商铺经营将趋向高档化和综合化，蕴含的商业价值比较大。
市场分析：该区块目前商铺量不太多，江城路商铺售价约为2.45万元/平方米左右，中闽大厦一楼商铺的售价在3万元/平方米以上，不过面积偏大，总价要千万元以上。西湖大道商铺售价约在3.5万元/平方米左右。
2.之江大道南段新居区
之江大道区域的房地产市场开发较早，楼盘的品质、档次较高。现在，南段新居区的生活氛围及商业发展已经稍有起色。不过，整体看起来还有些冷清，商铺经营一般，以服务于本区域内居民的日常生活消费为主，有餐饮店、茶吧、便利店、洗衣店等，满足人们购物、休闲的需要。
市场分析：新居区完全发展起来后，这里的商业氛围会有较大的改善。住宅区的商铺有一定的供应量，售价约在1.2万元/平方米左右，一些楼盘如绿城·春江花月的商铺售价待定。
3.德胜东路地区
杭州东西向快速通道的建设，对德胜东路的整体形象包括商铺的促进是比较大的。交通条件改善后，道路两旁的住宅建设必然会有所发展，住宅的建设又会带动商业配套以及生活服务设施的跟进，与现在杂乱、拥挤的情况相比，以后德胜东路的环境会更好。德胜东路乐购超市附近是目前整条路最繁华的地段，餐饮店、品牌专卖店、服装店以及与居民生活有关的服务性行业店铺都经营得比较好。
市场分析：这里商铺的价格约在2.5万元/平方米以上。交通条件改善后，道路两旁的住宅建设必然会有所发展，住宅的建设又会带动商业配套以及生活服务设施的跟进，商铺经营会越来越繁荣，售价会更高。
4.半山地区
半山地区拥有杭钢以及田园·河畔居等居住区，经过多年的发展，目前商业基础较好。从商铺经营来看，内容丰富，餐饮店、超市、服装店、手机店等应有尽有，只是规模大多不大，可以满足本区域和附近居民日常生活及购物的需要。附近的北景园大型住宅区发展起来后，有可能给半山地区带来更多的消费客源。
5.卖鱼桥地区
随着城北房地产业的发展，卖鱼桥地区愈发热闹起来，也成了市民心目中的好地段。景福百货、信义坊商业步行街等增添了卖鱼桥的商业活力，带动了周围小型商业店铺的发展。由于地段好、商业基础较完善、交通便利，这里商铺有较大的升值潜力。
市场分析：该区域内，湖墅嘉园的商铺1~2层联售价格为1.2万元/平方米以上，湖墅南路商铺售价约为3.1万元/平方米，信义坊附近的迪尚商务中心商铺售价未定。
6.黄龙地区
黄龙区域是杭州众多高档写字楼所在地，消费群体的购买力较强，商业气氛非常浓郁，整个区域的生活及商业配套设施较为完善。适应本区域及附近白领人士、居民的消费需要，高档中西餐饮店、健身休闲中心、办公用品店以及超市、服装店、洗衣店等都是商铺经营的选择方向，而且客源旺盛。
市场分析：该区块黄龙恒励大厦的商铺售价在2.8万元/平方米，中田大厦的商铺售价在2.58万元/平方米以上，不过以大面积为多，绿城·丁香公寓的商铺售价未定。
7.西城广场
西城广场着力于大型购物中心的建设，有大型卖场、品牌餐饮店、电器行业等商业业态的经营，形成城西新商圈的势头初见端倪。西城广场的商业效应，将会促动周边一些小型商业业态的发展，以期在大商业中心的周围形成一个繁荣的商圈区。
8.钱江新城区
钱江新城是杭州市委、市政府“沿江开发、跨江发展”战略的重要举措之一，2004年是钱江新城进入新的发展阶段的标志之年，与此同时，钱江新城的商业发展进程也在加快。该区块以后将是高级写字楼、酒店、宾馆业发达的地区，商铺也会随着区域发展的成熟而兴旺。
9.下沙高教园区
下沙是杭州城市发展的重点规划区域，享有政策及配套资源等多方面的优势。源源不断的校园消费群体和办公人员拥有巨大的消费需求，是园区商铺发展的客源基础。园区环境的不断成熟，也使得这里商铺的发展潜力非常大，可以做餐饮店、酒吧、咖啡吧、文化用品店以及电脑信息产品等行业的商业经营。高教园区的商铺售价在9000~11000元/平方米之间。
10.滨江高教园区
滨江高教园区是众多高等学府的聚集地，周边高新企业、高档住宅区云集。无论是校园师生群、企业工作人员，还是区域内居民，都给园区增添了商业活力，开拓了商铺市场，有着大量的消费空间。餐饮小店、特色连锁店、专卖店、咖啡吧、茶吧以及一些休闲娱乐场所如KTV、网吧等都是较好的商铺经营方向。目前园区内商铺售价在8500～10000元/平方米左右。
11.小和山高教园区
小和山高教园区以其人文和自然环境独特的别墅市场瞩目于杭州房地产市场。这里交通便利，环境优越。以服务于本地居民为主，这里的商业配套及服务设施有着一定的市场需求。商铺均价约在8000元/平方米左右，博雅·水木清华的商铺售价均价为8080元/平方米。
12.三墩地区
浙大紫金港校区在三墩落户，对三墩的房地产及商业市场的促动力量是巨大的。名校效应加上本身旧城改造的实施，使三墩成为住宅及商铺投资的热点区域。以后，校区消费人群、本地居民以及新住宅业主的加入，给三墩的商业发展带来了庞大的消费市场。
区域商业中心托起商业潜力板块
文/李婧
在杭州房产市场竞争激烈的今天，楼盘配套完善程度、生活环境也是评价楼盘品质的一个重要指标；但是随着城市规模的加速扩大，原有的城市配套设施远远落后于房地产实际开发进度，受交通条件限制和市政配套、商业基础配套条件不足制约，降低了郊区住宅作为第一住所的可能性。因此，尽管市区房价高企，很多杭州市民把眼光投向了郊区，但配套却成了他们心头之痛。仅从商业配套来说，在商业网点规划出台以后以及众多商业项目的启动，现在这些区域情况如何？
●城西区域
相比较于城西热火朝天的住宅市场，这里的商业发展相对冷清了一些。作为2002年西湖区六大实事工程之一，西城广场的出现在很大程度上弥补了城西大型商业设施缺少的状况。西城广场是两年前第一个喊出要打造城西区域商业中心口号的广场，在结合城西的商业现状和对城西消费者的需求调查之后，它的商业定位是“杭州西区地标性一站式休闲购物中心”，即集购物、美食、娱乐、休闲、健身、观光于一体的全景化商业中心。
作为城西的“商业核心”，西城广场营造的是以“休闲、时尚”为核心的商业空间。在西城广场的施工现场，已经可以看出一些未来的商业格局。这是一个集中了购物、休闲、娱乐、餐饮、大卖场的广场。与目前杭州的一些购物中心不一样的是，西城广场在娱乐餐饮方面的经营面积与购物方面的经营面积几乎持平。西城广场地下一层是14000平方米的物美大卖场和近400个车位的大型停车场；底层和一楼是生活名店街，汇集了一两百家流行服饰、休闲运动服饰、儿童用品、家居生活品等品牌店；二、三楼则以休闲美食为主，集合了近20家风味不一的主题美食餐厅，包括中式餐厅、西餐厅、各式风味美食、咖啡馆、休闲饮品等等；三楼同时还有一个面积3500平方米的神采飞扬游乐公园，包括了四大主题娱乐空间：淘气乐园、极限天地、网络赛点、狂欢世界，分别适合不同年龄、不同兴趣的人；四楼则是一个面积5500多平方米的电影大都会，由目前在国内最负盛名的UME系列影城入主，设有八个极具现代风格的主题电影厅，共可容纳近千坐席，并有休闲空间和电影周边产品服务。除此以外，西城广场还拥有近2万平方米的全开放景观绿地广场，是杭城目前惟一与休闲绿化广场如此紧密相连的大型商业设施，广场景观与主体建筑相互交融，商业活动与休闲生活完美结合，这也是西城广场与传统商业最大的区别之处。
据西城广场的开发商杭州新西元置业有限公司董事长杨涛介绍，西城广场地下一楼的物美超市和肯德基、必胜客将于月底开张，而服饰、餐饮等主体部分预计在12月底试营业。
“任何一个区域都需要自己的核心，对于城西区域的商业，西城广场将起到一个龙头作用。当然，西城广场的辐射影响力将绝不会仅仅局限于城西，留下、闲林、三墩的潜在客户群都是我们所关注的。”
对于西城广场的未来，杨涛董事长充满信心。因为西城广场商业核心不仅仅体现在地理位置上，更在于通过景观规划、建筑设计、商业经营与社会活动，使它成为城西人休闲、活动、消费的中心，成为城西人心目中的“核心”。
市场分析：作为杭州的高尚居住区，城西入住人口的综合素质和消费能力也是首屈一指的，因而城西商铺的投资价值相当高。文二路西段的南都·德加、林语别墅、桂花城等新近开发的高品质楼盘，物业档次高、升值空间大。在城西商圈的商铺只要定位准确，那么其商铺的价值也将达到最大化，投资回报率也较高。
楼盘商铺：
世纪新城·商业走廊：总建筑面积1.5万多平方米，铺铺临街，为独立临街商铺形式，这样的商铺最符合市场需求，无论投资还是自营，可进可退，非常灵活。所有街铺全部单层规划，5米以上层高，面积从70到300平方米不等，价格每平方米2.6万~2.7万元。
西溪锋尚：文三西路与紫金港河交汇处，总建筑面积8000平方米左右，为项目的配套会所和商业街；商铺所属层为独立1-2层，临文三西路，户型面积300㎡左右；目前周边租金水平约在2.5-3元/㎡·天；适宜投资项目为餐饮、百货精品店等；预计交付期在2006年中。
●三墩地区
三墩镇是杭城西北部的中心城镇，距市中心10公里。集镇规划占地10.86平方公里，人口11万。目前已经形成了一些基础的商业设施，从购物、吃饭，到娱乐休闲，各种商店和场所基本齐全。现有的购物场所已有金利百货商场、华联超市、联华万家福超市、解百超市、三墩小商品市场等。对于未来的商业规划，2002年审批通过的《杭州三墩地区控制性详细规划》里有较多的设想。未来的三墩将设南北两个公共社区中心，城区南部中心位于中心居住片区，另一个公共中心位于镇北居住片区。同时，三墩还将建设五里塘河风情街、文化中心。厚仁路一带将设置一系列公共文化设施、购物中心等。古墩路沿线也将分布商业中心。
目前已经在北京、上海、杭州、宁波、海南等省市进行多项投资的中国银泰投资有限公司，此次投资在祥符镇丰潭路与萍水路交叉处建造一座规模比武林广场银泰百货大两倍的购物中心，原因是充分看好杭州的城市发展前景和杭州市民百姓的消费潜力。该购物中心地址附近现已开建263亩规模的大型公交总站，但目前尚无大卖场。“杭州银泰购物中心”建成后，将是一座集百货、健身、娱乐、餐饮、休闲等于一体、社区型的、真正意义上的购物中心，也将是杭州最大的购物中心。该购物中心占地面积65亩，建筑面积10万平方米，总投资额5亿元。目前已经在做方案，预计可在2006底建成，2007年开业。银泰购物广场之旁，欧尚超市也将进入，它同样占地10万平方米。这20万平方米的大商业设施几年内将在城西发挥作用。两者的进入正与新的商业规划吻合，在区域商业副中心的设计中，三墩地区列入其中。它同时也与城市规划相适应，三墩将建成大型的居住区；浙大也已迁入其中。众多人口确实需要一个能满足众多需求的商业中心。
市场分析：银泰与欧尚在这里投下重注，有着多重好处。与规划相合，顿时有了天时，投资可起到事半功倍的效果。而规划又只在三墩确定一个商业中心，虽然没有明确地点，但两者的投资事实上已经将商业中心的地点予以明确了。这又为后来的竞争者设下了较高的门槛。差异性较大的商业靠近这一区域可以借到配套、规划的好处。而多种商业的会合，又能最大限度地聚拢人气。相互接受对方的辐射。三墩区域商铺的投资升值空间也将很是可观的。目前商铺发展处于起步阶段，有一定供应量，售价在8000～10000元/平方米之间，亲亲家园、天阳棕榈湾的商铺均值得期待。
楼盘商铺
亲亲家园：这个建筑面积约70万平方米的小区，最先开发的B区商业建筑面积将达1万余平方米。亲亲家园商业步行街横贯亲亲家园东西全境，总长约1.5公里。商业街计划引进银行、通信、建筑材料、24小时便利店等系列商业形态。
● 下沙区域
杭州经济技术开发区是国务院1993年4月批准的国家级开发区，规划面积104.7平方公里。从目前看来，下沙作为新城区，商业基础并未发展成熟，居住氛围不浓。不过，下沙高教园区的建成和越来越多集中于下沙城里的公司职员，为下沙带来了前所未有的商业发展机会。目前在该区域内的商业物业也是炙手可热，下沙现有的大型商业项目主要有三个：华元·十六街区、邻里中心和福雷德广场。十六街区和邻里中心位于下沙管委会附近，福雷德广场则在大学城内。邻里中心位于开发区中心的4号路与2号路之间，它的启动，将会产生几万平方米的营业面积，包括物美超市这样的餐饮、购物、娱乐一体化的休闲中心，极大地推动这个区域的商业发展，并形成较大的辐射力。同时，带有1800平方米商铺的华元·十六街区也已动工建设，另外，福雷德广场的启动也会带动这一区域商业的升温。这三个项目均为综合性的休闲购物娱乐中心，充分考虑了学生和白领阶层的消费需求，并且三个项目的商业定位将以贴近居民生活需要为目标，不会经营过于高档的商品，但也要保证一定的档次和品位，基本是一些中档的业态。
市场分析：下沙正逐步成长为杭州未来居住区域和城市副中心，在未来3－4年内，大学城也将成为另一个区域性的商业中心。下沙目前供应的商铺主要分高教园区和开发区两块。高教园区的商铺售价在9000元－11000元/平方米之间，如大都文苑风情的商铺售价约为1万元/平方米；杭州经济技术开发区的商铺售价在7800元－9500元/平方米之间。这样的价格与市区平均2万元/平方米的价位相比有不小差距。杭州福雷德广场、十六街区虽然远离杭州商业核心区域，但它自身所拥有的环境使其前景看好，目前的均价都在20000元/平方米，而其升值潜力更为人们所看好。
楼盘商铺
下沙·文汇苑：该楼盘的底楼商铺总量为6000多平方米，到去年基本上已全数售完。小区开发适合做超市的商铺面积2000多平方米，目前开发商手里自留1000多平方米。
大北·四季风景：楼盘总建筑面积13.5万平方米，商铺总建筑面积1.15万平方米，一期商铺面积约8200平方米，现已售出4200平方米，2003年中捆绑销售单价约为8000元/平方米。目前准备销售的商铺约4000平方米，价格未定，预计沿马路的商铺单价在15000元－16000元/平方米之间。
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滨江区域
说起滨江的规划，很多人会以“超前”两字来形容。反映在商业方面，就是滨江区在多数楼盘介入开发之前，便已有了较为完善的商业规划理念。滨江的概念性规划里，对于商业的规划集中反映在三条以商业、商务为主的城市服务功能轴上。现今的滨江由原来的滨江区和高新开发区合并组成。商业设置上也分成了两块。北面的滨江核心区目前最令人注目的商业规划便是沿江4.2公里的闻涛路及路北的区域规划中的商业步行街，目前该项目已由中冠印染（香港）有限公司投资，投资额为1亿元。步行街边上往西将聚集锦绣江南、香溢·白金海岸、同人·春江时代、旅游·水印城等众多沿江楼盘。
滨江的另一重要配套项目——公建中心位于火炬大道、信诚路、北环路与中心大道的北面，该区域是钱江南岸开发最早、开发量最大的一个住宅区域，江滨花园、彩虹城、国信嘉园、太阳国际公寓、银色港湾等楼盘均位于附近。公建中心的区域中心是1.8万平方米的生态绿地，商业步行街区环绕于绿地，将容纳百货、超市、专卖店等大型商业设施。除此以外，麦德龙超市在杭州的第二家店面，也已择址滨江区域。
市场分析：由于住宅开发力度较大，区域内沿街的楼盘或社区商铺有一定的供应量，如通策·钱江时代、时代·长岛之春等。也有只租不售的情况，如彩虹城的商铺。区域中心街道商铺的售价最低约为8000元/平方米，售价高的达到1.8万元/平方米甚至2万元/平方米，从售价可见这里商铺的热销程度。
楼盘商铺
旅游·水印城：位于钱江四桥与三桥之间，为今年新推楼盘，总建筑面积约28万平方米。楼盘的商铺面积约为1645.7平方米，分别分布于楼盘的南侧、西侧及北侧。南面商铺规划为大框架结构，可引进大型超市满足园区住户的日常生活所需；西侧为小型休闲商铺；北侧为观江休闲娱乐商铺，商铺前面建有一条高档休闲特色街。贺田·尚城：楼盘位于钱江南岸一桥西面，小区配套设施是该楼盘的一个重要卖点。楼盘商铺总配置面积约2.5万平方米，其中有一规划为超市用途的2200平方米商铺。销售方式目前尚未决定。
彩虹城：位于钱江四桥与一桥之间最大的楼盘。其商业设施配置相当可观。一期商业街及综合楼东翼，计有7000平方米左右的商铺。其中用于配套餐饮与大型超市的商铺位于综合楼东翼，规划中的超市面积约为3000平方米。其余小商铺都为60平方米左右，销售方目前的想法是只租不卖。除一期以外，楼盘二期、三期还有10000平方米左右的商铺。
● 钱江新城区域
占地15平方公里的钱江新城将成为大杭州的新心脏，是未来杭州政治、经济、文化、科技交流的中心区。它在布局上分成三大区块：清江路、庆春路之间的区域为新城的核心地区；庆春路、之江路之间的区域规划为居住园区；之江路以东区域，规划建设杭州市生态公园。钱江新城的商业主要集中在新城的核心区块内，整个区块以中间生态(中心生态公园)、行政(杭州市政府)、文化(杭州大剧院)为轴线，分为东西两翼。目前，西翼土地已基本上出让完毕，将建设100米以上超高层写字楼30多幢；东翼500亩商业用地也将在今后几年内陆续向市场供应。建成后的核心区块将容纳18万人办公。核心区块内还将建设6-7个四星级以上宾馆，目前已确定的就有3个超五星级宾馆和一个四星级宾馆。
虽然目前钱江新城的开发才刚刚起步，周围大配套全面完成尚需时日，但作为杭州由“西湖时代”迈向“钱江时代”的标志性工程，钱江新城的整体性、规模化的商业规划，将会带动和促进钱塘江北岸乃至整个杭州未来的商业发展。从功能定位来看，未来的钱江新城是集行政、商贸、金融、文化、科技、旅游休闲等功能于一体的杭州新城市中心和中央商务区，杭州的“徐家汇”也极有可能出现在这里。
市场分析：由于正处于开发阶段，很多商铺的售价未定，有相当的供应量，看中此区域的投资经营者可以密切关注其发展。
杭州近郊商业蠢蠢欲动
《楼市》记者/沈珏
住宅、写字楼、商业地产，三个房地产业的主要产品形式，后者——商业地产一直被认为是最具价值能量和活力的产业。但在杭州，住宅商品如此充满爆发力的城市，商业地产不但没有耀眼之星的突现，还一度集体陷入困境，这在业内看来，确实是一个怪象。
的确，在很多人眼里，杭州的商业地产充满了成功的机遇。这种机遇主要是来自日渐成熟的城市大环境。杭州是浙江的首府，处在民营经济最发达的地区之中，也是长三角经济一体化的重镇。经济学家预测，接下去几年，外资将逐渐向以杭州为中心的长三角南翼地区集中，到2010年，浙江省的人均GDP将达到5000美元，2020年达到8000美元。这虽然是一种预测，但至少说明了浙江、杭州的巨大发展潜力和消费能量。
在经济相对活跃、人们的消费观念比较开放，甚至是打出“休闲之都”口号的城市中，杭州的商业地产没有失败的理由。
近郊商业中心 冉冉升起
杭州城市飞速发展的几年，一个显著的特征是“向周边走”。居住、产业、教育等齐头并进，向四周扩散。由此带来的是，城市商业也必然面对一个向周边扩散的趋势。这是理论上的预测，事实也是如此。就在近一年，我们发现周边的近郊板块上正在冉冉升起一批规模较大的综合型商业项目，而这些项目今后极有可能成为各自区块的商业中心。
比如，城西即将开业的西城广场，下沙即将面市的十六街区、福雷德广场、邻里中心三大综合商业体，滨江正在打造的“星光大道”大型商业步行街，良渚文化村已完成规划设计的“玉鸟流苏”商业街，处于三墩板块、也在进行规划设计的银泰购物广场、闲林“江南春城”、正在进行设计定位的“老余杭文化休闲园”（暂名）主题街，位于城东天城居住板块的佰富勤商贸中心以及位于临平星桥的天都城内的商业项目——香榭里街和天都广场等，可以说东南西北，四面开花。
从各个项目的规划设计情况来看，它们都具备了这样一些特征：大体量，一般建筑面积都在四五万平方米以上，更大的比如滨江区的星光大道商业街达到了15万平方米；业态的综合型，与市区传统商业以百货、超市等零售业为主不同，这些商业项目除了具备传统零售商业之外，也将结合各种中小型规模的商业业态，比如餐饮、娱乐、休闲、文化等。首发性，这些项目基本都是该区块首先启动的商业项目，无疑将成为各近郊板块形成商业中心的引擎，也预示着杭州进入一个多商圈时代。
与住宅同步的商业配套
城西发展了十年，千呼万唤始出来的西城广场才将开业，城西人终于可以实现在家门口逛街购物、休闲消费的愿望。广州著名的华南板块，住宅发展了四年，一直也是承受着配套缺位的压力，现在才开始大规模地供应综合用地，用于建造大型的商业配套项目。
这两年，杭州周边的几大板块在大规模开发住宅的同时也深刻意识到了这个问题，所以无论是各区的政府规划还是一些近郊大盘自身的规划，都比较重视商业配套项目的预留和开发。比如滨江除了这个正在打造中的商业街之外，还有公建中心的预留地块；下沙除了已启动管委会附近一带的三个商业项目之外，也在着手酝酿沿江区块的商业开发。而位于良渚板块的良渚文化村，也不惜用三四百亩土地，邀请国内外一流的设计资源来打造“玉鸟流苏”商业街。
值得注意的是，这些商业项目的启动基本上是与住宅同步的，等两至三年后住宅大规模交付的时候，这些商业项目也基本可建设完工。由此来看，新生代的居住区是幸运的，城西配套缺位的遗憾不会太多重演。而杭州一贯以来“重住轻商”的开发理念也有望改观。
无数实例也证明了商业配套之于新区形成的重要性。商业项目的存在将极大地改善区块的居住环境，增强人们的置业信心，同时，一处成功的商业物业，还将拉动周边住宅的再升值。
杭州近郊商业：不甘做地头蛇
在走访了这些正在积极打造商业项目的开发商后，我们发现自己之前的想法过于简单，做传统的社区配套型商业绝不是他们的唯一目标。
黄石，良渚文化村“玉鸟流苏”项目的主负责人，在谈到“玉鸟流苏”的定位时就直接将它与上海新天地、杭州南山路休闲街、丽江古街作对比，显然，这个项目野心不小，今后绝不仅是满足社区本身配套的需要，更大程度上是要吸引杭州主城人口甚至周边城市的光顾。
滨江“星光大道”商业街负责人钱伟平表示，根据该项目的规划定位，它今后的辐射范围将是包括滨江、萧山的整个江南城，江北岸市中心甚至杭州市以外的地区。
闲林“江南春城”商业街项目也在进行前期定位，据开发商金成房产副总裁陈利波介绍，商业街的主体开发思路是充分挖掘闲林板块的山水文化资源优势，做面向主城及周边地区的休闲旅游商业。
同样，广厦商业集团总经理王岗表示，天都城中主要的商业项目香榭里商街和天都广场今后的定位是“都市商业”概念，不局限于天都城本身，目标是对临平、丁桥居住片区以及杭州市区都产生辐射力。
下沙，虽然最先启动的十六街区、福雷德广场是以社区配套商业为特点，但其沿江区块正在规划的商业街项目的开发思路则是利用江景资源做吸引杭州人的休闲产业。
目前启动的这些近郊商业，在着眼于满足当地配套的同时，为何“不甘做地头蛇”，纷纷扩大自身的商业辐射范围，寻找多个出口？究其原因，有自身项目方面的因素，比如体量足够大，地理位置比较优越等。也有市场层面的原因，比如新兴区块前期发展阶段人气不足，整体商业空白，无法形成区域内部人流+商业的良性循环，如果把外部人气吸引进来，还可以同时带动本区的发展。此外，还有市场机会的问题。很多开发商认为，像杭州这样的经济发达、人口富庶的休闲城市却没有真正意义上的“城市商业”，也就是所谓综合型、一站式的大范围辐射的商业体。因此，很多人选择了做大区域商业。
不可否认，日益成熟的交通网络也为近郊板块发展“城市商业”提供了可能，因为商业发展最重要的因素之一是如何将人流便利地引入。道路建设的加快，使得很多近郊地区不但紧密贴近主城，也与周边城市的距离在拉近。
开发经营是难题
在采访中，我们发现，对于商业项目的主体开发思路大家是很明确的，但如何实现目标，造就繁荣的商业局面，困惑也不小。因为商业开发要比住宅开发复杂得多，它牵涉到开发商、投资者、经营者甚至经营管理公司等多方主体，市场风险较大，对于近郊商业地产来说，更是面临缺乏人气和相关配套的困难。
几乎所有的开发者都认为，要想吸引区域外人口光顾，差异化的商业定位是唯一的出路。对于差异化的理解，我们从几个商业项目的开发定位上看到了这样两点。一是体现文化，这个文化是强烈的地域性文化。比如“玉鸟流苏”，身处良渚遗址文化保护区内又兼得纯粹的自然生态的优势，它的目标是打造一个时尚、前卫、经典，并充满艺术气息的商街。江南春城的商街将挖掘老余杭的文化底蕴，打造一条古典风情街。滨江的“星光大道”则是结合滨江开放、大气的城市形象，欲展现一处繁华、现代、时尚的动感商街。其二，在形式上是打破传统的单纯以购物为主的消费形式，而是提出以体验式的休闲娱乐项目带动消费的思路。这一点，在玉鸟流苏、星光大道、十六街区的规划上均有所体现。
于是，又引发了一系列的难题，比如如何对建筑体进行规划设计，既体现文化特色又符合商业规律的问题；为了引进主力店，开发商必须改变以往只售不租的做法，保留部分出租用房，以合适的租金和物业吸引品牌商家进驻，那么，租售比例如何调配，既保证商业局面的繁荣，又能实现利润最大化？所谓的“休闲商业”如何经营？开发商、投资者、商家、经营管理公司之间的利益如何协调？
这一系列的问题，有待于这新一轮的商业开发去探索和解决。我们也希望，在这些近郊商业物业中，有成功的先行者，实现大到整个城市品位、商业发展，小到开发者、投资者、经营者多赢的局面。
