杭州写字楼：“智商”几何

楼市记者/郭晓雯

一位业内人士介绍，2000年他去日本参观，那里的写字楼在智能化方面已经做得很超前了。比如日本写字楼全部采用磁卡开关门，一个办公区每人配一张磁卡，下班后等最后一个人离开后所有电源会自动关闭，而百叶窗也会自动下拉，以减少第二天一早因太阳光射入室内而引起的空调使用能耗增大。
即使是四五年前的日本写字楼，放之今日，依然是我们写字楼当中的“超人”。不可否认，我们写字楼的“智商”与国际水平差距很大。
两大标准体系
国内写字楼市场目前流行两大标准体系，一是甲级写字楼，一是5A写字楼。甲级写字楼是一种通用叫法，从一般意义上讲，判断甲级写字楼有八大特征：管理国际化、24小时写字楼、人性化、空间的舒适性和实用性、数字化、节能化、便捷的交通和商务化。前几年在杭州写字楼市场，甲级概念曾风行一时，它是对写字楼智能、生态、节能、环保及舒适办公环境创造等方面的综合评定。
而5A写字楼是对于写字楼在智能化方面的评判标准，所谓5A，包括以下几方面内容：
楼宇自动化系统BAS，通常包括冷热源系统、空调系统、变配电系统、照明系统、给排水系统、电梯管理系统、停车库系统等；
通讯自动化系统CAS，包括双向电视电话会议、共用天线电视系统、公共广播系统、数字式用户交换机系统、楼内移动电话系统、综合布线系统等；
办公自动化系统OAS，包括计算机网络系统、会计中心系统、门厅多媒体查询系统、物业管理计算机系统等；
安保自动化系统SAS，包括监视电视系统、通道控制系统、防盗报警系统、巡更系统等；
消防自动化系统FAS，主要有火警自动化报警系统，自动化喷淋灭火系统等。
在发达国家和地区，“5A智能大厦”“超5A智能建筑”越来越普遍了，高“智商”的写字楼有哪些独特之处呢？一位专家曾给我们这样描述国外5A写字楼：在这个大厦里办公的员工，可以用一张IC卡就能既做门禁、考勤、停车，还能在大厦里消费，真正做到“全楼一卡通”，而且通过各智能子系统的配合，当办公区域里最后一位员工离开时，空调系统自动关闭，防盗报警等系统自动启动，同时还将自动关闭窗帘，以保持室内恒温；大厦内移动电话和手机实现无障碍通讯；网络系统发达，可以进行信息管理、电子商务；此外，办公环境的人性化表现在大厦的公共设施均设置为员工提供办公便利的网络等系统，当员工对办公室气氛不满意时，可以在大厦的咖啡厅等休闲设施中办公……
近几年，杭州的写字楼也逐渐引入“5A”概念，但起步相对较晚。浙江南源置业有限公司总工程师陈卿居坦言，目前杭州的5A写字楼建设仍然处于学习完善的阶段，真正能够实现的只有国际水平的10%~15%，一个很重要的难题是集中在办公自动化系统的建设上，从管理角度上看，由于办公智能化对物业管理人员素质要求较高，人力资源不能跟上且人力成本相应较高，所以在建设过程中还存在一些困难。

倡导绿色生态写字楼
除了智能化建设，写字楼的节能和环保等功能也日益加强，在杭州许多写字楼打出了节能写字楼、效率写字楼以及绿色生态写字楼等概念。而目前写字楼的节能和环保主要体现在以下几个方面：
1．使用中空玻璃保温节能。目前新建高档写字楼开始采用通体透明的LOW-E玻璃幕墙，该幕墙高透光率、低辐射，能够很好地保持室内温度，同时减少对周围环境的光污染；而中空的玻璃幕墙，能大大减少玻璃的散热，达到保温节能的效果。
2．采用节能空调。黄龙商务区的公元大厦和湖滨商务区的西湖国贸大厦等楼盘都采用了节能空调，公元大厦采用的是第二代VRV空调系统，而西湖国贸大厦采用“水源热泵”变频多联中央空调，节能比达30%以上。
3．节水系统：节能环保的中水处理系统通过收集一次用水并经过高低区的中水处理器回收处理后，用于冲洗卫生间马桶，从而大大提高水资源的利用效率。
4．新风系统：当空调病成为许多“白领”的职业病，写字楼也要成为“会呼吸”的建筑，于是新风系统也逐渐普及和推广起来。在一些新建的大厦里空调采用独立送回风系统，将进入大厦的空气进行除菌除尘除异味处理，以保证办公区域的空气清新。
即使目前杭州的写字楼节能方面与国内外尚有差距，但以黄龙区块的公元大厦为代表的高档写字楼在节能方面做的努力多少也表明了杭州写字楼在进步。

杭州案例：公元大厦
据了解，公元大厦是参照欧洲高端写字楼物业的生态环保标准来设计、选材、施工，其绿色节能建筑的打造主要依靠以下几项新材料、新设备：
高精确度的节能空调。公元大厦采用具有高度节能性的空调系统——第二代VRV空调系统，该系统采用直接蒸发制冷，在热交换的过程中能量的损耗极低。此外，VRV空调系统是一种单元式的中央空调，而且室外机采用交流变频驱动方式，若只运行一台室内机，整个空调系统的耗电量就是这一台室内机运行所需要的耗电量，是一种高度智能化的空调系统。
降低能耗的遮阳系统。杭州具有夏季炎热的气候特点，夏天太阳光的辐射量很高，如果全部靠空调制冷进行热量中和，既耗费了大量的能源，又使空调设备因为经常在高负荷下运转而缩短寿命。传统室内遮阳（即拉上窗帘），只能遮住光却不能隔绝热量进入，而公元大厦在建筑的外立面上大面积使用遮阳百叶，这样既可以让自然光进入建筑内部，又把太阳光的直接辐射挡在外面，不但减轻了空调的负荷，降低了能耗，还提高了室内自然采光强度。
高性能LOW-E中空玻璃材料。LOW-E的译义为“低辐射率”，是一种较新型的节能玻璃，它具有独特功能，能让可见光透过而把不可见光热能反射回热源发生地。在夏天它可放进阳光，同时把柏油马路、建筑物等放出的红外辐射热阻挡在外；而在冬天，LOW-E玻璃则可放进可见光热，同时把室内的不可见光热反射回室内，极好地保持了室内温度。此外，公元大厦还将LOW-E玻璃做成中空，更能使外片与内片玻璃的热交换大大降低。