转按揭：何时“转”起来

楼市记者/郭晓雯

好友小吴这些天愁眉不展，四处张罗着向亲朋好友借钱，原来他想把手中的一套二手房出售，但由于该房产在银行仍有30万元贷款尚未还清，中介公司建议他先自筹30万将贷款还清然后就能过户了。30万元不是个小数目，正当小吴一筹莫展时，一位银行工作的朋友告诉他：“你可以试试转按揭嘛！”“转按揭？”小吴一脸茫然：“什么是转按揭？该怎么办？在哪儿办呢？”
随着二手房市场的活跃，越来越多的人遇到了提前还贷的困难，但仍有许多人对银行的转按揭业务不了解，带着些许疑问，让我们一起走近二手房转按揭。

走近二手房转按揭
转按揭，即个人住房贷款转让业务，是指个人住房贷款的借款人在借款合同履行期内，因转让作为抵押物的房屋而引起的债务转移。目前杭州各银行转按揭业务的操作通常是先将卖方在银行贷款的剩余款项结清，撤销抵押登记，然后买方重新申请二手房住房贷款。据了解，各银行在转按揭的操作流程上各有不同，但基本上可以归纳为以下几个通用流程：

拿上文中小吴的案例作一示范：小吴手中有一套两年前购入的房屋，购入价48万元，至今仍有30万元按揭未付清，而小吴打算将该房产出售给赵先生，双方通过中介公司签订了房屋买卖合同，约定以60万元价格成交该房屋。小吴即前往原贷款银行申请办理“转按揭”手续，通过银行审查后，赵先生支付18万元首付，向银行申请42万元二手房按揭贷款。然后银行提前放贷，还清小吴剩下的30万元贷款，解除抵押。其后，中介公司代办房产过户手续，过户成功后，重新办理房产抵押登记。赵先生向银行申请的42万元贷款除去提前还贷的30万元外还剩余12万元，由中介公司交予小吴。
许多购房者提起转按揭总觉得手续繁琐，费用高，耗时长，其实这是个误区。目前杭州的转按揭业务简单地说可以看成一次“提前还贷”+一次“住房抵押贷款”，且在该业务办理过程中银行并不收取任何费用。当然，转按揭业务在贷款额度等方面也有一些相关规定：
1.贷款额度：住房转让贷款的额度不超过拟转让住房评估价或交易价格（两者较低者为准）的70%。
2.贷款年限：住房转让贷款的期限可以不受原借款剩余期限的限制，但加上拟转让房产的房龄后最长不得超过30年（商业用房不得超过10年），且不得超过所购住房的剩余使用年限。
3.利率：贷款利率仍按中国人民银行规定的个人住房贷款利率执行。

此外，办理转按揭的买卖双方还应当提供以下资料：
卖方提供资料：《个人住房贷款转让申请书》；《个人住房贷款借款合同》以及个人住房贷款相关支付凭证等原件；本人及房产共有人（有处分权人）有效身份证明原件及复印件。
买方须提供资料：《个人住房贷款申请书》；本人及共有人的有效身份证明原件及复印件；收入证明原件；与卖方签订的住房转让合同或协议；贷款行认可的评估机构出具的该房产的估价报告书和权属证明文件；银行要求的其他材料。

杭城转按揭：欲“转”还休？
自杭州市商业银行2002年推出转按揭业务以来，工农中建四大国有银行以及民生银行、光大银行等都相继推出过该项业务，但是，在近期的采访过程中，许多银行相关业务人员却有意无意地回避该业务的推广情况。据了解，目前银行的转按揭业务并不像所预计和期待的那样活跃，甚至有些银行“业务是有的，但基本不予办理”。
发达国家和地区红红火火的转按揭业务何以在杭州遭此冷遇？
一方面，由于前几年二手房交易中二手新房的比例较小，相应的转按揭需求也不多，或者涉及的金额不大，购房者能够自行解决；另一方面，购房者对该项业务的了解程度不够也抑制了转按揭需求；此外，由于转按揭业务量少、银行在业务操作过程中不收取费用，却需要耗费相应的人力、物力、财力成本，成本与收益的不匹配，使银行缺乏动力。然而，转按揭市场业务发展的瓶颈归根结底在于银行操作转按揭业务存在的风险。
由于目前转按揭的操作必须先还清原借款人（卖方）的贷款后才能过户然后重新申请新的抵押贷款，但事实上，银行还清原借款人贷款的前提是新借款人（买方）必定进行新的抵押贷款，引用一句业内人士的话“实际上就是同一套房子放了两笔贷款”，转按揭业务的风险由此而来。一旦在过户过程中发生买卖方违约或卖方产生债务纠纷，都可能使银行蒙受损失。同时，转按揭业务需要银行与房地产交易登记部门紧密配合，同时还需要银行系统内部各部门的密切配合合作，由于涉及较多的经办人员和环节，加上办理过程需要一定的时间，这些都增加了银行在管理和操作上的风险。因此，大多数银行为了规避风险仅限于本系统内进行转按揭，对转按揭业务的推广力度也十分欠缺，使得转按揭业务在一定程度上“形同虚设”。

跨行转按揭：未雨绸缪
正当银行纷纷回避转按揭业务的时候，中行浙江省分行却于近日在杭推出单方面跨行转按揭业务。所谓跨行转按揭，是指原按揭贷款和新按揭贷款分别由不同的银行发放，简单地说就是原购房者已在一家银行办理了住房贷款后，如果要将房子出售，买房人可以将住房贷款转到他所希望的另一家银行继续办理。中行的单方面跨行转按揭意味着：二手房交易过程中，卖方即便不是在中行办理的住房抵押贷款，买方同样可以在中行办理新的贷款。
与同一银行系统的转按揭相比，跨行转按揭无疑意味着更大的风险，中行何以甘冒风险推行转按揭业务呢？对此，中行浙江省分行零售业务处的相关负责人表示：转按揭业务是国外发达国家和我国港、澳、台地区普遍采用的一项购房贷款业务，尽管该业务目前在杭州仍不成熟，但在未来几年内转按揭业务必然会有较大的发展空间，跨行转按揭将会成为一种趋势。
在风险防范上，引入担保机制，为新购房人提供办理抵押登记手续前的风险担保是中行跨行转按揭业务的一大亮点。
担保公司从买卖双方申请转让住房抵押贷款开始介入，根据借款人的申请对房产交易的真实性、交易双方的资信情况进行调查，决定是否对买方的借款提供阶段性保证，如提供担保，其担保责任从贷款人发放贷款之日起至房产抵押登记手续办妥之后止。如在房屋他项权证办妥之前出现风险，则由担保公司承担连带保证责任，担保公司将应赔付款项赔付给经办行。
在跨行转按揭业务中，由于引入担保公司，买卖双方须向担保公司支付一定的手续费，卖方手续费1500元，买方手续费的收取采用分档累进制：新贷款额在20万元（含）及以下，手续费率为0.3%；20万-50万元（含），手续费率为0.2%；50万-100万元（含），手续费率为0.15%；100万元以上，手续费率为0.1%，其中最低收费标准不低于500元。
尽管买卖双方的成本有所提高，但相对于住房抵押的巨额贷款，许多购房者还是乐于接受这种低风险的担保机制。据悉，中行此项业务推出几日，已接到不少客户委托，反映出市场对该项业务接受度较高。

转按揭：道路虽曲折，前景仍光明
在香港，转按揭和跨行转按揭业务均十分普遍，各家银行自行确定按揭利率，一般采用与最优惠利率挂钩，在此基础上加减一定比例，同时，各家银行针对按揭推出一系列优惠条件，如赠送火险、免信用卡年费等。由于各家银行按揭利率各不相同且经常变动，提供的优惠条件也有差异，对于不同借款人来讲，在不同时间将按揭由一家银行转到另一家银行是有利可图的。而且，在香港地区办理转按揭手续相当简单，借款人只需支付5000港币的律师费，所有手续都由律师来完成，加上各家银行出于竞争需要，一般都替转到本行的借款人缴纳5000元律师费，实际上借款人无需付出任何代价，更是刺激了转按揭的发生。
通过香港等地转按揭业务的经验，我们可以看出转按揭业务对于购房人、银行以及整个房地产市场而言都有着重要的意义。对于购房者而言，它提供了一条变现的金融通道，使购房者能够在还款期间根据自身需要选择“退出”；对于银行而言，转按揭贷款是一种创新的金融业务品种，是发展新客户的有效途径；此外，转按揭业务能够促进二手房市场的发展，转按揭业务的开展扩大了二手房购买者在房源和付款方式上的选择余地，从而推动了整个二手房市场乃至整个房地产市场的发展。
在香港以及国外发达国家，由于其房地产市场相对成熟，二手房交易比重大于新建商品房，所以转按揭业务的需求量大。而在杭州，目前二手房市场交易总量仍不及新房，但随着二手新房的大量入市并在二手房交易中的比重上升，转按揭业务有了潜在的需求。据估计，目前杭州二手房市场可售房源中有30%以上的房源仍有住房抵押贷款，而且这个比例仍有上升趋势，同时，房屋总价提高使得房屋出售方自行筹措资金提前还贷的难度加大，这些都为转按揭业务的拓展提供了有利条件。
此外，通过中行浙江分行在跨行转按揭业务上的实践，我们也看到了银行风险防范机制的日趋成熟，这一抑制转按揭业务的瓶颈必将被打破，因此，杭州转按揭何时“转”起来，值得期待！