舟山海景房产：藏在深闺待人识

文/阿勒

编者按： “楼市投资”栏目开张已有九期了，其间陆续介绍了苏州、千岛湖、萧山、富阳等区域的房地产市场情况。最近有读者来电来函反映，希望“楼市投资”栏目能够在分析区域市场大势的同时，重点介绍该区域比较有投资价值的楼盘。鉴于此，“楼市投资”推出了本期主题“舟山海景房产”，介绍了该地区海景房情况以及比较有代表性的海景楼盘。今后本栏目还将陆续刊登此类文章，同时也欢迎读者向我们推荐全国各地，您心目中认为比较有投资价值的楼盘；当然如果对某个市场、楼盘是否具有投资价值存在疑问，也可以来电来函与我们讨论。

2000年夏，一个身上没有一分多余钞票的舟山小伙，跟他同处一室的朋友商量：要不要合资买下位于朱家尖南沙海边的一套度假公寓？总价才8万元，37平方米一楼，带全套装修，连被褥都准备好了，附赠一个近20平方米的车库。那朋友毫不犹豫地就答应了，双方各出资1.5万作为首付，其余5万分20年还清。这个小伙子，连首付也是靠借贷的，每人各付一年的按揭，就把这套房子买下了。
待2001年，这处名为“东方航空南沙假日公寓”的房产交房时，顿时令人眼睛一亮：白色的楼群依次排开，高踞在山坡上，俯视可见辽阔的沙滩碧海，容积率相当低，偌大的山坡上造了四幢房子。房间内各种设施一应俱全，标准的高档次宾馆配备。这样的房间，在旅游旺季中出租，每晚的房费可达四五百元。租掉一个晚上，就抵得上一个月的按揭款。这样的好房子，居然可以让这两个“穷鬼”成为业主，连东航假日公寓的开发商都感到“遗憾”。
至2004年，东航南沙假日公寓这套一楼房子市价已接近18万元。然而，18万的价钱，对夏日来舟山旅游的长三角富人来讲，仍然如牛背上拔根毛。同种类型的度假房产，在千岛湖，一个套房市价达到30万元；在海南，海航度假公寓，在2002年的50平方米售价就已达到45万元。

聆听海景房的脚步声

在上海、杭州的居民对海景、湖景趋之若鹜的现在，舟山人对身边的美景概念还相当朦胧。曾经有一家来自千岛湖的房地产公司在岱山高亭开发楼盘，看得见海景的房子就是没人买。啥原因？原来是舟山人天天都跟海作伴，嫌靠海的房间潮气重，被头晒不干，每天渔船马达“突突突”地，“逃也来不及”，这种观念让来自外地的房产商哭笑不得。由于海岛人对海景的淡漠，成了当初开发东航度假公寓的东方航空舟山旅游实业公司愿意以低价出售房产的原因之一。同样是在朱家尖南沙，当地的一家舟山宏联房产开发了一处“金沙湾”度假公寓，也是类似的产权式酒店，从2001年开盘，由于离海滩约有百米路程，一开始，50平方米全装修房子售价最低为13万元，销售人员在南沙景区门口向游客散发楼书，直至2002年楼盘交付使用，人们才发现这处房产的价值，顿时一抢而空。“金沙湾”公寓在七八月份旺季一套房子的开价可达五六百元，至五一、十一黄金周，更是奇货可居。
毕竟时代在变化、观念在更新，形势总归比人强。由于来自沪杭等地先进购房理念的熏陶，海景房产的价值也越来越被开掘出来。海子的一句诗：“我有一所房子，面朝大海，春暖花开”，成为海景房产最好的广告词。2003年，杭州的宋都房产与舟山的华定房产联合在号称定海外滩的沿港东路开发“海景城市花苑”，以3500元/平方米的均价，打的就是海景的牌子，现市价随大盘升至5000元/平方米。而在朱家尖南沙，更有了华东地区屈指可数的海景别墅——“东海岸别墅”。
东海岸别墅，由舟山中联房产开发。中联房产的老板是当地一位不到40岁的青年人，其在舟山产业众多，吃下了情人岛景区的使用权。别墅起价高达1.2万元/㎡，体量至少在200平方米，总价少说也要300万元。其地理位置绝佳，位于朱家尖东沙边上，距一望无垠的沙滩不足五十米，站在自家屋内，可眺望潮水起起落落，心境亦随之起伏。中联房产销售部负责人张先生向笔者介绍，这一项目的目标定位本身是长三角一带的富有群体，在上海作推广时，本身定名为“太平洋左岸”，后来可能觉得这名称太花哨，就改成了调子低一些的“东海岸”。公司专门为该房产制作的一张光碟，美轮美奂，张柏芝来舟山沙雕节演出时，就曾下榻东海岸别墅，算是为这处房产暖场铺垫。据销售人员讲，东海岸别墅少有舟山本地客户购买，确实感兴趣的是一些外地的富人。因为，对舟山人来讲，在一个靠海的小山村，花不到十万元钞票也能扎扎实实地看到海景，先富起来的舟山人宁愿花钞票买套城市中心高楼大厦的商品房，也不会去买套空旷、寂寥，淡出鸟来的海边别墅。
东海岸别墅可称是目前舟山房产的最高境界。而面向中产阶层的度假公寓，也已经在舟山如雨后春笋般发展。“开发海景房产”，写进了当地政府的党代会报告，在朱家尖南沙、在嵊泗、在岱山、在秀山，均有海景房产的踪迹。朱家尖当地的一家“天海置业”公司已经在南沙沙滩上方的山坡上开发了一处度假公寓，不过，其售价绝对达到东航度假公寓的两倍以上，可向别墅项目看齐；倒是在岱山，在高亭镇区轮船码头对面的一个叫做“山外山”的小岛上，一家宁波的开发商吃下了整座小岛，开发“峰景湾度假岛”项目。这个度假岛的开发规划，几乎把整个岛当作一个景区来设计，目前已经开盘的度假公寓、排屋，平均售价在3000元/平方米，买一个60平方米的公寓，总价才20万元，200平方米的排屋，总价为70万元。与岱山本岛有大桥相连，交通方便，又有天然屏障，岱山本地的殷实人家多有问津。在秀山，来自慈溪的一家开发商“杭州湾开发有限公司”吃下了岛上最美的一片九子沙滩，整体开发宾馆、别墅，目前一家三星级宾馆已经落成，每逢旺季均告客满，在如此偏僻的小岛上，居然能告盈利，显示其前景上佳。
现在，舟山的“大桥概念”已深入人心。如果不出大的意外，贯通大陆的连岛大桥将在2008年把舟山连接成为一个半岛。舟山独特的地理气候条件，将吸引大陆最富庶的长三角一带人们趋之若鹜。一个地方的城市建设可以掼钞票噌噌搞上去，但是气候地理条件没办法改变。舟山由于周边被海水浸泡，夏天不管怎么热，都比宁波、杭州低了一两度；冬天不管怎么热，又总会高上一两度，就是这一两度的差异，其优势突显，又何况有海风吹拂、美景作伴，环顾华东地区，确实如舟山这样的地方，屈指可数，存在相当大的稀缺性。

海边民宅新概念

在2000年以前，曾经冒出这样一个故事：来自杭州的一位教授，贪恋桃花岛的美景与悠闲，花了几千元钞票，买下一幢海边的农民楼房，欲过世外桃源般的生活。
他的这处房产，被他城市的朋友发现后，羡慕之至，几千上万的钞票，在城市里买一间卫生间都不够，在那些海边的小山村，居然可以买下好大一幢水泥砖头的海景房，怎不让人动心？渐渐有人携款来舟山，欲购置这样的房产，由于受房产政策的限制，这样的买卖是否可行尚不可知。但毕竟，跟淳朴的舟山渔民做买卖，使用权是有保证的。但现在，要到类似朱家尖沙滩边花极少的钱，买一幢海景房，已经时过境迁了。渔民也不是傻瓜。上回，笔者问到秀山沙滩边的一个村民，问他们家的楼房多少肯卖，这位村民嘿嘿一笑，答道：城里房子都卖四五千一平方了，我这里马上要开发了，卖侬一千元一平方米，不算贵吧？嚯嚯，按平方米算怎么得了？他一幢房子至少200平方米，怎么也得靠廿万吧？原本还打算按幢算收购村民的闲置房产，像那位杭州教授过日子的幻想破灭。
但是，在更远的舟山东沙古镇，也有极少沾染市场经济气息的所在。笔者的一个朋友，在今年上半年就花1.3万元的价钱，收购了近百平方米的靠海三间平房。稍加修砌，就可住人，通水、通电、有线电视、电话，甚至可装ADSL，由于东沙是古镇，土地性质系国有，可如同商品房一样自由出让。当地政府为了避免当地居民被超低价易主，设置了一道“土地增值税”的门槛，竟比房产的成交价还高！在一个一个日益萧条的小镇、山村，房产价格非但不见上涨，还在步步滑下低谷，如今的成交价，竟不如当年的造价。这也是如今城乡差别拉大的一个例证吧。
在今年夏天，笔者到朱家尖沙滩游泳，向当地村民无意问起有无海边的民房出售，一位当地村民热心地给我当向导，介绍一处离沙滩才二三十米的老房给我看。老房的主人是一个小伙子，是上代传给他的产业。只可惜房子实在是个破烂破，屋顶见光，虽通电没有水。小伙子市场经济意识初萌，向我讨价，四十平方米的破房要三四万吧。我们互留了手机号码。这以后，直到冬天来临，我还接到这位朱家尖小伙的短信，问我要不要这个房子，价钱好商量，但你存心要买，得问清楚拆迁政策。
不知大家是否看过那部著名的影片《肖申克的救赎》？那个被冤枉的银行家，千辛万苦逃出牢狱，他的至高理想不是拥有一所沙滩边的小房，每天驾条帆船在海上漂浮吗？现今，只要花不多的钞票就可拥有一处舟山的海景房产，虽然配套尚未跟上，但远未达到它的真正价值。长三角沿海，本身美丽的沙滩就不多，拥有蓝天碧海的沙滩，背倚发达的城市，在这样的地方置有一处房产，不啻是人生的一大梦想。

舟山主要海景项目指南：

朱家尖东海岸别墅
位于国家级风景名胜区朱家尖东沙，距沙滩仅几十米路，距朱家尖机场5公里。别墅总价500万元以上，每幢面积500-600平方米，起售价1.2万元/平方米，目前约剩30余幢别墅。园区内设有约100套标准客房的豪华高尚会馆及各种游泳池等娱乐设施，并规划在情人岛建设国内一流的豪华游艇码头。
开发商：舟山中联地产有限公司
售楼电话：0580-6632233

竹深小院
位于国家级风景名胜区朱家尖南沙沙雕广场上方面海山坡，部分楼宇可看海景。楼盘规模：1.1万平方米。户型：每套六七十平方米，带全装修。尚未开盘，正处于桩基平整阶段。预计售价不低于六七千元/平方米以上。目前已接受预订。
开发商：舟山天海置业有限公司
售楼电话：0580-3802866

峰景湾休闲岛
位于岱山山外山岛，岱山高亭镇东南方的一座悬水小岛，是迄今为止舟山最大的旅游投资项目。全岛面积约840亩，届时将建桥与岱山岛相连。岛上将建五星级酒店、高级会展中心、豪华游轮及泊位、植物观赏园、海产品艺术博物馆、室内体育馆以及复旦大学博士、博士生导师培训基地等，目标是“打造长三角地区最具滨海特色的国际商务休假岛”。整个工程预计于2008年完成，确保可接纳2010年上海世博会的分流游客。全装修公寓每套户型在50平方米至70平方米，均价3050元/㎡，一次性付款9.6折；连体别墅，主力户型220平方米，价格约3400元/平方米。
开发商：宁波三林地产有限公司
售楼电话：0580-4480748

购买舟山海边民宅贴士

按国家国土资源部11月份颁布的最新规定，城镇居民不得买卖农民宅基地，不得为城市居民购买农民宅基地办理国有土地使用证。因而，城市居民购买舟山海边住宅同样遭遇了瓶颈。在前几年，舟山本地居民曾有绕过政策限制，成功办出农民房全套房产证书的先例，而现在，再购买农民住宅，就面临着较大政策风险。
然而，如果仅花极少量的资金，数万元钞票，就可以买下风水、景观上佳的面海住宅，那么就足够值回民宅的建筑成本。与意愿出售的民宅户主签订牢靠协议，约定将来万一碰到拆迁补偿，补偿金归新业主所有。这样，在法律上同样站得住脚。购买民宅的使用权，每年可以到舟山有一处落脚点，花这些钞票也是值得的。只是，你买进房产之后，如果花大量资金用于整修，则不在赔偿之列。
在舟山连岛大桥经过的偏僻村落，在朱家尖、桃花岛、秀山岛等尚未被开发的景区，存在着意欲抛售的老民宅。由于城市化步伐加快，小岛农民大批迁往城区，老宅乏人问津，故在价格上有较大商量余地。最好是委托本地亲友打听，有无合适房源。要是外地口音问上门去，或许再老实的人也会“狮子大开口”哦。