LOFT一场擦肩而过的约会？

《楼市》记者/沈珏

LOFT来到身边
继上海苏州河边“登琨艳们”安营扎寨之后，今年10月份，在上海杨树浦路，又诞生了一处为艺术家们寻找自我空间的地方——上海创意产业中心。依旧是破旧的仓库和厂房（美国通用电气30年代的厂房）、大空间的自由分割，依旧是硬朗的岁月痕迹中流露出来的个性主张，从不自觉到有意识，这一次，LOFT的概念抑或是文化在中国被进一步传播。
当上海正在宣扬LOFT的同时，在相近的杭州，也嗅到了同样的气息。杭州杭印路49号，老底子的化纤厂，从去年开始，逐渐演变成为了杭州的LOFT聚集区。在一块相对独立的区域内，高挑深邃的厂房一幢挨着一幢，呈不规则分布，以建筑、室内设计、绘画、广告为龙头的工作室相继进入，经过颇具创意的设计与改建，成为了各自的办公天地。据说现在已经有10家左右的规模了，还有些房子正在敲敲打打，也是物有所主了。“也许等到明年，这个数量会突破20家。”一个LOFT49号的主人告诉我们。从一堆死气沉沉的旧厂房，到一片生机勃勃的所谓创意办公区，“变弃为宝”，就连原本打算将此拆迁的拱墅区政府也有意保留甚至扩大此地，将其作为拱墅区的一大特色留传下去。
事实还不仅如此。
在时下的杭州房产界，也出现了一些自称是LOFT的身影。但这一次，LOFT的意义似乎有所改变。现代领地，这个位于文晖大桥西南侧的一个楼盘，其中有一幢写字楼，它的单层层高达到了5.4米，从形式上来看，符合LOFT高层高的特征。位于城北的利兹·水印康庭，其中两幢住宅也是打出了LOFT的旗帜，层高5.2米，户型60或90平方米。钱塘江南北两岸也各有一个楼盘带有LOFT的烙印，一个是滨江的旅游·水印城，有一幢200余套的住宅楼层高为4.9米，户型在40-60平方米；另一个是钱江新城板块的倚天·盛世钱塘，也有部分层高为4.8米的住宅。此外，位于城西文三西路的天元·西溪锋尚以3.9米的层高成为了目前杭州市场上最迷你的LOFT。
本是指“大空间的仓库、厂房”，现摇身一变成为了推向市场的商品房，上述的这些LOFT究竟是一个怎么样的概念？简单地说，一套写字楼或住宅的层高由通常的3米左右增加到5米左右，空间加大了，就可以在一套房子内隔成上下两层，每层层高都可以达到2米或2米以上，而开发商在销售的时候只按一层的建筑面积卖。也就是说一套60平方米建筑面积的LOFT户型，它的实际使用面积可以达到90多平方米。
这就是现在时不时会进入我们视线的LOFT，对于普通大众而言，它俨然已经从一个时尚的文化名词转变成一种房产品的称谓。

重新定义“LOFT”
杭州并非是这些LOFT建筑的创始之地。有人说，这个思路最早来源于香港曾出现的3米多层高的住宅，那是香港为了解决土地稀缺与住房需求的矛盾。也有人说这个想法来源于那些“越长越高”的商铺的启示。从地域上来看，北京、上海、厦门、宁波等地都早于杭州出现过LOFT产品，而杭州的星河商务大厦则是比较早地部分引用了LOFT户型。
在探究LOFT为何会出现在商品房领域之前，我们试图对这种商品房化的LOFT作一个定义。因为虽然LOFT已经变成了一种高层高户型的代名词，但它的概念一直没有一个很清晰的界定。同样是两层分割，它与跃层或阁楼有什么区别？归结杭州市场上的这些LOFT产品，我们对其作了如下的概括。
首先是它的高层高，具体指写字楼高于3.8-3.9米，住宅高于3米，可以分割成上下两层；其次，销售时按一层的建筑面积即产权面积销售，而其使用面积可以达到建筑面积的1.5倍之多；由此带来的售价要高于同类产品的价格，高出20%-30%不等。
应该说，LOFT住宅或写字楼的设计者们多少从国内外这些高大宽敞的仓库、厂房中获得灵感，从形式上继承了LOFT原有的精髓——高层高、大空间，从而衍生出了这种超出常规的商品房。但更重要的是，除了获得产品创新的效益之外，开发商们更是算了一笔赚钱的账目。按照现在规划部门的审批条件来看，仅是对建筑的容积率作严格的审定，这个容积率在地块出让的时候就已作了限定，也就是规定了日后这块土地上能造多少建筑面积的房子。至于层高，则没有作严格的限定，一般开发商总是按照常规的2.8-3米来设计。所以，即使开发商把层高加到了5米，可以上下分割成两层，使用面积大大增加，但审批的时候还是按照一层的面积，也就是产权面积来算，只要这个总面积不超标就能顺利过关。在同样的总面积下，开发商能把这种房子的价格卖高20%-30%，自然就获得了一笔额外的利润。应该说，LOFT的存在正是钻了现行政策的空子。
我们发现，在这些LOFT住宅或写字楼中，有些层高在5米以上的房子是不经分割直接出售的，由业主自行分割；而有些层高不到5米的房子则是由开发商分割好之后再出售。两者的区别是因为层高5米以上的房子，它的每一层平均能达到近2.5米，一旦分割（按照规定，2.2米层高以上就要算建筑面积），面积超标，就无法批出。而那些4.8-4.9米层高的房子，分割后除去中间楼板的厚度，它上层在2.0-2.2之间，下层在2.6-2.8米之间，符合相关规定。

LOFT：演绎空间魔术
对于购房者而言，LOFT最吸引眼球的地方也正是它在户型上的一些突破。根据LOFT不同的分割方式，它呈现在我们面前的是三种产品形式。一是一个“一无所有”、由业主去自由分割的大空间，对于那些富有创造力和想像力的人来说，这绝对充满诱惑，比如层高均达5米以上的现代领地、水印康庭。其二是全部分割成上下两层的“迷你跃层”，这是对LOFT的最大利用，比如旅游·水印城；其三是所谓的“空中别墅”，即一半或三分之一的空间用来分割，上下层可以用作起居室、书房等私密性强的空间，而另一半空间则可以享受别墅般高挑的厅面，通常可用作客厅、餐厅、厨房等活动空间，比如天元·西溪锋尚、倚天·盛世钱塘。
像LOFT这样一些生动活泼、突显个性的空间，比较受年轻人的追捧。从几个楼盘的销售或登记情况来看，事实也是如此，比如已经开盘的现代领地，户型面积从50-180多平方米不等，已吸引了从事IT、设计、广告等行业人士的青睐，甚至包括不少看中LOFT的投资者。
当然，仅仅是因为LOFT在空间上的可创造性，对于精明的买家来说，这个下单的理由还不够充分。我们来作一个简单的假设，一套LOFT按60平方米的建筑面积出售，使用面积最大可实现90平方米，普通户型的售价是7000元/平方米的话，如果LOFT的售价是高出30%即9000多元/平方米，那么其总价是55万元左右，按90平方米的使用面积计算，折算的单价是6200元/平方米，似乎是便宜了很多。当然，这只是简单的比较，并不考虑LOFT上下层高偏低、产权面积只有一层等综合因素，并且一个更重要的前提是开发商对LOFT的定价比较合理，能让利一部分给买家。

LOFT，唱响绝版
尽管一些城市已经出现过LOFT的身影，但它们终究没有成为一种主流产品而扩散开来。即使在杭州，LOFT出现不久，但其数量也是屈指可数，甚至很多楼盘都说“我是最后一个LOFT”。
对LOFT说“NO”的是来自政府部门。据了解，从去年开始，杭州市规划局已经在内部会议上规定，今后写字楼超过3.9米层高、住宅超过3.1米层高的项目不予审批；消防部门则在今年7月份规定底层商铺超过5米按两层计算。
人们对LOFT疑问主要集中在三个方面。一是置疑它的舒适性，2米多点的层高，空间相对压抑，通风受限，对人们的居住环境是否会带来负面影响？这是否是一种值得去推广的居住产品？当然，这个问题很难评判，“一个愿打一个愿挨”，买LOFT的人也许就是冲着这种别有情趣的小空间去的。
其二是自由分割的安全性。有部分LOFT是由业主自己分割空间的，那么，从建筑结构、用材、施工等方面考虑，是否能保证分割楼板的承重力，达到安全指标？部分开发商认为，分割楼层的难度没有想象的大，而且在设计时已经做了一些结构上的预留准备，同时，开发商也将组织一些咨询活动，对业主的设计施工进行相关指导。当然，精明的业主可能还会考虑由此带来的装修成本是否会增加较多的问题。
第三个置疑，也许正是政府部门所考虑的问题。如果LOFT大量存在，是否会打破整个社会配套体系？举个简单的例子，比如一幢楼原本是按每套房子60平方米的建筑面积、1-2个居住人口来计算排污管道、电缆、垃圾回收等各种配套设施设备的容量，但实际上一个60平方米的LOFT实际使用面积可以达到90多方，居住人口也许增加到了3-4人，若仍按照原来的指标配置，可能就会在日后引发一系列的问题。一幢楼是如此，那扩大到一个社区、一个居住片区，问题就似乎严重了。
LOFT来到中国，演变成一种新事物，开发商、政府都在对它进行研究和探索。比如在针对上述第三个疑问，近期推出100多套LOFT商务楼的野风房产负责人告诉记者，配套容量的问题在设计的时候已经进行了专门的考虑和解决。
据杭州市规划局建管处负责人介绍，目前规划部门正在对此类户型进行研究和论证，暂时的处理办法是不批，相关的法规即将出台。至于论证的方向，他个人认为“既然是一种新兴的产品，也不能完全抹杀或忽视它的市场价值”。规划部门不一定会限制或封杀LOFT，但“肯定会提高门槛”，比如考虑容积率乘以相关系数，销售面积要增加等。
如果是这样，对于开发商而言，门槛提高，无利可图了，开发商们也不一定会冒风险去做一个尚未成熟的产品。
如果是这样，LOFT也许真的难逃夭折的命运。