杭州楼市的真相

文/马密

楼市到底有没有泡沫？关于这个话题的口水，已经可以装满西湖了。不过，越是争论，这楼市的真面目却似乎越来越模糊了。看好的人可以说出一大串看好的理由，看空的人也可以说个一二三四条理由来。那么到底杭州楼市现在是什么市况呢？
十二月份的前两天，一份仅供内部参考的《杭州市房地产市场监测报告》开始在一些消息灵通人士的案头流传。这份由权威机构提供的报告首次披露了杭州市今年l-10月楼市供需双方的全貌：
从供方看：1-10月，杭州市主城区(不包括萧山、余杭，下同)批准预售面积374.98万㎡；其中住宅302.73万㎡，分别比去年同期增长46.4％和43.9％。
从需方看，由于真实的需求数据是很难采集的，可以把实际销售量作为重要的参考。1-10月，杭州市主城区可售住宅302.73万㎡，实际销售269.96万㎡，这就是杭州楼市最重要的数量指标。批准预售住宅面积比实际预售住宅面积多32.77万㎡，考虑到实际销售指标的滞后因素，市场总量接近，供求基本平衡，而且都是在同比上升50%基础上达到基本平衡。
从价格看，这份监测报告给出了一个参考数据：1-10月杭州市商品住宅预售平均价格为5651元/㎡，较1-9月上升1.5％。考虑到10月“人居展”的带动作用，增幅基本与1-9月份持平。5651元/㎡，这个预售均价显然与许多杭州市民对房价的概念大相径庭，因为许多人看到最多的是比比皆是的万元房。 市民的印象并没有错。从价格的分布结构看，单价在6000元/㎡以上的商品住宅已经占了预售住宅总量的58.9％，较去年同期上升24.84个百分点。与之对应的是中等价位的房子急剧减少。这份调查报告提供的数据是：单价在3000-6000元/㎡之间的占32.1％，较去年同期下降30.49个百分点。
而由于郊区房和经济适用房供应量的增加，价格在3000元/㎡以下的商品住宅占预售住宅总量比例有所增长，从去年同期的3.33％上升到今年的9％，同比增加5.65个百分点。
更可信的数据是从同质的房价进行比较，这份报告也为此作了个案的调查。调查人员对某个在售楼盘从5月开始的每月成交价格进行统计，房价基本在300元之间的区间内浮动；若再考虑到房源的层高、朝向等因素，价格基本平稳。对10月份由于四桥开通而成为热点区域的滨江区商品住宅预售价格走势进行分析，发现价格走势也是基本平稳。
供求基本平衡，价格基本平稳，这就是杭州楼市的真相。当然，市场永远都在变化，这些数据已经是过去时。对于未来，这份报告也给出了他们对于近期市场的基本判断：
供给：短期供给和1-2年内市场供给量将增加。今年1-10月杭州市批准预售面积比去年同期上涨了46.4％，而随着滨江、闲林楼盘的大量进入市场，杭州市今年年底到上半年将迎来一个楼盘放量时期。今年施工面积和新开工面积增幅较大，宏观调控可能会影响这些已开工项目的开发进度，但它们必将转化为未来的有效供给。
需求：由于受房价处于高位、拆迁面积明显减少、银行加息等因素影响，短期房地产市场需求正在减少。
尽管这份报告对于短期后市没有给出定量的分析，但是，有心人显然已经可以大致得出自己的判断：“供大于求”这些令人触目惊心的字眼，可能将在杭州楼市现身成为现实。
杭州楼市的普涨时代已经终结，杭州楼市的拐点就在眼前！

谁为楼市的上涨埋单

文/陈涛

自从成功预言香港楼市1997年大崩盘、亚洲金融危机的谢国忠预言上海楼市将在一年内崩盘的消息传出来后，关于上海楼市上涨的话题再一次被关注。谢显然不是第一个做出如此预言的人，但是，他摩根士丹利（亚洲）经济学家的名头还是让上海地产界震了震。也许是为了消除谢言论的影响，上海房地产界的头头脑脑甚至在本月开了一次会，据参加此次会议的记者说，会上一片唱多之声。
在平均成交价已经跃上万元大关之后，上海楼市是涨是跌？这是很多人都关心的一个话题。
预测未来需要一个很好的模型，而无论是唱多的地产业内人士还是唱空的谢国忠，都没有给公众展示一个有说服力的完整模型。 也许把涨、跌问题放在一边，探讨楼市上涨背后的利益链条是一个相对轻松的工作：谁在为楼市的上涨埋单？
一套房子，去年值80万，今年值100万，这增加的20万是什么？它背后的利益链条又是什么？如果允许把问题简单化：如一切商品的涨价一样，房产涨价本身并不会创造价值。如果有人从中赚钱了，无非意味着同时有人亏损了。
即使最保守的计算，在过去的两三年里，上海房价平均上涨超过3000元／平方米，以上海房屋存量2亿平方米（不含商用房）计算，上海人的“房产财富”净增加6000亿元，这个数字大致相当于上海居民存款总额。换言之，上海人攒了数十年的存款，也不过相当房价上涨了两三年而已。遗憾的是，这6000亿不是凭空来的，总有人要为它付出代价。
一个三口之家，夫妻俩和一个孩子。假设他们买一套100平方米的房，单价1万元，总支出100万元。以5％资金成本计算，则每月大约承担4100元的资金成本支出。如果夫妻两人都工作，则每一方收入中的2000元是给房子的，其余的才真正属于自己。当然，如果夫妻只有一个人工作，则这个数字就变成了4100。
继续沿用上面的例子，如果房子的单价是8000元／平方米，则每月承担的资金成本支出大约为3300元。
我们看到，这套房子从80万上涨到100万，增加的20万财富被化解为一个贴现值：如果每月多支出800元（4100减去3300），则在未来的20年里，总支出恰多了20万元。换言之，卖方赚到手的20万无非要买方未来数十年里一月一月地还。我们可以看到，在这个过程中，新的财富并没有被创造。有的只是成本的传递。 这个成本会被传递到投资者那里去了：如果你是个创业者，你甭想用2000元／月以下的薪酬雇用到要过比较体面生活的人。而在一些房价比较低的城市，2000元／月的薪酬是蛮有竞争力的。最终，这个成本会被分摊到每一个人身上：我们去商场买衣服，支出中总有一部分是付给“地主”的；我们去饭店吃饭，饭钱中也有给“地主”的份儿，从这个道理上讲，每一个人都在为上涨的房价埋单，不论你买不买房，供不供楼。