告别普涨时代

《楼市》记者 杜建凯

近日，有统计数据显示，今年上半年，杭州市六个城区（不包括萧山、余杭区）二手房成交面积为537124.58平方米，与同期商品房预售交易量之比为1∶3.3，1-9月份这一比值变为1∶3.0。二手房交易量在总交易量中的比重一直被视为衡量房地产市场发展成熟度高低的重要指标，因此，杭州二手房交易量的快速增长和房地产市场的日趋成熟。
二手房市场的成熟反映在房价上则表现为房价的平稳。据公众房网、金丰易居、华立地产、21世纪不动产、我爱我家、中庆房产等置换公司的统计显示，11月份二手房的房价除个别区域个别楼盘房价有较大波动外（以三墩地区铭雅苑等楼盘最为明显），基本呈小幅上涨趋势，成交量与上月水平相当，呈现平稳态势。而近两周的二手房供需比为1∶0.96，总体接近平衡。
城西作为杭州市区最重要的住宅区之一，其地位也日显重要，在其他各区域因为市场波动而起起落落的时候，城西一直保持着强劲的势头，在杭州市二手房总成交量里始终名列前茅，11月份，城西地区的成交平均面积达到100平方米以上，其他区域都在六七十平方米左右。而三墩地区近日来的红火与城西市场的带动也不无关系。
实际上城西的二手房市场之所以能保持热度，与该地区房源的成新度有很大关系。据统计，1998年以后的次新房成交量占总量的45%。次新房的强大需求量可见一斑。另外，从房价上也可以看出端倪。拿城西地区为例，像紫桂花园、桂花城、南都德加等2000年以后建造的物业均价都在1000以上，而像香港城、康乐新村、桃园春居等相对比较老的物业均价则基本上徘徊在7500元左右。如果说城西代表了相对比较高的消费水平，那么江干区与拱墅区则成为平民阶层消费水平的代表，这些地区房源基本比较老，房屋品质与城西地区也有一定差异。由此看来，二手房个体差异的逐渐拉大预示着杭州二手房市场基本已经告别普涨普高的时代。
虽然成交量依然呈现平稳态势，但近两周来挂牌量的下滑则预示着二手房市场可能又会有所变化。据金丰易居统计，11月第三周挂牌总量比前一周减少了15%，而第四周挂牌量则比第三周又下滑了15%，其中滨江区减幅最大。中庆房产总经理胡立峰认为，实际上每年年末都会是二手房置换市场的一个淡季，11月份下半个月市场的轻微变化是正常现象，从长远来看，杭州二手房市场仍将朝理性健康的方向发展。