杭州，为何拒绝精装修？

杭州精装修简史
说起杭州的精装修房，只有短暂而简单的历史。杭州最早提出精装修概念是在1995年某外销楼盘，而真正意义上的精装修则起步于2001年南都房产推出的位于城西的银座公寓。
“当时，也正是高层建筑刚刚起步的阶段，而银座公寓就是一座22层高的建筑，”南都房产副总韩芳回忆起银座精装修诞生的原因时说，“由于银座所处地块比较狭长，而且沿马路，当时在做产品规划的时候，我们希望能从精装修的角度赋予产品新的亮点。于是就有了第一个精装修楼盘。”
银座公寓刚推出的时候，确实也遇到了销售上的压力。大家比较关注的是自己的家和别家会不会是一个模样。对此公司当时提出了菜单式装修，提供3-4种材料给购房者选择。当样板房推出后，市场的接受度马上提高，销售出现了明显的好转。
继银座公寓之后，具有代表性的精装修楼盘就是2002年国都房产推出的凤起都市花园。据国都房产集团总经理助理、总师办主任、凤起都市花园的负责人魏承祖回忆，当时项目刚推出的时候因为户型偏大，总价高，销售情况并不理想，在房子建到四层后，经公司讨论决定将户型分解并做精装修。重新销售的房子市场反应有了很大的改观，销售率直线上升。当时凤起都市花园的销售价格是7500-7800元/㎡，其中装修报价为1000元/㎡，单价高出周边楼盘1000多元。
可以说，这两个至今为止的杭州精装修楼盘代表对精装修都是一种不自觉的尝试，虽然受到了市场的极大关注，但却鲜有后继者。
杭州100多平方米的主流户型几乎没有精装修，倒是最近一两年，很多小户型的单身公寓开始纷纷走上精装修之路，比如今年推出的银色港湾、龙门公寓，以及即将上市的西溪锋尚、新青年广场、十六街区等。市场上几乎70%的小户型都“精装”了。
今年开始，杭州精装修市场出现了另一个显著的特征：高档公寓开始涉足精装修，代表楼盘是已经推出的深蓝广场、逸天广场和明年将亮相的金色海岸。同时，市中心、钱江新城、滨江也有部分高档楼盘在考虑是否要上精装修。也许是出于市场的需要，一些开发商开始主动花心思去研究和开发精装修住宅。

杭州主流住宅为何迟迟没有“精装修”？
与上海、广州大面积普及精装修住宅不同，杭州市区主流住宅（户型90平方米以上的非小户型住宅）一直没有发展起精装修，原因何在？

开发商：缺乏市场动力
在上海、广州等房产相对成熟的市场，精装修是作为楼盘的一个卖点来吸引购房者的，比如上海精装修楼盘的代表之一——奥林匹克花园在2001年推出的时候，上海的精装修房尚未形成规模，该楼盘地处闵行区和黄浦区的交界处，地段上并不具备优势，开发商利用精装修作为卖点吸引了大量追求高品质生活的购房者。但在杭州，由于供需严重失衡，毛坯房都要“哄抢”，房子不愁卖了，开发商自然不愿意花过多的时间来思考“精装修会不会让房子卖得更多”这类的问题。在这样的市场环境下，大部分开发商开发精装修房的意识显得落后。
不得不承认，精装修增加了开发成本，延长了开发周期，同时还要担负能否被市场接受的风险。目前在建的一些精装修楼盘，开发商的装修报价大约为800-1000元/㎡，而根据上海等地开发商的经验，精装修成本一般不低于600元/㎡，这就意味着一旦开发商采用精装修，其楼盘将比同一地段毛坯房至少高出600~1000元/㎡的挂价，已经处于高位的杭州楼盘是否会因为戴上精装修的帽子而“高处不胜寒”呢？这是开发商担心的风险。绿城老总宋卫平也曾在一次公开场合问起为什么不搞精装修时答道：“主要有两个问题没有解决，一是我不能肯定，业主们能不能接受每个家都是一个样子；二是日后质量问题的投诉必定难免，会不会让开发商忙得焦头烂额？”
另一个“阻挠”原因是，精装修也是一项巨大而复杂的工程，开发商要介入设计、材料采购、组织装修公司施工、现场监督管理、交付验收以及后期保修等过程，对开发商的能力和经验提出了很高的要求。比如材料选购，涉及的品种品牌繁多，而各种材料又有众多的供应商，开发商需要花大量人力进行材料选择，并且在实际操作过程中逐步调整完善形成一套完整的供应链才能实现低成本、提高质量，所以，对于精装修的尝试，开发商需要太多的勇气。
许多开发商觉得精装修无利可图，利润薄却要付出很多精力。当然，开发商不会做赔本的买卖，但是相对于房地产开发而言，精装修同样需要占用开发商大量的资金、人力，需要缜密的设计、施工，需要严格的管理，产生的效益却显得微不足道。开发商不可能将精装修作为新的利润增长点，却又不可避免地承担起装修工程的管理、协调、监督以及日后的投诉、保修等责任，难怪令许多开发商望而却步。

购房者：顾虑重重
购房者对于精装修的顾虑首当其冲是关于价格。每平方米多1000元，一套100㎡以上的住宅总价则要多出10万元的装修费，许多购房者不免要打起算盘细细思量一番了：家装公司一般的报价是600-800元/㎡，为何开发商的报价多出这么多？我自己装修房子，同样的内容需要10万元的代价吗？
除了实不实惠，买精装修房，购房者最不希望的就是“买得不省心”。据了解，关于精装修的投拆，大部分集中在材料和工程质量上，精装修的质量问题是许多购买精装修业主的心病。由于装修大部分的施工都是手工工艺，人为因素较多，质量控制相对困难，许多的工程质量问题往往交付时看不出来，一旦时间长了，就影响业主生活。
也有人认为，房价租售比失衡也抑制了投资性的购房需求。杭州房价高，但租金水平却偏低，一套总价逾百万元的公寓，租金价格也只能维持在3000-4000元/月的水平，许多投资客宁愿将房屋闲置也不出租，加上精装修折旧快，对租客的素质要求高，所以，精装修房的投资性需求不高。
此外，杭州市民的消费习惯也影响了精装修的市场接受度。有人评价为什么上海人能在比较短的时间内接受精装修房，从消费特征来看有三点：一是上海人更能接受新事物，特别是标准化的事物；二是上海城市节奏确实快得多，时间显得尤其宝贵；三是上海城市太大，老百姓实在没有精力穿梭于各地选购材料。与此相比，杭州人更自我一些，追求个性化，对于这种几百户家庭都一样的风格、格局很难接受。当然，杭州城市不大，专业市场却不少，大大小小的装饰材料市场为自主装修提供便利，爱淘宝的杭州人更是穿梭于各个装饰市场，讨价还价还乐此不疲。

政府：任由市场发展
不可否认，上海精装修住宅这两年蓬勃发展与上海市政府对精装修房的大力推广密切相关。上海市政府提出目标：2005年市区新建住宅的精装修比例将达到70%以上，上海要全面进入精装修时代。为此，近几年上海主管部门已经出台了一系列相关的设计、材料、监理、保护等方面的质量要求、操作规范和控制程序。
2002年国家建设部提出了要求，2010年左右全国将推广住宅装修一体化，全面取消毛坯房，同时还颁布了《商品住宅装修一次到位实施细则》。贯彻这个精神，浙江省建设厅在去年初也曾提出争取在三至五年时间内使商品住宅装修一次到位率达到30%-50%，并逐步推行商品住宅装修一次到位的设想。但目前看来，由于没有强制性的要求，浙江省新建楼盘还是坚守着毛坯房的阵地。
记者就此问题采访杭州市建委时，其相关负责人表示，杭州市现在没有关于精装修施工细则、质量标准等相关文件，估计近期也不会出台类似的规则，主要还是看市场的自主发展，精装修房到底能不能推广应该由市场说了算。

杭州：谁在精装修？谁要精装修？
小户型逐步普及精装修
分析杭州小户型迅速普及精装修的原因，主要因为小户型具有几种需求特征。一是过渡性的自住需求。只需要简单装修，小户型麻雀虽小，但五脏俱全，虽然是四五十平方米，但厨房、卫生间里的装修一样都不少，和大户型一样费时费力。小户型还是一种过渡产品，因此业主也不愿多花时间去装修。二是作投资用。如果是装修好的小户型交付后即刻可用来出租，省时省事。三是如果按小户型装修单价成本600-800元计算，一套50平方米的房子装修总价是3万-4万，人们会觉得这个价格还是比较值得的。

高档公寓进入精装修时代
以深蓝广场、逸天广场、金色海岸、瑞丰格林等为代表的杭州高档公寓，已经呈现出加快精装修房开发的步伐。分析其中的原因，主要表现在以下这些方面。
首先，高档房消费者在价格上更能接受精装修。滨江·金色海岸项目负责人张洪力认为，精装修房的装修成本占总房价的比例越小，越容易推广。一般购房者能接受的比例在20%-30%左右，也就是一套单价10000元/平方米的房子，其中的装修成本在2000元/平方米，人们能接受。因为可以承受高价房的人正是对精装修房需求比较大的人。这些人一般收入水平高，相应的闲暇时间也少，愿意花钱买成品房。上海内环线内之所以精装修达到了很高比例，是因为这些地方的单价都达到了10000-15000元，甚至不乏一些单价为两三千美金的豪宅。如果1000-3000元/平方米的装修成本就这些购房者来看“正合其意”。
其次，精装修省时省事，也是高端客户的需求特征。而高端客户对产品品质的诉求、审美趋向更容易统一，相对应地，高端的品牌处于金字塔塔尖，数量不多，好选择。
此外，精装修还保证了高端物业由内到外都有较高的品质。因为从杭州目前在开发的精装修楼盘看，除了告诉购房者精装修选择的是什么样的产品品牌，更是要传达给业主，精装修还具有“设计”的优势，也就是说这个装修成本包括了采购费、施工费和设计费。而且，这种设计不是一般理解的“事后设计”或者是称为“弥补性设计”，而是将室内设计的要求提前融入建筑设计中，真正实现居住的舒适性和人性化。比如逸天广场邀请广州著名的集美组，在建筑设计的时候就提出了不少关于户型上的修改意见。滨江金色海岸邀请香港设计大师梁志天做户型优化设计，再邀请香港GRL做室内设计。