解读精装修三大质疑

据了解，目前很多购房者购买精装修房时犹豫不决的原因主要缘于对精装修房的价格、品质和设计风格上的疑惑。当精装修的神秘面纱慢慢褪尽的时候，购房者的三大质疑也许能一一解开。

价格质疑：谁是真的“赢”家
曾经在一个精装修楼盘的销售现场听到一群购房者的窃窃私语：这房子卖得介贵的，旁的某某楼盘才卖6000多呢，它要卖7000多，精装修要卖1000块一方，开发商又在变着法儿赚钱了！
购房者对于精装修的担忧，首当其冲的就是关于精装修的价格和价值。在许多购房者眼里，开发商做精装修很大程度上是又找了个从他们口袋里掏钱的理由，而开发商却是大倒苦水，说精装修基本上是无利可图。
到底谁是谁非？有着国都·凤起都市花园精装修经验的装修商——杭州国盛装饰企业总裁徐先锋先生为开发商喊冤，他认为在这个问题上消费者存在一个误区。装修是一个复杂的过程，开发商在精装修上每平方米的利润大约只有两三百元，还要付出大量的人力物力和管理成本。
然而，购房者何以觉得开发商从中牟利呢？一般的家庭装修，家装公司一般的报价是600-800元/㎡，而目前开发商对精装修的报价大致维持在1000元/㎡左右，为何开发商的报价高出这么多？实际上，家装公司和开发商的报价所包含的内容是不同的：有过装修经历的人都很清楚，家装公司的报价是不含厨卫甚至不含主材的，这也是为什么许多自主装修的客户往往觉得预算超支的原因；而开发商报价的精装修的概念是：墙、顶、地及厨卫全装修甚至有些楼盘还包含空调，两者差距显而易见了。
上海奥林匹克花园项目的企划周晓东道出了许多开发商的心声：开发商是把精装修作为一个楼盘的卖点来做的，更多的是为购房者服务，如果说获利，能从精装修楼盘中得到实惠的最终一定是购房者。
除了让购房者省时、省力、省心之外，开发商进行精装修具有明显的成本优势，它变消费者个别行动的“家装”为开发商集中委托的“家装”，能够充分发挥规模化优势，从而节约设计、材料、施工和管理成本。
目前杭州在开发的几个高档公寓，开发商在做精装修楼盘时都会花大量成本邀请知名的设计单位设计，比如逸天广场和金色海岸的开发商都邀请了广州集美组和香港GRL做装修设计。据逸天广场开发商介绍，仅邀请集美组的设计费用就高达400万，折合到每平方米的设计费近25元，一套150平方米的户型设计费仅3500元左右，这就是邀请国内知名设计公司的微薄费用。如果是单户家庭，这是不可能做到的。
正如国盛徐总所说，如果开发商想获得最大的利润，完全没有必要做精装修，开发商如果用在精装修上投入的资金做开发，可能获得1000元/㎡的利润，何以要冒着风险去做精装修而赚取不足200元的利润呢？

所以，一个好的精装修楼盘是开发商获得品牌价值、购房者赢得生活品质的多赢选择。
关于精装修的价格，还有一个争议的焦点，就是精装修房契税的计税额度问题。一套总价100万元的毛坯房，交易中需缴纳的契税为：100万×1.5%=15000元，而同等条件的精装修公寓由于附加精装修的价值，实际成交金额为110万元，按照契税缴纳的规定，缴税额度为实际成交价格即110万元×1.5%=16500元，由于精装修价值计税引起了两者差额，令许多消费者难以接受。
对此，杭州星韵律师事务所律师王鑫乾认为，从法律的角度看，《中华人民共和国契税暂行条例》规定了契税的征税依据是房产交易的成交价格，作为消费者购买的是开发商提供的成品房，所以应当是按照总标的的价格计税。目前市场上的商品房交付时都有初装修，这其中也有开发商的装修成本，我们在购买时也是按照成交总价来计税的，如果说双重计税，那么初装修住房也存在双重计税的问题，我个人认为在法律上是不存在问题的。当然，也有一定的解决办法，比如，购房者在与开发商签订合同时将房价款和装修款分割开，明确约定房价和装修价款，在购房合同中的房价栏中写明房价，按该价格缴纳契税，而在补充条款中规定装修款项，这种操作办法在二手房交易过程中比较多见。
其实，有弊也有利。除了按成交价计税，购房者在办理抵押贷款时，也是按照合同约定的成交价格，即连装修一起办理按揭，可以减轻购房者在装修过程中的资金压力。

质量质疑：能否买到“省心”？
精装修对经济承受能力较强，但空闲时间较少的购房者有着巨大的吸引力，但最让人担心的就是精装修的质量如何保障。事实上，在质量控制方面，精装修相比单户家庭装修具有一定的优势：
标准化的施工从工艺上保障装修质量。在精装修过程中，可以对相对固定形式的部件采用装配式方案或工厂化定制方案，保证同品质同标准。此外，现代化的施工机械与设备使相关的质量控制也更为有效，从而在施工工艺上有效保障装修质量。
专业的施工监理及时发现和纠正施工过程中的质量隐患。在工程监理上，监理方不仅对土建工程进行监理，还有义务对装饰工程质量进行监理。
售后服务有保障。根据2002年建设部出台的《商品住宅装修一次到位实施细则》的规定：开发单位为住宅装修质量的第一责任人，承担住宅装修工程质量责任，负责相应的售后服务。建筑装饰施工单位、装修材料和部品生产厂家负责相应施工和产品的质量责任。住宅开发单位必须向购房者提交装修质量保证书，包括装修明细表、装修平面图和主要材料及部品的生产厂家，并执行有关的保修期。现在比较普遍的做法是保修期为两年。
规范化的质量标准是施工验收的依据。在全装修房验收这一环节上，国家建设部有一标准GB50210-2001《建筑装饰装修工程质量验收规范》，该规范主要是用于判定整个全装修房工程的质量。对于单套住宅的质量的评定，上海已出台了地方标准《上海市住宅装修验收标准》，而目前杭州通用的做法是按照样板房和购房合同约定交付和验收。
据了解，目前关于装修质量的投诉大部分集中在材料、工程质量以及施工工艺上：地板不平；地砖有空鼓的了；木制的家具上有划痕……而对装修并不专业的购房者也常常对施工工艺表示怀疑：墙面刮了几遍腻子？涂了几遍涂料？门使什么牌子的大芯板？隐蔽工程用了什么材料？
杭州国盛装饰总裁徐先锋认为由于精装修房的环节比较复杂，而且主要依靠手工工艺，操作过程中受人为因素影响较大，客观上不可避免存在一些问题。

设计质疑：精装修抹杀个性？
2001年南都银座公寓打出精装修概念的时候，许多人表示难以接受几户甚至几百户家庭都相似的装修风格，三年过去了，购房者对精装修有了不同的理解。随着精装修房在购房者中接受度的提高，购精装修房是否一定意味着失去了对个性化空间的追求？越来越多的购房者回答是否定的。
近两年在家庭装修中也有简约化的趋势，业主在进行装修时，对于墙、顶、地的追求往往是以简洁为主，把它们当做一个空间背景，而真正展示和烘托居住者个性的载体是那些可以随时搬动的、随时更新的、可自由选购的家具、家电、灯饰、陈设等等。这些“软装修”元素的流行，体现了居住者按季节、年龄等因素自由变换风格的需求。从这个意义上说，精装修不仅不会束缚居住者在个性化上的追求，而且为个性化装饰提供了更好的条件。
目前在建的几个精装修楼盘，装修设计师从户型设计开始就介入，从装修角度提出户型优化建议，从而最大程度地发挥了空间的利用价值，给购房者以更大的展示个性的空间。
在前几年建造的精装修楼盘中，开发商曾经采用过“菜单式”的装修法，以期给购房者提供一定的个性化空间，而事实上，许多购房者发现：按照自己的菜单装修起来的家，在效果上和开发商的样板房差距很大。购房者无法达到设计师的专业水平，往往忽略了材料间的协调。而在逸天广场和金色海岸中，开发商的做法是：给购房者提供几种风格的样板房，在每种风格中给购房者几种色系选择，并对全套软性饰品提供系列参考意见，使购房者既能充分发挥自己的个性，同时也能兼顾效果。
调查显示，精装修房在年轻购房群体中的接受度越来越高，这和他们崇尚个性、追求自我的风格是否产生冲突呢？购房者小杨如是说：买精装修房不需要花太多的精力去装修，使我有充分的时间去寻找自己所喜爱的家具和装饰品，精装修让我从装修琐事中解脱出来，更好地理解和诠释个性。