南京房产市场全扫描

《金陵晚报》记者/王广媛

据南京市统计局最新统计资料显示，截至10月份，南京市房地产在建施工面积已达到了2016.48万㎡，足足比去年同期增长50.3%，今年全市房地产开发的总体结构有较大变化，商业营业用房和其他配套房屋大量增加，在住宅楼中，“安居”与“高档”比例趋于合理。1-10月份，住宅施工面积1591.76万平方米，依然保持主导地位，其中经济适用房施工面积198.96万平方米，同比增长56.6%。
随着房地产市场持续升温，全市商品房空置面积总量逐年减少。2002年前，商品房空置总量基本保持在80万平方米左右；2003年下降到60万平方米；截至今年10月份，已经下降到38.1万平方米，其中，商业营业用房空置4.24万平方米，同比下降55.2%，降幅最大。 据统计，南京明年开工量还将大涨，截至今年10月份，南京市房地产新开工面积874.36万平方米，同比增长47.4%，一个月的开工量抵上了今年全年的销售量。专家认为，尽管开工量已达到高峰期，但明年房地产开工面积仍将快速增长。统计分析指出，截至10月份，南京房地产开发企业共实际购入土地1018.55万平方米，同比增长2.2倍，突破1000万平方米，而且大部分土地按照投资周期，将安排在明年投入。据估计，明年南京市场供应量大有超过今年供应量之势。
在全国房地产市场普涨的态势下，南京楼市表现尤为突出。有消息报道，南京房价涨幅居全国前茅。今年三季度南京房价涨幅又有所扩大，其涨幅为17.7%，升至全国第二。
城中价格居高不下 鼓北板块异军突起
城区有不少早前就预期开发的项目如长江路的大发集团地块，开发商似乎胜券在握，迟迟不动，似乎在等待房价进一步上涨。而“国企撤出”地块的出现成为主城区土地储备最后的生力军。像房展会上城北楼盘金基·翠城就是原来江南光学仪器厂的旧址，被金基地产在2003年拍下。而中央路上的南汽地块、大光路上3521厂地块、金城集团地块将必然成为下一轮主城区新盘供应的后备力量。
南京鼓北板块的崛起为鼓楼区具有“城区情结”的人提供新的选择方向。鼓北板块的楼盘需求以往一直得不到满足，不过在房展会上推出单价在7000元左右的汇林绿洲、金陵大公馆，为鼓北板块的兴起奠定了基础。从居住环境而言，鼓北板块与城中板块差距并不大，而其7000元的价格仍具潜力，这为日后城区价格的进一步走高埋下了伏笔。更多的周边供应量能否在一定程度上缓解城中高价的继续上扬？有业界人士表示目前很难下定论，总体不大的供应量与对城区楼盘的需求能否实现平衡是关键。
地产大鳄抢占河西 超前规划前景诱人
　　由于看好南京市场前景，大连万达、深圳万科、深圳中海、天津顺驰等外地地产巨鳄纷纷抢滩南京河西市场，南京本地地产巨人“栖霞建设”也进军河西，超前的规划使河西前景诱人。南京秦淮河以西被称作“河西”，河西新城区的建设蓝图围绕“十运会”奥体中心的建设，将成为集文化艺术中心、科技中心、博物馆、图书馆、会展中心及商务金融中心于一体的大型现代化设施中心，同时三面临水的河西将做足“水文章”。隔着长江和河西两两相望的江心洲成为新城的“后花园”，这个15平方公里的小岛被纳入整个河西新城的统一规划中去。截至目前，河西地区平均房价年增幅达15%，因此尽管商品房供应量十分充足，但由于该区新建商品房的功能、科技含量和配套水平不断提升，知名开发企业较多，河西房价整体走势仍然看涨。涨价的同时也有人担心，竞争的压力伴随着加息的效应，给所有楼盘带来了前所未有的压力，河西板块也进入了前所未有的困境：销售速度明显减缓，而市场价格的波动又让部分潜在购房者更加摇摆不定。大批知名企业的比拼以及如此巨大的开发量，河西市场是否有这么大的承受力？河西遇上“瘟市”那该怎么应对？前不久的河西8家开发商结成联盟，目的是否就是为了应对可能发生的种种可能，这确实有些令人担心。
江宁销售量居首位 投资需较长耐心
　　江宁位于南京主城区的南部，随着撤县改区直接进入南京版图地价飙升，商品房销售量占全市1/3，这是南京楼市不得不提到的一块。随着江宁东山纳入新城区的版图和房地产业的进一步发展，这个比例还会扩大。作为南京近年来房地产发展速度最快的地区之一，江宁借助自身独特的自然山水优势以及近郊优势迅速占据了市场份额。江宁的房产开发目前主要集中在岔路口、开发区、东山镇、将军路四个地区，平均价位在3300元/平方米左右，较城南、河西相比低1500元以上，这对外地以及年轻一族产生了极大的吸引力。仅靠翠屏山、将军山、韩府山的山水资源，将军山路段就吸引了大量的别墅开发群，近几年集中出现，经济型住宅到高档别墅应有尽有。江宁的土地资源储备量比较大，所以占地20万平方米以上的楼盘并不算稀奇。有专家指出，江宁尚处于开发前期，生活配套方面也较单一，虽有高尔夫球场、高标准俱乐部等高档消费娱乐设施，但适合大众需求的餐饮服务、文化娱乐等设施还很欠缺，甚至政府规划中也还未见到；同时地铁、城市轻轨等基础设施还在建设当中，因此购置低价房进行投资需具备长时间等待的耐心。
城东南房价飙升到6000元/平方米
和传统观念上的主城区相比，现在的所谓城区已经东南延到大明路一带，下关、中央门一带南京的购房者似乎在理性上接受了楼盘过万元的事实。城中天空之都在开盘时还对于“万元”遮遮掩掩，前期销售的均价也没有真正突破万元均价，而以一种投石问路的心态了解市场的承受能力。去年11、12月份，大明路仅有九龙盛世园、明通家园零星的几个楼盘。而今，已形成了以大明路为中心，辐射秦虹路、纬七路的一个三角楼盘群环带。如大明路上的御水湾花园、商贸新园、碧水云天，秦虹路上的良辰美景，纬七路的蔚蓝星座等。大明路板块正式以独立的群体面市，在主城区东扩的气候下，大明路的楼盘价格也飙升到6000元/㎡以上。
收费站撤除 江北楼盘有望“松箍”
　　自公布了南京长江大桥桥北收费站要撤除的消息公布后，沉寂了近半年的江北楼市随即表现出复苏的迹象。南京桥北收费站一直是制约江北楼市发展的一处“瓶颈”，许多在江北搞房产项目的开发企业陷入“巧妇难为无米之炊”的局面。专家指出，由于交通不太便利、投资软环境欠佳，再加上商业配套不完善，江北楼市一直不温不火，此次借撤除收费站的“东风”，江北楼市将重整旗鼓，价格直逼3000元/㎡大关。明发滨江新城在北极阁设立了售楼处后，在短短一个黄金周内就销售数百套之多；六合新楼盘龙池翠洲项目在开盘后短短一周时间内已被认购超过50套，位于六合占地230万平方米的超级大盘华欧国际友好城一期开盘就开出2600元/平方米的相对高价仍然炙手可热。不难想像一旦规划中的过江隧道建成，江北的楼市一定会出现“井喷”局面。