长三角发展的机遇与创造

《楼市》记者/马媛媛

经过一年紧张的筹备，第六届中国住交会于12月3日隆重开幕。中国住交会（简称CIHA）被公认为中国住宅产业的第一盛会，代表了中国房地产业发展的主流方向，搭建了中国住宅产业交流与学习的巨型平台，被业内称为“中国地产节”和“中国住宅产业的奥林匹克”。此次住交会举办了多达十余场的高规格论坛和专题研讨会，主题涉及城市营造、房地产金融、长三角地产发展与创新、宏观调控下的中国房地产形势、房地产企业发展模式等系列相关主题。
参加“住交会”的有相关政府部门的领导、专业权威人士以及全国各地的地产大鳄，华侨城、金地、万通、SOHO中国、北京首创、中体奥林匹克等企业均拿出了自己的王牌项目参展，广州、北京、山东等地甚至组团参展。
众所周知，以上海为龙头的长三角地区正在成为国内国外所关注的热点区域，长三角正在面临前所未有的发展机遇，房地产在这里头扮演着积极的角色。
长三角现在已经走在城市化的前沿。现在所谈的长三角更多是经济意义上的长三角，是指上海，以及江苏八个城市，浙江六个城市共同组织的经济圈。这样一个区域，无论在中国还是在世界上都是一个非常受关注的区域，因此，在此次于上海召开的第六届住交会“2004长三角地产发展机遇与创造”论坛中，由多位嘉宾对长三角城市新区发展与房地产的城市运营作了专题发言和深入探讨。

龙永图 博鳌亚洲论坛秘书长
中国经济面临两个大转移
研究房地产和其他产业一样，应该从当前整个国际国内大趋势来研究，中国现在经济面临的两大趋势：主要是两个大转移的趋势，第一个趋势是全球产业向中国大转移的趋势，由于中国的市场广大和中国劳动力的低廉，使得全球产业向中国转移的趋势已经出现了不可逆转的态势。第二个趋势是农村人口向城市大转移的趋势。中国新兴工业化的道路实际上就是中国城市化的道路，特别是农村人口向城市大转移的趋势。这个趋势能不能够进行下去，我们是否能够成功转移，每年有2500万到3000万人口在今后十年里解决1.2亿人口转型的问题，决定我们中国今后经济的成败。所以研究任何产业，包括研究房地产产业的时候，应记住以上两个大趋势。
两个大转移给房地产发展带来广阔的前景
由于全球产业对中国的大转移，特别对长三角的大转移，形成了产业的集聚，而产业的集聚决定了整个城市化进程的速度，城市化进程的速度又决定房地产发展的空间有多大。所以从这个角度来看，充分证实了“发展是硬道理”这句话，只要这个地区在发展、目标不变，在这个地区发展房地产就必然有广阔的前景和空间。
第二，由于农村人口向城市的大转移，使得长三角成为城市人口，所以长三角经济的发展不仅仅是满足长三角地区的发展，而是为了满足全国人口，特别是来自全国的农村人口向长三角转移这样一个大的趋势。长三角地区是经济集聚、人口集聚的地区，这也给房地产带来广阔的前景。
房地产发展的三要素
房地产发展的第一要素是为长三角成为产业积聚的地区，这个大目标服务。第二个要素是为从农村转移到城市来的新城市居民服务。现在必须解决的问题是要把农村的人口变成城市的居民，步入真正的城市化。而我们面临最重大的历史任务和巨大的历史挑战也正是如何把这1亿的农民工变为城市居民。第三个要素是为中国走向小康社会逐渐富裕起来的人群服务，因为现在的城市拥挤，大多数人要拥有第二处，第三处房子，要向边缘的郊区转移，这个转移对我们城市的发展也具有重大的意义。
中国房地产不存在泡沫
所谓泡沫在经济上的含义就是它的需求太少，供给太多，中国不存在这个问题。中国房地产再推动中国经济发展200年，中国房地产需求至少维持200年，所以不会存在所谓的泡沫。但是对于房屋的结构问题，就如同进口产品，不怕进口多，关键在于结构如何，我们应该大量进口外国先进的设备技术，让我们的产业升级，并且，房地产在走国际化的路线时，应吸取国外许多大城市曾经犯过的严重错误。
加息对房地产影响不大
因为这次加息幅度非常低，所以对于大部分人来说，并没有引起较大的波动。反而在国际社会里面倒引起了很大的波动，这个波动并不是因为我们加息对他们实际影响有多大，而是表明中国经济对于全球经济的影响正在增加，中国的任何一个措施都对世界产生影响。对于加息以后得到最大的反映是，此次引起的波动很好。加息并不是让大家把钱都存到银行里去，所以对房地产事业并不会有太大的影响。

潘石屹 SOHO中国董事长
中国房地产应该国际化
在房地产行业，要建出优秀的楼盘，必须要国际化。在国外优秀的建筑师来到中国的时候，中国保守主义者认为中国已经成为国外建筑师的垃圾场，而事实证明，如果中国不用微软的软件，我们将会一直落后。因此，我们中国的房地产也应该国际化，只有国际化才能使我们进步。

张国安 南京浙商投资公司总经理
需注意长三角房地产发展过快
连续三年来，上海、杭州和南京可支配的GDP增长都超过了10％。如此大的经济背景下，长三角房地产这几年基本还是和我国经济发展和长三角的经济相适应。
长三角这几年房地产的销售达到90％以上，人们拥有两套住房很正常，特别像浙江，无论商业和房地产都非常活跃，作为房地产行业，我们国家土地在全世界的稀缺性超过许多国家，我们人均土地1.5亩。劳动成本的提高加上建筑成本的提高，房地产不可能和汽车一样走下坡路。
但长三角这几年房地产的发展确实有很多的问题和矛盾，首先，长三角的经济发展，杭州、南京人均收入都是15%-18％左右，老百姓的大部分收入都被用来购房，相对短时间内，影响或许不大，但长期来看，房地产总有顶峰，房价上涨得过于迅速，会让购房者难以接受。作为开发商，应该有一定的社会责任，造老百姓能够住得起的房子。另一方面，随着国家宏观调控，金融放贷的紧缩，接下来房地产企业出现资金的矛盾，围绕这些矛盾，社会各个阶层，开发商，对于长三角的经济和房产健康的发展有待于每一位人士来探讨。
做好房地产应该要创新
做好房地产，要有几个创新。第一，思想上要有创新，在市场竞争中应该在思想上有创新，要跟城市的资源结合起来，同时传承我们国家的文化，各个国家、各个城市有自己的文化。第二，要对产品有创新，以前造房不管采光或其他问题，但以后要跟国际接轨，应该有创造更好的环境，和对城市更有建设意义这样一个定位。同时要考虑结构问题，要按照市场的份额。第四，管理上要创新，以前的管理极其滞后，房地产开发商大多只是拿到地就开始造房，但以后对专业人才，专业设计、规划等方面的要求将更高。在管理上一定要创新。第五，要在房屋上创新，以前的物业公司仅仅只是负责保安、包洁，对于以后，不仅在这两个方面做得更好，还要在社会文化，保险、医疗、教育等方面都发挥出它的空间。第六，在融资和合作方面创新，应该在金融紧缩的情况下意识开发商要拓展融资渠道。以前只是一个公司做一个项目，以后可以若干个公司合作，做这个项目。
王振华 江苏新城房地产总经理
城市新区带动经济发展
每个城市都有新区，例如上海有浦东新区，苏州有两个新区，一个新加坡的园区，也有他自己的新区。新区也就是中国的城市化，中国的城市化从某种意义上来讲就是我们世界经济的发展。假如我们世界的经济就是一辆汽车的话，那么50年以内是靠两个发动机，中国的城镇化建设，也就是新区建设和美国的高新技术产业，它是两台汽车的发动机，带动着全世界经济的发展，因为中国有13亿的人口，有6亿多人口将在10年到20年以内进入城市，这个经济将会大大推进长三角地区，包括全中国加速的发展。
城市化进程的三阶段
中国的城市化进程可以分为三个阶段，工业化时代、城市化时代、后工业化时代。我们通过文明的工业化城市变成了新兴工业城市，现代就是后现代的信息化时代。工业化时代是把农业赶到开发商，赶到新区，来建设一个新城市，这是工业化时代。还有一个阶段是后工业时代，后工业时代靠我们先进的工业发展，信息发展。支撑这个时代首先是路桥运动。这个运动就是新城市化，也就是说每个城市都在建新区，新区靠什么，每一个新区都做得非常漂亮，在此营造一批精英的开发商。第三个就是拆迁。这是我们城市化进程的过程。

高波 南京大学不动产研究中心主任、教授、博导
新区开发还是得由政府做好前期工作
新区存在着政府企业之间该如何划分，如果把新区开发都交给企业去做，这个新区有可能出偏差，现在提出所谓城市运营商，概念虽好，但要落实却有难度，比如新区开发一些公共的东西，如路桥，这些由开发商来做就会有一定的问题了。开发一个好的新区，首先要有非常好的规划，然后再按照这个规划逐步落实。但这个规划如果交给开发商去完成会非常危险，房地产市场整个经济活动当中都存在严重的信息不对称，在信息不对称的情况下交给开发商去做会存在很大的问题。应该说属于公共性质的这些任务还应该交给政府组织。开发商进入的应该是政府已经制造比较好的投资的氛围，在这种基础上，政府先前期做一些工作，然后拿出土地拍卖。今天新区的开发可能需几十年的时间，在这个过程当中政府应该更好地规范。