宏观调控下中国房地产市场形势分析

自今年3月末以后，政府部门加强了宏观调控的力度，特别在管理土地这方面，调控信贷通过各方面的措施在进行着。那么中国房地产目前的形势如何？有数字显示，到目前为止，全国的土地供应增长趋势呈现一个大幅下降的局面，信贷投资规模受到了控制，房地产的投资开始回落，房地产的销售面积超过了房地产的竣工面积，市场表现供不应求，特别是房价在持续地上涨。面对这样一种形势，社会上的议论很多，政府的压力也很大，企业也非常关注。因此，在12月上海召开的住交会中选择对中国房地产在宏观调控下市场的走势这个主题，邀请了几位专家和房产界巨头进行了探讨和分析。

顾云昌 中国房地产协会副会长
宏观调控减少了投资型购房者并对开发商造成了影响
从需求方面看，可以将购房需求者分成自住型需求和投资型需求两个方面。自住型需求包括了主动型的需求，就是老百姓主动把小房换大房、旧房换新房的买房需求，第二种是被动型需求，就是动拆迁的需求。尽管银行加强了个人住房抵押贷款的力度，但是对自住型的购房没有多大变化，更没有妨碍广大低收入家庭的购房积极性，被动型需求有所放缓，降低了拆迁速度，实现了有节奏的释放，这个现象在全国都有普遍性。投资型需求方面，在热点城市，比如上海、杭州由于当地政府采取了一些限制投资性购房的举措，所以投资型需求比例有所下降，比如最近杭州的调查，以投资收益为力度的购房者只占购房者的10％，从此可以看出，在热点城市，投资型需求的比例已有所下降，其他方面变化不大。
在供应方面，由于房贷的收紧资金方面有所变化，造成了相当一部分企业开发资金的短缺，影响了部分开工项目的进度和进攻速度，从而造成了供应总量和供应速度有比较大幅度的下降，同时开发企业向银行贷款的难度加大了，必然会提高融资的成本和融资的风险，所以加大了风险成本，最终会反映到房价上来。
土地供应量下降给房地产市场带来两个信号
尽管土地供应量的下降对今年的房地产市场形成供应上的压力，但是这种情况带给市场两个信号，第一，根据从买地到房屋建造，销售的周期将严重影响明后年的商品房供应量，如果存量土地方面盘活不明显，会出现更大程度上的供不应求。第二个信号，这种预期使人们感觉到土地供应和信贷收紧政策的继续，意味着未来的房价还会上扬，所以加大了对今年供应的压力，除了资金问题、土地问题以外，还有拆迁问题，房屋拆迁力度加大，房屋拆迁难度也在加大，拖延了不少项目竣工和销售的时间，一方面减少了需求量，同时也减少了供应量和供应的时间，从而减少了商品房的供应总量，这是分析今年1到9月份供求关系的情况。
房价与地价，今年1到9月份房价比同期上涨39.9％，土地交易价格上涨36.6％，在现实生活当中，常常是由房价来决定地价的，因为开发商在买地的时候，总是以现在的市场价格或者预测未来的市场价格来决定土地价格，当然反过来地价也会有反作用，因为用地价格提高了，导致开发成本提高，房屋售价也会上升，总体我们认为房价决定地价，而地价则有反作用。
房地产市场总体上没有泡沫
这几年中国的房价尽管涨了一点，但是比欧美国家要平稳，如果真的有泡沫，中国也是最小的，由于前五六年中国人的可支配收入使房价涨了两倍，房价收入比不仅没有上升而且下降了，老百姓的购买能力比五六年前要高，这就是中国房地产最兴旺的根本原因，当然房地产市场地区差异很大，前两年在一些地方，比如上海，三四年房价翻了一番，根据对这些城市房价的涨幅和购房能力因素各方面的观测，认为即使存在泡沫，也是比较小的，并且，在房地产市场中出现一些中小泡沫不足为奇，甚至于没有泡沫才是奇怪的现象，加上现在政府采取的一些措施，所以不存在泡沫破灭和崩盘的情况。广州房价前五六年一直是稳中有降的，所以全国的房地产市场差异很大，但市场上有泡沫很正常，但前三个月的房价快速上升，应当引起我们高度的关注。

王石 万科集团董事长
房价不会下降
中国在城市化的过程当中有两个体现，一个就是存量土地的变化，一个是增量土地的变化。存量土地的变化就是原来的城市城建区的存量土地变化，有一个说法叫退二进三，就是第二产业搬出去，第三产业再进入，在这种转变当中，土地的价格在增值，如果转换后不增值，那么这种转换没有任何意义，所以工业往外迁移的过程中，存量的土地本身在增值，土地价格上升，自然会影响房价。第二，就是增量，从农村的土地变成城市土地，农民土地变成城市土地，也是地数级差，从第一产业变为第二产业甚至第三产业，所以它的价格不会下降。

任兴洲 国务院发展研究中心市场研究所所长
如不改变土地政策 明年房地产市场仍将处于饥荒状态
今年的第一季度，中国的房地产无论是从价格还是投资来看，确实有一些过热的情况，以往我们每年的房价涨幅在4％左右，但是今年的一季度全国平均下来7.7％。还有一些城市包括省会城市和特大城市都超过了两位数的房价上涨，像上海已经高达28％，房价上涨是最快的，像沈阳这样的城市也高达20％。
我们预测，如果中国不改变现行的土地政策，明年的房地产市场会出现土地饥荒，房屋供应量不大幅度增加的情况下，房价还会增长，而且增长的幅度还会较大。中国人的传统是希望有一套自己的房子，当大家刚刚开始有能力买自己的房子的时候，如果不能满足市场的需求，不能保证供应量的需求，那么明年仍然会处于一个极度饥荒的状态。
住宅还将有较大的发展
今年的可支配收入在不断地增长，一大部分用在了住宅产业需求方面，另外，现在的消费信贷支撑住宅消费，在未来的五年、十年，甚至十五年的时间，住宅产业将成为一个支柱产业，所以到2010年有一个总体的目标规划。现在正在研究十一五的规划，相信在十一五期间，我们整个的住宅产业还将有较大发展。
但是，从长期来看我们还需要解决一些问题，主要有几个方面，第一，由于要完善住房的保障体系，满足中低收入群体的住房需求。第二，要稳定房地产价格。第三，就是发挥房地产市场功能的作用。现在房地产市场总体上的功能作用还没有完全地发挥出来，所以下一步的发展主要是完善它的功能和作用。第四，就是深化经济体制改革。现在的大量贷款全部压在银行身上，应该说系统风险非常大，无论是开发商、建筑商还是消费者个人，都从银行大量地贷款，系统风险确实比较大，所以从下一个五年甚至十五年的时间，我们必须考虑中国的住房金融体系的建立。再者就是深化土地制度改革，土地制度和土地的供给方面可能是制约房地产长期增长的因素，建立长效机制是现在面临的突出问题。在此，我们一方面要主导这个产业，另一方面也要在深层次的问题上进一步进行研究，促进我们中国房地产业持续、健康地发展。

任志强 华远集团总裁
相关政策出台 固定资产投资降幅明显
从去年到今年，强化房地产信贷的管理措施出台和对土地资源的控制，对房地产市场产生了非常大的影响，今年以来这些措施出台以后，1到9月份城镇全社会的固定资产投资同比降幅非常明显，特别是1到6月份有一个非常大的下降趋势，从6月以后基本保持相对平稳的缓慢下降趋势。
我国房地产市场有实际需求支撑
房地产的投资额，从6月份有明显的下降，宏观调控措施的作用在房地产市场上表现得相当明显。施工面积也有很大幅度的下降，下降速度也较快，相对应的是房地产的价格还保持居高不下的态势。2004年的一些中等省会城市的房价仍然在上涨，国家宏观调控措施实施以后，投资比例大幅度下降，但房价并没有下跌，有一些省会城市和二级城市也表现得非常明显，而且今年的房价变动特点就是一直维持在比较高的水平，除了商品房和住宅以外，非住宅的价格也在逐步攀升，这也是今年的一个特点，新房价格上涨有一定的趋缓因素。当然，对房价的影响还是多方面的，总体来看，虽然投资确实有一些过热的因素在里面，但是，我们国家的房地产市场还是有实际的需求在支撑。
房产涨势将趋缓 需求增加
从需求增幅来看，利息的提高起到一种信号作用，使人们按揭以后的成本会增加。第二就是银行住房信贷更加谨慎，因为银行现在的不良资产在增加，从总体上来看，在银行收紧的情况下，住房信贷可能更加谨慎，另外就是国家出台了一些措施，对拆迁规模有一些控制，拆迁所谓被动性的住房需求会相应地减少，很多地方都控制了炒房的影响，所以涨势会趋缓，需求也会增加。