论中国房地产金融

据了解，我国房地产贷款的发展起步于上世纪90年代初期，是伴随中国的改革诞生并且发展起来的业务，我国房地产贷款从1997年末的443亿元增加到今年的5605亿元，房地产的贷款保持了较高的走势，目前房地产金融业务已经成为银行最大的业务。
现在房地产金融渠道已在拓宽，有证券、信托、房地产基金。其中信托是近几年流行起来的一种无需抵押贷款的融资方式，是一种金融中介，也是金融服务，有其制度优势和功能优势，这是其他金融工具所不能比拟的，所以它在房地产金融方面起到了一定的独特作用。这次住交会金融论坛邀请了多位资深专家从多方面对现在中国房地产与金融之间的关系进行研究探讨和对今后态势的分析预测。

李扬 中国社会科学院金融研究所所长
住宅的整个金融体系要有利于住宅的整体发展
中国住宅市场是一个方兴未艾的市场，有着良好的前景，已经不能被任何一种消费品所超越，因此如果对这样一个产业采取故步自封的政策，将不利于这个行业的发展。另外，过于紧缩的政策会压制一大批产业，对中国经济的可持续发展是不利的。第三，住宅是城市化建设的基本点，我们要建设城镇，就必须建设城市，有住宅的地方就要供水、供电，没有住宅的地方就不通，这就是城市的基础设施，所以住宅的规模化就是城镇化。第四，我们要全面建设安居工程，只有这样才可以稳定民心。另外，我们必须建造低价房用来安居，对低收入阶层进行按揭，并给予他们财政上的支持，靠财政的支持来解决他们的按揭问题。住宅的整个金融体系要有利于住宅的整体发展，使住宅在未来的20-30年成为中国整个经济可持续发展和经济起飞的龙头性产业。
刘惠文 天津泰达控股有限公司董事长

金融平台是房地产强大的基础
金融平台是房地产行业做大做强的基础，也是一个资源。金融不是一般的行业，金融行业有领导和配置其他资源的作用，掌握了金融资源就会有利于规避企业的各种问题，因此掌握一定的金融资源，搭建企业的金融平台对房地产行业来讲是非常重要的。
混合产业是持续发展的有益道路
泰达作为一个国有企业，和万通进行了重组，成为万通的第一大股东，这也是混合经济新渠道和资源的整合。这个好处在于国有企业的资源优势和民营企业的资源优势合作形成了新的优势。国有企业不足在于不完整的企业形态，民营企业则缺乏自我制约，通过双方合作，可以得到更大程度的提高和更多的客户。泰达和万通的合作过程当中，互相取长补短，这样的模式对中国房地产行业的发展不仅是可能的，甚至是必须的，这种合作的模式可以使双方共同受益，这样可以发挥双方最大的效益。这种混合经济对中国现阶段的市场经济发展起到了推动和促进作用。

李晓东 福建联华国际信托投资有限公司总裁
信托基金给开发商带来无限商机
由于信贷、土地政策的改变，目前房地产行业正经历一场行业大洗牌，土地带来暴利的时代已经结束了，以前开发商主要的利益是廉价拿土地。以后买地，已经从关系的竞争走向了资本的竞争，所以，资本能力决定了房地产开发商的竞争。
信托能给房地产开发商带来全国的融资服务、整体财务费用的降低。从拿地开始，到拿到销售许可证，包括房地产预售之前做预售的信托到最后收购成熟物业，应该是一个全过程、全方位、一站式的服务。第二点就是信托如果和开发商密切配合，可以给开发商带来整体费用的降低，银行的利率和信托的资金成本，不能只作简单的比较，因为前期是有可能以股权形式进入的，这个时候你要有一个新理念去比较、去分享你最终的利润，那么信托的进入可以使你更早地拿到销售许可证，能够尽早地开盘，尽早地进行销售，尽早减少你资金占用的时间，实际上信托的成本是利率乘以资金占有的时间，所以从整体上来看，只要双方密切配合，一定可以带来整体财务成本的降低，这两个是信托有别于其他行业的特点。
房地产业急缺信托融资
房地产行业本身是一个资金密集型的行业，就我们国家的目前情况来说我们还是处于一个资金短缺的情况，这个情况会持续一段时间的，这个情况如果完全依靠信贷资金来支撑整个行业，将会给银行带来一定的风险，而房地产行业本身也有一定的周期，在这个情况下就需要信托这个行业来提供融资，以此来抵消这方面的风险。确切来说，信托可以提供一些差异化，可以避免把所有的鸡蛋放在一个篮子里。
中国不会重蹈日本信托亏损的覆辙
日本在经济发展的过程当中，房价曾有大跌，而且日本的信托也有极大的亏损，那么中国的信托行业是否会出现这个问题？首先，因为日本的情况是在一些宏观的背景下，主要问题还不是房地产，还是在于它的金融政策、汇率，包括《广场协议》、强迫日元升值等等，它房价的上涨是在这种背景下。我们国家在这种情况下，大家都非常关心人民币汇率的问题。到目前为止，政府的态度非常明确、坚定的就是短期内我们国家的汇率不会有大的调整，在这方面我们国家的房价不会有大的变动。另一方面来说，中国现在正处于发展中国家，和日本所处的发展阶段相差许多，中国现在是重复日本50-70年代经济起飞的阶段，大约要30-50年以后才可以达到日本现在发展的阶段。

冯仑 万通集团董事长
控制公司战略和财务风险 财务安排首当其冲
涉及公司的战略和财务风险控制的问题，财务上应该要安全，同时给投资人一个稳定、长期的投资回报。解决这个问题，要处理好财务安排。就万通来说，分两方面做工作，一方面对于土地的储备采取理性安排，也就是在有限经营空间内进行储备，而不是进行存活式储备；另外一点就是在整个在产品线上尽可能专业化，包括基金在内的其他财务都配合在一起。采取的两个层面，一个是在公司的层面上适度加大投资，引进了战略投资，在项目上可以保持原样或者适度放大，这样就变成两个层面。到目前为止，万通在公司层面上保持了23％，这样就保持了非常大的弹性。总之，就是一个财务架构的要求，核心是服务于股东价值的创造，以及长期战略的投资，而不是简单地说把这个项目做好。

韩伟宪 上海银监局局长
出台《房地产信托管理办法》能够支持中国房地产业的健康发展
整个房地产行业的发展主要是靠银行的支撑。房子造完以后的出售过程中，也同样是靠银行做按揭，所以在整个银行的资产结构当中，现在中长期的贷款，特别是房地产贷款，包括开发贷款、按揭贷款所占的比重已经是相当大了。所以从监管当局的角度来说，银行业的监管不单单是看到信托公司的问题，还要考虑到银行的安全。按照《中华人民共和国银行业监督管理办法》，我们第一个责任就是要始终为银行业规范文件发展，提高公众对银行业的信心，在如此大的监管目标下面，我们第一要考虑到逐步优化对商业银行的贷款结构，第二作为非银行类的信托投资公司，既然他们现在有这种集合性的信托业务，在原来的信托公司管理办法当中，它没有给它产品细化，在之前我们曾试过，现在做的结合信托相当一部分是投入到房地产行业当中去的，在这个背景下，通过出台《房地产信托管理办法》至少是起到了双方都平均的作用，一方面让商业银行对房地产贷款能够暂作休息，另一方面对信托投资公司来说，使房产信托的业务有一个比较规范的法律规章来界定，这样使整个银行业出现一个比较稳健的发展形势，反过来也能够支持中国的房地产业的健康发展。
聂梅生 全国工商联住宅产业商会会长
宏观调控政策出台促进提高房地产集中度

国家有关政策对房地产进行宏观调控以后，中小型房地产开发商的生存空间越来越小，这意味着土地会集中在大型的房地产开发商当中，这是否会形成垄断而导致房价更高？一般来说，在一个范畴之内，只要你把它的边界条件，就是周边的地缘的东西紧缩，现在恰恰是对土地的紧缩非常厉害，资金也是非常的紧缺，房地产的边界条件一下子紧缩了，在一般的情况下，它会抑制一些外延的发展，也改变中小开发商的发展。换句话说，它会使中国房地产企业的集中度提高，集中度在中国来说是非常低的，现在内地最大的房地产企业还不如香港一般的房地产开发企业。香港每年的房地产开发量和他们积累的尤其是物业这一部分的量，比内地的开发商大得多，所以中国内地非常缺乏大型的开发企业，实际上我们的开发商拥有量还是比较小的。所以在这种情况下，这个政策的出台一定会促进中国房地产的集中度提高。