没有边缘就没有中心

——关于CBD的二三事

文/沈彬

得要多大一块天然土地才够养一只老虎？
如果在猎物密度比较高的地方，需要大概10到20平方公里才能养活一只雌虎，而雄虎需要30到70平方米；如果猎物的密度比较低，那么雌虎大概需要200-400平方公里，而雄虎需要大概800-1000平方公里。
“得用多大块地才够养老虎？”这个问题在我看来，和“需要多大的经济规模才足以支撑一个CBD？”的问题具有同样的性质。
CBD(Central Business District)一词在历史上首见于1925年，那年芝加哥大学的伯吉斯（E.W.Burgess）初次发表其同心圆理论，在这个以芝加哥为原型阐发的城市理论中提出城市地域由内向外发展的“同心圆式结构体系”，由内而外依次分为中心商务区、过渡带、工人居住区、高级住宅区、通勤居住区，越靠近中心，土地利用集约程度越高；越在边缘地带，土地利用越差，租金越低。位于五个同心圆的圆心是零售、办公、俱乐部、金融、宾馆、剧院等高度集中的地区，是城市商业活动、社会活动、市民活动和城市交通的核心，这个核心被其简称为CBD，后来在翻译成中文时被译为“中央商务区”。
伯吉斯被后来的研究者划入“城市生态学派”的行列。说实话，在“CBD之父”伯吉斯看来，当时的CBD作为一个区域看上去可不像今天在中国CBD概念楼书里看到的这么光芒四射，当时的CBD确实越来越集中了大型商业金融机构，但与此同时，CBD里的居民区却是不断衰败和没落的，城市的“空心化”已经成为严重社会问题，晚上在CBD街头游荡的大多不是衣冠楚楚的“白领”和“金领”，而是一批终日无所事事和无家可归的“流氓无产者”。
从第二次世界大战之后，随着世界经济一体化，所谓的CBD就已经从“一个城市的商业中心”变成为更广泛区域的“经济中心城市”，以跨国公司决策总部、世界金融机构为代表机构高度集中于极少数城市，形成几个国际经济中心，从而在全球经济中发挥中心作用，从这个意义上来说，这些城市是“世界城市”（World City）或全球性城市（Global City），它有别于一般城市的交通中心、商业中心及办公中心，其功能已超越为单一城市服务而成为全球经济的火车头，因此它也应该被称为“国际商务区”。
正因为如此，曼哈顿以及华尔街才这样招惹从恐怖分子拉丹到金融大鳄索罗斯的注意。曼哈顿位于纽约的市中心，总面积57.91平方公里，区内人口150万，形成于上个世纪70年代中，可谓世界CBD的老大，也是最早的CBD之一，著名的联合国总部、帝国大厦、华尔街、百老汇、格林威治村、大都会艺术博物馆、大都会歌剧院、中央公园等汇聚于此。华尔街不过是纽约市曼哈顿下城区南部一条大街的名字，长不超过1英里，宽仅11米。但这条街上有纽约证券交易所、美国证券交易所、联邦储备银行、全球各大保险公司和银行的总部以及棉花、咖啡、糖、可可等商品交易所。曼哈顿CBD的住宅和商业用房有的成交额占美国房地产市场中此类用房成交额的40％；美国21％的电话都是从纽约打出的；CBD使地产升值，政府税收增加，曼哈顿区的地产估价约占纽约市地产估价总额的53％；曼哈顿地区的经济增长量占纽约市总经济增长量的82％。

但纽约是不可模仿的，因为纽约是“自然形成”的CBD，而在国内引述最多的是更具有“人工”痕迹的法国巴黎拉德芳斯新城。
拉德芳斯区位于巴黎市的西北部，巴黎城市主轴线的西端，和凯旋门遥相呼应，事实上它的标志性建筑就被称为“新凯旋门”。
1958年9月9日，巴黎成立了EPAD（拉德芳斯区域开发公司的英文缩写），以开发巴黎西端750公顷的土地，该机构由18名委员组成，所从事的是地产商的工作——做整个区块的前期规划，统一考虑并建设基础设施，然后将“成熟”的土地卖给开发商，让他们在规划范围内建设，但这个机构并不是一个官方机构，相反，它具有相当意义上的公司意味，既防止了官僚机构的僵硬，又避免了私营企业的唯利是图。
　　今天的拉德芳斯已经成为全欧洲最卓越的商务区，超过1600家公司和15万人在此，已建成写字楼247万平方米，其中商务区215万平方米、公园区32万平方米、全球50家最主要的跨国公司中有15家在此办公，法国最大最重要的企业有14家总部在此；建成住宅区1.56万套，可容纳3.93万人，其中在商务区建设住宅1.01万套，可容纳2.1万人；在公园区建设住宅5588套，可容纳1.83万人；并建成了面积达10.5万平方米的欧洲最大的商业中心；成为欧洲最大的商业中心；成为欧洲最大的公交换乘中心，RER高速地铁、地铁1号线、14号高速公路、2号地铁等在此交会。
　　
但拉德芳斯四十多年的历史中遭遇过颇多波折。比如上世纪七十年代，法国国内各界对拉德芳斯浩大的建设规模和庞大的预算表示不满，财政部长季斯卡削减了拉德芳斯的预算，当时法国总理Pierre Messmer决定暂时停止兴建新的大楼，紧跟着到来的就是1974年的石油危机和全球的经济衰退，在1975年到1977年之间，EPAD没能卖出一个建筑权，而且空置率达到历史最高点。
　　 1978年10月16日，法国总理Raymond Barre 着手拯救EPAD，除了批准兴建新的办公楼、修建公路、增加贷款以外，还将环境部等政府部门搬迁到拉德芳斯。
真正的转变是在1982年，EPAD进行全球的设计招标。1983年5月，密特朗总统宣布丹麦设计师Johan Otto Van Spreckelsen的作品从４２４个竞标中胜出，当时设计师正在老家的岛上钓鱼，完全没想到自己那个简单的立方体会成为巴黎的新标志——那就是新凯旋门。
拉德芳斯能够最终成为一个成功的CBD，要归功于以下一些原因：欧洲经济的一体化趋势，法国数届政府首脑持之以恒的支持，以及法国人的浪漫气质——拉德芳斯也是世界上最大的露天“美术馆”——拉德芳斯有着一种真正的文化内核。

上世纪90年代初，广州市政府曾设想用5到10年时间，把珠江新城打造成一个现代化金融商务中心，到2001年底，珠江新城共出让土地99宗，建成19宗，在建11宗，没有开发的69宗之多，其中“烂尾”2宗。合同地价102亿，到2001年底仅收回45亿。其中住宅面积占出让总用地面积的57.8%，商务办公用地面积占出让总用地面积的18%。在卖出去的地块中，有2／3没有进入实质性的开发。当初广州市政府规划珠江新城的主要目的是为了筹集资金建地铁，由此导致新城规划前期，全部采取高密度、高容积率的建设模式。而在CBD概念指引下，开发商以高地价获取土地，实行“住宅先行”的策略，导致今天的新城东西两翼住宅林立，中央商务区却是一片空白。
　　北京于1993年的《北京城市总体规划》提出商务中心区规划建设，在今天的北京有三个地方在兜售CBD的概念。
　　而在去年，全国20万人口以上359个城市中，有36个城市提出和正在“上演”CBD发展计划。如果调查范围再放宽一点，拟施建CBD的城市可能会超过40个。
　　广州市政府于2000年8月开始公开对珠江新城进行检讨，之后又于2002年6月公开发表《珠江新城规划检讨》声明。遗憾的是，并非每个政府都这么清醒地意识到——这么一块地上可养不了这么会吃肉的老虎——不是每个地方都适合建CBD的。