清淡期成交不淡 挂价肆意横行

——12月上半月（12.1-12.15）

文/金丰易居 王慧

12月伊始，原本该进入房产中介的传统清淡期。但从近期杭城房产中介的成交情况来看，情况并非如此。

挂牌价格 蓄势整固
与11月的挂牌量相比，12月的挂牌势头明显地缩减，似乎开始准备为四季度的一路凯歌收尾。与挂牌量缩量势头相比，挂牌价格上涨似乎有些意犹未尽。统计表明，虽然12月上半月各区块供应比例没有太大变化。但挂牌均价在经历几起几落的高位盘整后大有反弹之势，特别是12月第2 周表现出来的价格水平仅低于房交会时期（本年度周最高挂价）。金丰易居比较这两周发现：两者的挂价冲高是由于万元房的高占据量直接造成的（均占当周挂牌量20%）。我们再将其与四季度挂价最低一周（10月第三周）相比，可以发现挂价低是由于万元房占有量仅为10%。看来随着万元房的普遍性，其逐渐成为主导价格的重要因素。

从图例1我们可以直观地感受到四季度挂牌价格的变化，在各周挂牌结构差异不大的情况下，我们也可以把它看作是卖方心理预期的变化图。之前大约7000元/㎡的均价水平遭遇房交会后开始激进上扬，并且上蹿之后不见回落。同时也涌现不少不合“市”的“万元房”。举例如下：

上表截取同类小区相隔2个月的挂牌价格，同时也再现了2个月间卖方心理预期的巨大变化。房交会期间价格水平在8000元/㎡的物业在12月第2周晋级至万元房。金丰易居认为，在短短的两个月当中，这两个样本没有外在（物业品质）改变，所以挂价上蹿主要是卖方心理价位上浮直接造成的。我们发现甚至还有一些与实际市场价格相去甚远的物业蠢蠢欲动，希望借势攀上“高枝”，如表2：

房屋“年龄” 牵引挂牌价格

另外，12月上旬的挂牌记录还表现出部分区域供应成新度有所下降。比如上城区，其在挂牌物业成新度未降低的情况下（平均房龄甚至还年轻了一岁），单价由前一周的近万元/平方下降到9151元/平方。据金丰易居望江门店经理反映，目前该区域挂牌价格出现明显的分水岭。像春江花月、万安花园等高档楼盘属典型的万元房，单价在10000-16000元/平方不等。而姚园寺巷、羊线弄、江城路等上世纪80年代的房子价格在6000元/平方左右。与市中心相比（市中心皮市巷一套89年的物业，挂牌价9000元/平方），这些老物业的挂牌更显理性。因此可以认为目前挂牌市场价格起伏很大程度上取决于供应结构，也就是说挂价起伏的成因是随供应房源的“成色”（成新度）变化而变化的。

图例2给我们清晰地展示了今年4季度成交量的走势。10月中旬的房交会把四季度的二手房交易带到了一个最高峰。这场交易盛会的力量几乎延续了整整3周。在接下去4周的稳定成交后迎来了继10月长假周后的第二个小量期。应该说到目前为止二手房市场四季度的亢奋期已接近尾声。而暖冬高市将被随之而来的元旦、春节等冲淡，市场会以缓和的态势进入清淡期。

中小面积再次走俏

12月上半月的成交还有这样几个特点，即成交均面积大幅度回落。图例3显示，在上周的成交中，成交最畅旺的是50㎡以下的一室户户型。这类小面积物业基本房龄在10年左右，而成交总价均在30万以内，主要集中在老城区、城东区块。另外值得关注的是，前几周成交颇为活跃的城北（拱墅区）区块近期却出现大幅滑坡，逐渐淡出市场热点的范围。金丰易居认为：该区块累积了3个月以上连续涨幅需要有一个阶段性的调整。而买方确实也对连续的价格抬升需要一个适应周期。这是在市场整体亢奋后产生的一种合理、正常的市场现象。总体看来，目前卖方对物业未来潜在价值挖掘已经相当充分，有些甚至已出现“透支”。因此正常情况下，未来行情有望在目前位置企稳。而无论现状如何，二手房市场季节性回调的态势仍无可避免。

12月，杭城租赁逐显区域特色

文/ 我爱我家 唐理彦

12月份的租赁市场在经历了第一周的“冷空气”后，进入中旬的数据让人有一种回到秋天的感觉——舒服！
三大指标一个方向——回暖，房源量持平，客户量出现喜人的回升现象，成交量飙升近一倍。按这样一个趋势下去，12月的成绩将值得一看！
年底的杭城租赁市场，不同区块、不同户型的房子租价走势也不尽相同。据各家中介公司的综合统计资料显示，小户型比大户型更受欢迎，带装修房比毛坯房租价涨幅更大。
我爱我家分析今年的成交数据后发现，在过去的11个月里，虽然东西南北中五大区域，成交情况起起落落，但其中均存在着一个恒量，那就是各区域的精装修中高端房源市场份额，一直稳定在3％左右。让我们一起来回顾一下杭城五大区域各自的租赁特色吧！

城东——旺在专业市场
城东因为有大量的专业市场存在，租房市场一直需求旺盛，投资客在该区域置业用于出租盈利的不在少数。该区块的承租客户大都为四季青、家电城、家私市场等各大市场的小老板、打工者。受城市发展规划的影响，近来城东区块也吸引了越来越多的公司和个人，庆春路附近写字楼的白领阶层大多选择在此租房，这些人的经济承受力较强，要求也较高。
目前城东的套均面积在60平方米左右，2室1厅，简单装修带家具的套均价为1393元／月左右。
【精装修案例】万家花园欣和苑，124.25平方米，租金3900元／月。
城西——旺在文教和高新
　　城西是杭城历史悠久的文教区，也是杭州市内租房市场最活跃的区域之一，人气之旺数一数二。
　　翠苑、古荡等地段的住宅小区由于交通便利、配套齐全，成为该区块首选的热租地带。此类房屋的主要承租者为附近学校的大学生、高新区的白领等。
城西近年来开发了大量的优秀楼盘，由于品质卓越、小区环境幽雅、物业管理齐备，因此受到高薪白领阶层的喜爱。不过由于这些中高端精装修房源的供应量和市场需求量都不是太大，只占整个城西市场份额的3％左右。
目前，城西套均面积在55平方米左右，2室1厅的套均价为1530元／月。
【精装修案例】山水人家，104平方米，2室1厅，租金4200元／月。

城南——旺在江景中
　　城南区块租赁市场一向供需两不旺。一来是因为该地块居民区群落不大，房源少；二来外来人口也不多。所以无论是供还是求，都不能形成良好的市场氛围，租赁成交量一直处于低位。但由于地理环境比较优越，离钱塘江的一些景点较近，租金倒也不低。如上周刚成交的一套金狮苑房源，面积70平方米左右，2室1厅，精装全配价格为1600元／月。
　　【精装修案例】通江高层，74平方米，2室1厅，租金2000元／月。
城北——旺在性价比
城北住宅总量大，拥有近十年来开发的规模最大的数个普通住宅小区，具有充裕可供出租的房源，该区域成熟度高，市政配套完善，相比其他地段而言，由于地段较偏，故租金较为便宜，房源的性价比高，是打工族的天堂。不过由于近年来公交线路增加，交通更为便利，加上一些品质新楼盘的竣工交付，城北的居住环境已日新月异，房子现在是好卖亦好租。
德胜、大关等住宅小区为该区域的热租区，主要承租者为附近大中专院校的学生、外来务工者、附近市场的生意人等。目前，城北2室1厅的房屋，套均价格约为1000元／月左右。
【精装修案例】普金花园，133平方米，租金4100元／月。

城中——旺在寸土寸金
　　该区块的出租房源由于地理位置优越，一向是租赁市场的抢手货，不论是老房还是新房，都有一个共性——那就是高高在上的租金！不过这也挡不住求租者的热切之心——一来价高质也高，二来谁不想住在黄金地段？
　　城中的房源大都带装修、设施全，档次高的小区也不少，像武林广场、延安路、吴山广场等附近小区为中心的中心、热点中的热点。而武林路、孩儿巷一带等有商业氛围支撑的区域更是炙手可热，40平方米左右的小套就可以达到1500元／月左右，主要承租者为市中心的白领阶层、附近的商业经营户。
　　【精装修案例】翰林花园，128平方米，租金5200元／月。